El BdE triplica la exigencia de capital para la hipoteca inversa y controla su expansión

Santander y Mapfre se han hecho de rogar con el lanzamiento de la hipoteca inversa, más de un año después de anunciarlo con la constitución de una sociedad para ello, y tras cuatro años desde que empezaron los análisis. La clave está en que el Banco de España se ha mostrado exigente con el consumo de capital, lo que supone un freno a su crecimiento, a pesar de que es un producto que se ha defendido desde el supervisor.

El banco y la aseguradora iniciarán la comercialización de su hipoteca inversa el próximo lunes 20 de noviembre, con una prueba piloto para zonas residenciales de alto valor en Madrid. Participarán 127 oficinas de Mapfre, donde hay ocho empleados especializados, y 101 de Santander, con cuatro trabajadores especializados.

La idea de ambas entidades es que, a partir de esta prueba piloto, se extienda al resto de Madrid, después a Cataluña y finalmente, a lo largo del año que viene, a otras grandes ciudades españolas. El producto está diseñado para viviendas con una tasación superior a 200.000 euros, a través de rentas, y a un tipo de interés a partir del 5,99%.

El producto se constituye a través de Santander Mapfre Hipoteca Inversa EFC, un establecimiento financiero de crédito que es una joint venture entre el banco presidido por Ana Botín y la aseguradora presidida por Antonio Huertas. El vehículo recibió la última aprobación necesaria, del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, el pasado 13 de septiembre.

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Anteriormente, las dos entidades han necesitado las autorizaciones de la Dirección General de Seguros y del Banco de España, y no ha sido fácil. Las exigencias del consumo de capital han retrasado el proceso, porque Santander y Mapfre han tratado de aliviar la presión ante los supervisores, aunque sin éxito.

Finalmente, el consumo de capital exigido desde el Banco de España es del 45% de la deuda adquirida por el contratante de la hipoteca inversa. En general, el consumo de capital de las hipotecas normales para la compra de una vivienda está en torno al 15%. Es decir, es el triple que en préstamos hipotecarios.

El consumo de capital exigido desde el Banco de España es del 45% de la deuda adquirida por el contratante de la hipoteca inversa

A más consumo de capital, menor incentivo para destinar inversión —destinar capital— a este producto. También hay menor incentivo para que lo repliquen otros bancos. En definitiva, supone un freno a su expansión. En cualquier caso, esta dependerá en gran medida de la demanda que tengan Santander y Mapfre. Por ahora, las dos entidades coinciden en estar recibiendo "muchas consultas".

El producto consiste en un préstamo sobre la vivienda que debe devolverse al fallecimiento del titular. Los herederos pueden optar por renunciar a la herencia o aceptarla y cancelar el crédito. Lo normal, explican desde ambas entidades, es que la deuda sea inferior al valor de la vivienda. De esta forma, los herederos pueden vender la vivienda, para lo que tienen nueve meses con los intereses congelados para que no aumente la deuda, o pagar el préstamo y quedársela.

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Solo los propietarios de una vivienda con más de 65 años tienen, por normativa, acceso al producto. Además, se requiere asesoramiento independiente. Santander y Mapfre derivarán a los interesados a la consultora financiera AFI y al despacho de abogados Exequator.

Para minimizar el riesgo de futuros conflictos, Santander y Mapfre solo iniciarán el trámite del producto con quienes hayan acudido al asesoramiento con sus herederos, para comprobar que estos han sido informados. Por otro lado, las entidades consideran que el producto es conveniente para personas a partir de los 75 años.

Esto es así porque la esperanza de vida de una persona por encima de los 65 años es de 94 años. Es decir, si alguien nada más jubilarse pidiera una hipoteca inversa para una vivienda de 200.000 o 300.000 euros, las rentas serían reducidas. Antes, la recomendación es agotar otras vías, como la venta de una segunda vivienda si la hubiera, o tirar de ahorro e inversiones.

Con 80 años y una vivienda valorada en 450.000 euros, la renta mensual sería de 980 euros

Un ejemplo claro que ven ambas entidades, ante el paulatino envejecimiento de la población, es de una persona que con 80 años aún tiene una esperanza de vida de 14 años, pero necesita asistencia en el día a día, con un coste que apenas puede asumir con la pensión, pero al que sí llegaría sobradamente con una hipoteca inversa. Esto permitiría a esta persona seguir en su vivienda habitual y atendida, en vez de ir a una residencia.

Las entidades calculan que para una persona de 80 años con una vivienda que ha sido valorada en 450.000 euros, la hipoteca inversa implicaría una renta mensual durante 14 años de 980 euros. Hay que tener en cuenta que se puede contratar un seguro de vida para asegurar que la renta se mantenga si se supera con la edad la esperanza de vida. Si ocurre lo contrario, habría un reembolso a los herederos del capital pendiente.

En este ejemplo, con un tipo de interés anual (TAE) del 5,99%, la deuda sería de 225.000 euros sin seguro, y de 315.000 euros en caso de que sí lo haya, y sean rentas vitalicias. Por otro lado, para una vivienda de 200.000 euros, la renta en este caso sería de 500 euros mensuales.