Los últimos mohicanos de la rentabilidad: dónde lograr un 5% invirtiendo en ladrillo

Superar la barrera del 5% de rentabilidad anual es cada vez más complicado, incluso para una inversión alternativa como la inmobiliaria, cuyos 'yields' se han comprimido drásticamente en los últimos años, debido al exceso de liquidez que vive el planeta y a la falta de oportunidades en otros activos, como la deuda pública, que lleva años moviéndose en terreno negativo.

En este contexto, prácticamente los únicos activos en Europa que ofrecen una rentabilidad superior al 5% fuera de nuestras fronteras se reducen a naves logísticas en Bélgica, Dinamarca, Italia, Portugal, República Checa y Rumanía; junto con oficinas y centros comerciales en Atenas y Bucarest, y centros y parques comerciales en Reino Unido, según el último informe de inversión inmobiliaria europea elaborado por Savills.

En España, las últimas joyas de la corona se encuentran en naves logísticas de mercados secundarios de Madrid y Barcelona, que siguen ofreciendo hasta un 7%, y en operaciones de valor añadido de parques comerciales, que pueden llegar a moverse entre el 6% y el 8%. "La lección que se extrae de este informe es que, si se quiere romper la barrera del 5%, los inversores deben aceptar tomar posiciones distintas y moverse hacia activos menos habituales y tomar determinados riesgos", señala Borja Sierra, vicepresidente ejecutivo internacional de Savills.

Los activos de mayor calidad y, por tanto, de menor riesgo, tanto en oficinas como en locales comerciales o vivienda, apenas ofrecen actualmente un 3% en nuestro país; mientras que la media de rentabilidades 'prime' del mercado europeo de oficinas se sitúa en el 3,7%; llegando al 4,7% en centros comerciales y al 5,4% en naves logísticas. "La logística es el nuevo 'retail', la nueva inversión que todo el mundo considera que va a ser muy atractiva", añade Sierra.

El vicepresidente de Savills explica que, en el sector inmobiliario, el 5% está considerado una barrera psicológica, ya que, históricamente, garantizarse esta rentabilidad significaba poder recuperar la totalidad de la inversión en 20 años. Además, si se suman el IPC anual y el precio de venta posterior, el resultado se eleva hasta las dos cifras de rentabilidad.

Si se quiere romper la barrera del 5%, el inversor debe aceptar tomar posiciones distintas, en activos menos habituales, y aceptar determinados riesgos

Pero el actual entorno de tipos cero y negativos hace que superar esta barrera sea una labor casi titánica y obliga a los inversores a abrir el foco a todo. Dentro de Europa, según Savills, un resumen general pasaría por buscar oportunidades en oficinas en el sur y en los países nórdicos; en logística de ciudades secundarias del sur y este de Europa, y, finalmente, Reino Unido y España para 'retail'.

"La mayoría de las capitales de Europa sufre falta de espacio en el centro de la ciudad. Como resultado, la demanda de oficinas de alta calidad ubicadas en la periferia, aunque bien comunicadas, es sólida y las rentas se mantienen estables o, incluso, aumentan. Las mayores oportunidades en oficinas se pueden encontrar en Estocolmo, Copenhague, Milán, Madrid, Barcelona, Oslo y París, con rentabilidades de entre el 5,25% y el 6%, o incluso más en el caso de nuevos desarrollos o rehabilitaciones", señala Eri Mitsostergiou, directora de Research Europa en Savills.

Esta nueva normalidad, de aceptar un 5% en activos a los que hace apenas dos años se les pedía cerca del 10%, lleva a reflexionar: "¿Que si esto suena un poco a fin de ciclo? Sí. Pero como sigan los tipos así de bajos, y hoy nadie descuenta un cambio de escenario, y la economía siga tirando en Europa, la realidad es que no se ve cerca el fin de ciclo", señala Sierra.