Un tercer fallo empieza a sentar bases legales contra la oferta de Aena por los alquileres

Tercera sentencia en la guerra que enfrenta a Aena con los comerciantes de sus aeropuertos por el pago de los alquileres, y tercer fallo en contra de la oferta presentada por la empresa pública. El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Palma de Mallorca, en un auto del pasado 30 de julio, ha estimado parcialmente la demanda presentada por Airfoods y ha dictado ajustar el cobro de la renta a la reducción real del tráfico de pasajeros de los aeropuertos.

Este fallo es especialmente relevante por dos motivos. El primero es porque se empiezan a sentar bases, aunque todavía no se pueda hablar de doctrina, al encadenar ya tres pronunciamientos en contra de la oferta que realizó Aena a los comerciantes y que encendió la mecha de esta guerra judicial. El segundo es porque no solo reconoce el derecho de los comerciantes a exigir la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', que permite modificar las condiciones de los contratos por circunstancias extraordinarias, sino que amplía su alcance a pasado, presente y futuro.

En concreto, el magistrado da la razón al inquilino en su reclamación de que se aplique la 'rebus' y se ajuste el cobro de la renta mínima garantizada anual (RMGA) a la caída real de tráfico de pasajeros para los ejercicios 2020, 2021 y 2022, pero rechaza suprimir "la obligación de pagar la RMGA, pretensión que no se considera atendible, pues la misma no equilibraría el contrato, sino que haría que fuese la demandada quien tuviese que soportar, en su integridad, las consecuencias perjudiciales de la pandemia", señala el auto, al que ha tenido acceso este medio.

Sobre la base de estas dos máximas, el magistrado concluye que la renta para los tres ejercicios fijados debe recoger la caída real de tráfico de pasajeros en comparación con las cifras alcanzadas en el ejercicio 2019, último antes de estallar la crisis del covid, y para evitar cargar sobre Aena todo el impacto, aplicar después un coeficiente corrector del 20%. Como en Palma el tráfico cayó un 79,4%, según este fallo, Airfood debería pagar el 20,6% de la RMGA multiplicado por 1,2, lo que daría un resultado final del 24,72%, frente al ajuste del 50% en el pago del alquiler que recoge la oferta hecha por Aena a los comerciantes.

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La empresa presidida por Maurici Lucena siempre ha rechazado ajustar el pago de la RMGA a la caída real del tráfico y ha sostenido que su oferta es equilibrada, algo que han rechazado ya tres fallos judiciales en primera instancia. La propuesta de la empresa pública consiste en cobrar el 0% desde que se decretó el estado de alarma, el 14 de marzo de 2020, hasta la tercera semana de junio de 2020. A partir de ese momento, defiende aplicar una quita del 50% que concluirá esta semana, cuando volverá a cobrar el 100%.

"Desde la Aeoca [Asociación Española de Operadores Comerciales de Aeropuertos], valoramos muy positivamente la sentencia, porque es la tercera ocasión en que una sentencia de primera instancia reduce la renta mínima garantizada y, además, por primera vez lo hace por un periodo de tres años", señalan desde el bufete Fieldfisher Jausas, representante legal de esta plataforma.

Como adelantó El Confidencial, la empresa Zea Retail logró el pasado verano que dos tribunales, uno de Palma de Mallorca y otro de Madrid, le dieran la razón en sendas causas que abrió contra la pretensión de Aena de cobrar la RMGA. En cambos casos, los jueces fallaron estimando parcialmente las demandas y dictando que las rentas deben ligarse a la caída real del tráfico. Ahora, un tercer pronunciamiento vuelve a sentar esta base y la extiende a tres ejercicios.

El nuevo auto del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Palma de Mallorca también entra en otro de los puntos que enfrentan a Aena con sus comerciales: la carta que envió a los inquilinos para que abrieran todas las tiendas ya este pasado verano. El magistrado sostiene que tener cerrados los establecimientos impide que el operador aeroportuario pueda cobrar al menos la renta variable ligada a ventas que contemplan este tipo de contratos y, por tanto, inclina la balanza en favor de la empresa pública.

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Antes del estallido de la pandemia, los adjudicatarios de los contratos de explotación de los espacios comerciales de los aeropuertos de Aena firmaban con la compañía que preside Maurici Lucena un contrato que contemplaba el cobro de un porcentaje sobre las ventas, un negocio cuyas estimaciones de beneficio futuro se calcularon en función del número de pasajeros. Pero, además, las dos partes fijaban una renta mínima garantizada que se pagaba anualmente, importe que, debido al auge del turismo en los años anteriores a la pandemia, siempre había sido inferior al cobro de la variable ligada a ventas.

Todo este modelo ha saltado por los aires con las declaraciones del estado de alarma, los cierres de fronteras y las limitaciones a la movilidad. Decisiones que, para más inri, en el caso español son tomadas por el accionista mayoritario de Aena, que es el propio Estado.

La empresa pública, en sus estimaciones para determinar los ingresos regulados (Plan Dora II), retrasa hasta 2026 el momento en que su red de aeropuertos volverá a tener el mismo número de pasajeros que en 2019, cuando alcanzó los 274 millones. Para este 2021, estima que la cifra se desplomará hasta los 137 millones, en 2022 habrá 185 millones, en 2023 se llegará a 229 millones, en 2024 estará en 255 y un año después se concluirá el ejercicio con 270 millones, y será ya en algún momento de 2026 cuando se supere la cifra precovid, ya que Aena confía en cerrar ese ejercicio con 279 millones de pasajeros.