Un informe 'tumba' el hotel rascacielos de Málaga: es una "explotación ruinosa"

Un estudio del economista Rafael Esteve Secall, profesor titular de la Universidad de Málaga y que fue concejal de Economía con el exalcalde socialista Pedro Aparicio, certifica la falta de viabilidad económica del proyecto del hotel rascacielos de Málaga que cambiaría el paisaje de la ciudad.

Según su informe presentado en el periodo de alegaciones expuesto por el Ayuntamiento de Málaga, se trataría de una “explotación ruinosa” que enmascara un uso inmobiliario residencial. El proyecto consta de 150 metros y tardaría, en el mejor de los casos, al menos un año y medio en estar aprobado de modo definitivo. La autorización la tiene que conceder el Consejo de Ministros.

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Esteve Secall desmonta el estudio del Instituto de Análisis Inmobiliario con el título: "Memoria de Viabilidad Económica Modificación de Elementos del Sector 2 del Plan Especial del Sistema General Puerto de Málaga"; de febrero de 2018. Otro informe, de la consultora Deloitte, cifraba la inversión del grupo promotor en 115 millones de euros con la creación de 1.280 puestos de trabajo durante la fase de obras, entre directos, indirectos e inducidos; además de otros 350 empleos ya durante el primer año de fase operativa del establecimiento.

Según el economista, resulta sumamente ilustrativo contemplar la evolución de los ingresos periodificados a 50 años. A partir del segundo año de explotación y durante el medio siglo de la concesión, alrededor del 55% de los mismos se corresponde con la explotación inmobiliaria de los locales comerciales del basamento, no con el hotel.

El carácter de “hotel residencial” implica que muchas suites serán “vendidas” a inversores internacionales que las ocuparán pocos días al año

Esas superficies comerciales del basamento alcanzan los 10.000 metros cuadrados, mientras la superficie hotelera es de 35.000 metros cuadrados. Es decir, que el basamento, equivalente al 29% de la superficie destinada a hotel, va a generar el 55% del total de los ingresos del concesionario. “¿Dónde está el negocio entonces?”, se pregunta, “recordemos que la razón de la modificación del Plan Especial es la construcción de un hotel, no de una zona comercial y de ocio”.

Para el investigador malagueño, el carácter de “hotel residencial” del proyecto implica que muchas suites serán “vendidas” a inversores internacionales que las ocuparán pocos días al año y el resto se explotará (o no) como suite hotelera (fórmula que se utiliza para financiar este tipo de proyectos). "Es la primera vez", explica, "que veo que en un concurso (fue el simulacro con que se inició la cosa) sea la administración, que debe estudiar la documentación del particular (Autoridad Portuaria), la que presenta un estudio que se supone debe hacer el promotor privado. Con eso queda claro quién es el interesado".

Negocio inmobiliario

“Estamos también ante un negocio inmobiliario adicional al de los arrendamientos de locales. En el fondo, se trata de una operación inmobiliaria residencial y comercial enmascarada. Pues la propia memoria pone de relieve un procedimiento similar al de tantos campos de golf cuya construcción ocultaba una simple operación de venta de inmuebles teniendo al golf como señuelo para atraer las ventas. En este caso, es el hotel y la exclusividad de las vistas el señuelo utilizado para facilitar el negocio inmobiliario. Y en unos terrenos donde el uso residencial está radicalmente excluido”, expresa Esteve Secall.

Deloitte calculaba las cantidades estimadas del impuesto de actividades económicas (IAE) —unos 65.000 euros al año—, y 15,5 millones de euros del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) a ingresar en las arcas públicas municipales durante el periodo de la concesión. Según la consultora, la obligación jurídica que le confiere su adjudicación por concesión pública implica que conservará "su condición de propiedad pública portuaria al finalizar la concesión y que incorporará recursos privados al patrimonio público, evitando así la especulación que producen las calificaciones urbanísticas de suelos privados en el mercado libre inmobiliario".

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Instalar un Casino en alguna zona del hotel hubiera permitido una más alta rentabilidad, pero se descartó al principio de la tramitación del proyecto, según confirma a este diario el arquitecto José Seguí, que desde el mes de junio no ha vuelto a hablar con los inversores.

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El Ayuntamiento tiene que responder ahora a las alegaciones al proyecto. La fecha que se baraja es finales del mes de septiembre. Tras la aprobación por parte del municipio vendrá la reforma del Plan Especial del Puerto de Málaga, prevista, según Seguí, para el primer trimestre de 2020.

"¿Que si creo que el hotel es rentable? Si no lo creyera, no lo haría?". El impacto sobre el paisaje de la ciudad ha sido uno de los elementos que más elementos críticos reúne. "Su impacto es irreversible". Afectará “a generaciones” por su “naturaleza permanente", resaltó Icomos, el comité español del Consejo Internacional de Monumentos y Sitios, organismo perteneciente a la Unesco. También el rechazo se expresa en el escaso interés arquitectónico de la propuesta de Seguí.

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