diferente presión fiscal por regiones

La banca asume un alza masivo del AJD en las CCAA y estudia diferenciar ofertas

Las entidades evitarán ofertas gancho a medida por comunidad en un primer momento, pero el precio final de las hipotecas sí variará según el tipo del impuesto

Foto: Representación del coste de las hipotecas. (iStock)
Representación del coste de las hipotecas. (iStock)

Los bancos siguen encontrándose con derivadas del cambio en el impuesto de hipotecas que extrema la preocupación. El tributo de actos jurídicos documentados (AJD) está cedido a las comunidades autónomas, que tienen libertad para fijar el tipo, con lo que hay un temor extendido en el sector a que haya auges de la presión fiscal por esta vía.

"Es fácil venderle a la gente que subes un impuesto a los bancos. Todo vale con la banca", lamenta un ejecutivo bancario. Las entidades coinciden en que la presión fiscal que soportarán desde el 'decretazo' de Pedro Sánchez con el AJD tenderá a aumentar. Los gobiernos autonómicos, presionados por los objetivos de déficit, han encontrado un filón que actualmente les da una media de 1.250 millones anuales —5.000 millones entre 2014 y 2017—, según las estimaciones de la ministra de Hacienda, María Jesús Montero.

Sin embargo, estas cifras están rebajadas por las deducciones que tenían las comunidades autónomas sobre el impuesto, como para menores de 36 años, adquisición de vivienda para familia numerosa o compra de personas discapacitadas. Este tipo de beneficios fiscales está extendido regionalmente, pero ahora desaparecerá. "No va a haber deducciones con los bancos, que parece que somos ricos", ironiza un banquero.

De hecho, el Gobierno de Pedro Sánchez decidió que los bancos no puedan deducirse el gasto de conceder hipotecas derivado del tributo, lo que podría ser una anomalía en el impuesto de Sociedades y anticonstitucional. Por otro lado, el AJD actualmente oscila entre el 0,5% de las comunidades forales de País Vasco y Navarra, el 0,75% de Madrid y Canarias, y el 1,5% que tienen varias regiones como Cataluña, según datos recopilados por el REAF del Consejo General de Colegios de Economistas.

Cataluña sube el impuesto

La Generalitat de Cataluña ya ha movido ficha, al aprobar esta semana la supresión de los tipos reducidos del impuesto AJD aplicables a los préstamos hipotecarios, una medida con la que tiene previsto recaudar 16,5 millones de euros extra. Es decir, los bancos pagarán un 1,5% sobre el valor de todas las hipotecas.

Cataluña está en el tramo alto junto con Andalucía, Aragón, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia, Murcia y Comunidad Valenciana. Por su parte, en Andalucía, Aragón, Cantabria y Castilla y León está en el 1,2%. Los bancos creen que el impuesto tendrá a homogeneizarse en la banda superior.

Mientras que no sea así, la banca estudia aplicar ofertas a medida. Aunque las promociones comerciales que utilizan como gancho con la mejor opción posible no variarán por regiones, después depende de cada perfil. Es decir, tal y como piden los supervisores, las entidades tienen en cuenta al facilitar un préstamo los costes directos e indirectos, que incluyen el impuesto y los gastos hipotecarios, lo que les cuesta obtener fondos, y la prima de riesgo del prestatario. Esto es, la capacidad económica del cliente y el peso del préstamo sobre el valor del inmueble, lo que en la jerga se conoce como 'long to value'.

La mayoría de hipotecas se concede a condiciones diferentes a las de las ofertas 'gancho', que exigen niveles de renta y vinculación (con la contratación de seguros, fondos o planes de pensiones) muy elevados. Así, los préstamos se conceden tras un proceso de negociación entre los comerciales de la sucursal y el cliente, dentro de los límites marcados por la entidad. Y estos tenderán a variar por comunidad autónoma en función del AJD mientras la presión impositiva sea diferente, generando distorsión e ineficiencias en el mercado.

El entramado supervisor europeo, organizado a través del MUS bajo el paraguas del Banco Central Europeo (BCE), aboga por una política eficiente de precios. Lo que en otras palabras quiere decir que los bancos incluyan los costes en el precio y no vendan a pérdidas. Algo que recomienda por extensión el Banco de España a través de la última norma contable, chocando con la premisa del Ejecutivo, que asegura esperar que el sector no repercuta al cliente el coste del impuesto.

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