BdE e INE confirman que la banca asume el grueso del AJD y los gastos en hipotecas

La competencia parece que funciona. Los bancos han encontrado finalmente margen para asumir el grueso del importe de los Actos Jurídicos Documentados (AJD) de las hipotecas sin trasladarlo a los clientes. Así lo muestran dos datos publicados este viernes por el Banco de España (BdE) y el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El BdE desveló que la Tasa Anual Equivalente (TAE) cayó en octubre al 2,02%. El dato, aún provisional, es el más bajo en la serie histórica, batiendo al registro del mes anterior, que también había marcado récord. El margen respecto al euríbor sigue comprimiéndose.

El euríbor repuntó en octubre, aún en terreno negativo, desde una media mensual desde el -0,339% hasta el -0,304%. Sin embargo, en ese mismo periodo la TAE de las nuevas operaciones en crédito a la vivienda se abarató desde el 2,04% hasta el 2,02%, empatando con el dato de agosto y solo más alto que en septiembre de 2018, el registro más bajo de la serie histórica.

Este descenso se explica por un repunte del peso de las hipotecas a tipo variable, que tienen menor coste que las de tipo fijo, así como menores niveles del euríbor en 2019 respecto a 2018. Entre julio y septiembre, según los últimos datos del INE, el peso de las hipotecas constituidas a tipo fijo sobre el total disminuyó desde el 41,9% hasta el 36,6%.

El mercado rompió la tendencia de primar el crecimiento de las hipotecas a tipo fijo. Asimismo, también hay descensos en ambos casos. En septiembre, el tipo variable medio, según el INE, fue del 2,13% en variable, un 9,3% menos que el mismo mes de 2018, antes del lío provocado por el Tribunal Supremo en torno al impuesto de AJD. El tipo fijo se situó en el 3,16%, lo que supone una caída del 2,5% interanual.

En cuanto a los diferenciales respecto al interbancario, en variable se produce un aumento, pero muy inferior a los nuevos costes asumidos por los bancos. Entre agosto y septiembre de 2018, el diferencial en tipo variable entre tipo medio de las operaciones y el euríbor estaba entre los 230 y los 240 puntos, mientras que un año después ha oscilado entre los 260 y los 270 puntos.

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El incremento se queda lejos de lo que supone el AJD. El tipo impositivo depende de las comunidades autónomas, y oscila entre el 0,5% de Navarra y País Vasco o el 0,75% de Madrid por un lado, y el 1,5% de regiones como Andalucía o Cataluña. En realidad, en la mayoría de comunidades supera el 1%.

Si los bancos trasladasen todo el coste, habría habido un incremento del diferencial en la misma dirección, de más de 100 puntos básicos, sin contar con otros gastos asociados a la formalización, ya que la nueva ley hipotecaria imputó a las entidades todos los gastos salvo tasación. Pero el aumento ha sido de entre 20 y 40 puntos básicos. Las entidades asumen casi todo el impuesto, y no los clientes. Y esto en tipo variable. En tipo fijo el aumento del diferencial respecto al euríbor está en torno a los 10 puntos básicos, y ha ido a la baja en los dos últimos meses.

Cerca del récord previo al AJD

La banca redujo a mínimo los costes en septiembre de 2018 con un 2,07% en nuevas operaciones. En aquel momento, el euríbor se situó en el -0,166%, lo que supone un diferencial de 223,6 puntos básicos entre el índice de referencia y el coste medio de las nuevas hipotecas para los clientes. Es el punto más bajo en los últimos dos años. Al mes siguiente, en octubre, esta brecha repuntó un 7,5% con los cambios de criterio respecto al AJD.

Ese fue el mayor repunte mensual en la brecha entre 2018 y 2019, motivada por que los bancos trataron de repercutir el nuevo coste a los clientes. Pero ya se ha esfumado. La competencia entre las entidades y los pesos entre variable y fijo han evitado que trasladen el repunte del euríbor que se produjo entre agosto y octubre, del -0,355% al -0,304%, al precio. De hecho, la TAE de las nuevas operaciones ha marcado sendos mínimos históricos en el 2,04% y el 2,023% respectivamente.

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De este modo, los bancos han abaratado el préstamo a los hogares para la adquisición de viviendas contra sus márgenes. El diferencial con el euríbor alcanzó niveles en torno a los 250 puntos básicos entre abril y agosto, tras varios meses aumentando al hijo del cambio de fiscal. Es decir, tras sentencias contradictorias del Supremo intervino el Gobierno de Pedro Sánchez con un Real Decreto Urgente que cambió el sujeto pasivo para señalar a la banca en vez de a los compradores. Los banqueros siempre transmitieron un mensaje doble: el impacto sería asumible para las entidades y, en cualquier caso, encarecería los préstamos. No ha ocurrido tal y como amenazaron.

La teoría económica dice que da igual cuál sea el sujeto pasivo, sino que depende de la elasticidad de la demanda y de la oferta y del grado de competencia para ver sobre quién recae el esfuerzo. Y, ante la competencia y los cambios de preferencia de los clientes, ha resultado ser el banco. En dos meses, desde agosto, el diferencial cayó un 8,6% hasta los 233 puntos. Es el segundo nivel más reducido en estos dos años.

Así, el diferencial aún está levemente por encima del registrado en septiembre, pero continúa al mismo nivel que el visto anteriormente. Incluso por debajo de la media entre enero y septiembre de 2018, que estuvo en 238 puntos básicos. Se confirma de este modo que los bancos han asumido el grueso de los costes extra a la hora de conceder un préstamo hipotecario.