Este es el verdadero tesoro que esconde Quabit para Slim... y no está en la bolsa

La decisión de Carlos Slim, una de las mayores fortunas del planeta, de entrar en Quabit con la compra de un 3% del capital es una de las operaciones que están cotizando con más fuerza en este arranque del año.

De hecho, la promotora alcarreña llegó a dispararse un 10% durante la sesión de este martes, primera jornada no festiva, tras conocerse la compra, aunque terminó cerrando con un alza del 5,15%, significativa pero contenida.

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No obstante, si se echa la vista atrás, hasta el pasado 24 de diciembre, fecha en la que Inversora Carso, sociedad de Slim, entró en Quabit, aunque no se hizo público hasta 10 días después, la revalorización del valor es muy superior, del 22%, y estas empiezan a ser palabras mayores.

¿Qué ha visto el empresario mexicano en la inmobiliaria presidida por Félix Abánades? Es la pregunta del millón y su respuesta, 'a priori', ofrece dos rápidas respuestas: una oportunidad de inversión o una oportunidad de gestión.

La primera está directamente relacionada con el fuerte descuento de la promotora en el parqué. "Quabit cotiza con un 68% de descuento frente al NNAV [valor neto de sus activos], frente a la media de sus comparables del 34%", recordaban ayer los analistas de Banco Santander, que otorgan al valor un precio objetivo de 1,5 euros, un 30% superior al cierre de este martes.

Sin embargo, para una de las mayores fortunas del mundo, los 5,1 millones de euros en que se valora ya su 3% de Quabit son 'peccata minuta'. Si a eso se añade que ya es uno de los grandes inversores en el inmobiliario patrio a través de FCC Real Estate y de Realia, todo permite apuntar a que su apuesta no está en la bolsa sino en el negocio y, en concreto, en su gestión.

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"Una operación que tendría mucho sentido es una escisión de Realia y la fusión de los negocios de construcción de vivienda de Realia y FCC con Quabit. Eso crearía la constructora de viviendas número uno o dos [dependiendo de la métrica] en España. El único impedimento es la gran infravaloración del portafolio de suelo de Realia frente a su valor razonable", señala un inversor inmobiliario que pide el anonimato.

Slim siempre se ha mostrado reacio a integrar las patas promotoras de sus dos buques insignia en España, país donde tiene otros intereses inmobiliarios, como la cartera de oficinas que adquirió a CaixaBank, e intereses diversos, como la reciente compra del 4,3% de Prisa.

Públicamente, Slim siempre se ha mostrado contrario a integrar las patas promotoras de FCC y Realia, aunque operativamente sí hay sinergias

Sin embargo, como apunta otro empresario mexicano, esto no significa que en la operativa no haya integrado ya sus empresas. De hecho, hace ya más de un año que Realia se llevó la sede de la emblemática Torre KIO al cuartel general del grupo de construcción en el madrileño barrio de Las Tablas, movimiento que se dio en paralelo a la reactivación de la sociedad FCC Real Estate.

Pero los ajustes de plantilla que han llevado a cabo los nuevos equipos de dirección mexicanos en estas dos empresas, junto a la marcha voluntaria de profesionales por diferencias con la nueva ejecutiva, han dado como resultado una pérdida de capital humano y conocimiento del negocio local que Slim podría haber encontrado en Quabit.

Conocimiento del mercado

Un reflejo de este talón de Aquiles es que, en promoción, los números de Realia quedan muy lejos de reflejar la fuerte recuperación que ha vivido el mercado en los últimos cuatro ejercicios. A la espera de conocer cómo concluyó el recién cerrado 2019, sus ingresos por promociones entre 2017 y 2018 cayeron un 35,5% y los márgenes brutos se fueron a terreno negativo en uno de los mejores años para el sector desde la burbuja. En número de unidades vendidas se pasó de 103 a 89, un 13,6% menos.

La inmobiliaria, en su informe de resultados, achacó esta caída a la distorsión que supuso la entrega de una promoción en Valdebebas (Madrid), a precios superiores a la media de su cartera. Pero, si se retrocede hasta 2016, se comprueba que sigue saliendo fea en la foto, porque los ingresos fueron de 19 millones, frente a los 14 de 2018, y se entregaron 96 viviendas, siete más que dos años después.

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Suma y sigue, porque el gran reto futuro de Realia pasa por la gestión de su bolsa de suelo, ya que cuenta con 5,74 millones de metros cuadrados de superficie bruta en diferentes grados de desarrollo y con una edificabilidad estimada de 1,87 millones de metros cuadrados, la mayor parte ubicados en Madrid, zona centro y Andalucía, las mismas áreas donde Quabit tiene el grueso de sus intereses.

La gran pregunta es cómo quiere Slim, o su hombre en España para Realia, Gerardo Kuri, abordar esta búsqueda de posibles sinergias entre sus diferentes participadas inmobiliarias, si con alianzas, fusiones o comprándose otra empresa, la más infravalorada del sector en España. Pero, como recuerdan los analistas de Santander, este mayor riesgo "también está endulzado por la perspectiva de mayores retornos".