Sentencia clave: la Justicia tumba la oferta de Aena a las tiendas de los aeropuertos

Primera sentencia que entra al fondo del asunto en la guerra entre Aena y los inquilinos de sus espacios comerciales. El Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Palma de Mallorca, en un fallo el pasado 1 de julio al que ha tenido acceso este medio, ha dado la razón a la empresa familiar Zea Retail, ha desestimado la fórmula de reequilibrio que propuso la empresa pública el pasado enero y ha determinado que debe ajustarse el pago de la renta a la evolución real del tráfico de pasajeros.

Este fallo es crítico porque, frente a los pronunciamientos conocidos hasta ahora, que se han centrado en la petición de medidas cautelares por parte de los comerciantes para evitar que Aena les ejecutara avales, entra a valorar el fondo de la cuestión, es decir, si Aena puede exigir el cobro de las rentas mínimas garantizadas (RMGA) o si debe aplicarse la cláusula 'rebus sic stantibus', que permite la modificación de los contratos por el coronavirus. Y la balanza se ha inclinado hacia el lado de los inquilinos.

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El magistrado Alberto Sánchez del Olmo ha declarado "procedente la modificación del contrato suscrito por las partes en lo que se refiere a la renta devengada para el ejercicio 2020 y el ejercicio 2021", año a partir del cual el contrato de alquiler de Zea concluye.

En concreto, el juez diferencia varios periodos a la hora de fijar cuál debe ser la renta de Zea: del 1 de enero al 14 de marzo de 2020, defiende aplicar el contrato; durante el estado de alarma (15 de marzo al 20 de junio de 2020), determina que no se devengue renta, y a partir de ese momento, determina que debe aplicarse una fórmula que liga el alquiler a la evolución real del tráfico de pasajeros en este año y el pasado.

Zea Retail, representada por el bufete Lexpal Abogados, ya fue la primera compañía en conseguir unas cautelares a su favor. En aquella ocasión, el auto correspondió a la tienda que tiene en el aeropuerto de Ibiza y, cuando llegó el momento de la vista en la que Aena iba a defender su postura, la compañía pública accedió a un acuerdo extrajudicial que permitió condonar íntegramente la renta mínima garantizada (RMGA).

Ahora, la compañía balear, que contaba con 13 locales alquilados en diferentes aeropuertos de la red de Aena cuando estalló la pandemia, ha dado un paso de gigante al lograr ya una sentencia en su favor, aunque sea parcial. El fallo estima las reclamaciones de Zea desde el momento del estallido de la pandemia, pero antes del 14 de marzo defiende que el pago de la renta mínima garantizada (RMGA) debe ajustarse a lo que marcaba el contrato, mientras que la compañía cree que también debe modificarse para este periodo, ya que al tratarse de una tienda en el aeropuerto de Palma, el tráfico se concentra en los meses de verano.

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Tanto Aena como Zea cuentan con un plazo de 20 días para presentar recurso contra esta sentencia. Del redactado de este fallo, llama la atención que el magistrado eche en cara a la empresa pública que argumente que no aplica la cláusula 'rebus sic stantibus', cuando ha sellado numerosos acuerdos extrajudiciales modificando los contratos de arrendamiento.

"Llama la atención que la posición de la demandada es, en sí misma, incongruente. De una parte, niega la aplicabilidad de la doctrina 'rebus sic stantibus', de otra, en cambio, tanto en sus comunicaciones extrajudiciales previas como en la propia demanda, admite que la crisis derivada del covid-19 da lugar a la modificación del contrato en lo que al precio se refiere y plantea distintas propuestas", reflexiona el juez.

Argumentos como este, y el fallo en favor de ligar las rentas a la evolución real del tráfico, son ahora munición para el resto de comerciantes que también han llevado Aena ante los tribunales y que, por el momento, ya han logrado en casi todos los casos que los tribunales les den la razón en su petición de medidas cautelares para evitar el pago de las RMGA y la ejecución de avales.

De todas estas disputas, las más relevantes, por la cuantía de sus alquileres, son las que enfrentan a la empresa pública con Dufry, Canariensis, SSP, Áreas a Ibersol, que en todos los casos han logrado cautelares que impiden a Aena ejecutarles avales por el impago de la RMGA, lo que deja en el aire casi 600 millones que el operador aeroportuario se anotó en sus cuentas del año pasado.

Todas ellas han rechazado la propuesta que presentó Aena el pasado enero, que consiste en cobrar el 0% desde que se decretó el estado de alarma y hasta la tercera semana de junio de 2020, y una quita del 50% a partir de ese momento y hasta el próximo 8 de septiembre, cuando volverá a cobrar el 100%. Estos gigantes, como Zea, defienden ajustar la renta a la evolución real del tráfico, postura que acaba de lograr la primera sentencia a favor.