Los fondos oportunistas arrancan la construcción de 10.000 viviendas en España

Ya se ha dado el pistoletazo de salida. Después de varios años analizando operaciones y haciéndose con suelos y deudas que les permitieran tomar posiciones, los fondos oportunistas han pasado a la acción y han empezado a llenar España de grúas. Lone Star, Castlelake, Varde, Cerberus o Pimco son sólo algunos ejemplos de grandes inversores internacionales que han decidido apostar por el hasta hace poco denostado negocio de la vivienda nueva y, oficialmente, han empezado ya a promover hogares en la piel de toro.

Los tres primeros suman algunas de las cifras más espectaculares de este cambio de tercio. La firma liderada por Juan Pepa ha dicho públicamente que su objetivo es convertirse en la mayor promotora de España y, para ellos, ha adquirido tanto suelos como una inmobiliaria, Neinor, que cuenta ya con un stock de terreno finalista para promover 5.000 viviendas.

Castlelake también ha puesto ya los cimientos para levantar miles de casas en España, tras haber adquirido a Sareb una veintena de solares en dos operaciones diferentes, la primera, a finales del pasado ejercicio, cuando se hizo con la cartera Crossover por 55 millones de euros, y otra a principios de este año, cuando adquirió 76.100 metros cuadrados en Boadila del Monte. En total, el fondo cuenta con la superficie suficiente para promover 1.200 viviendas, algunas de las cuales se empezaron a comercializar ya la pasada primavera y donde va de la mano con su socio local, Aelca, firma especializada en gestión de proyectos residenciales.

Más reciente es el movimiento dado por Varde, que acaba de tomar los mandos de San José Desarrollos Inmobiliarios, promotora de la constructora gallega que se quedaron los bancos y donde el fondo, a través de una equilibrada operación que ha combinado compra de deuda y de capital, ha terminado tomando el poder con el objetivo de empezar a promover, este mismo año, 1.500 viviendas. En esta operación también está presente el fondo Marathon Asset Management.

¿Qué hay detrás de este movimiento? “Los fondos ven a España como una gran ventana de oportunidad, dominada por una corrección importante de precios y unas proyecciones macroeconómicas muy positivas en un entorno de tipos bajos. El mercado de suelo en muchas zonas está próximo a su estabilización y la promoción volverá a ser protagonista aunque con un análisis más riguroso y exigente del riesgo”, explica Ángel Serrano, director general de negocio de Aguirre Newman.

"Claramente, la actividad está disparada en comparación a hace dos años, pero aún muy lejos del pico de mercado de 2006", explica Borja Ortega, director de Patrimonios Privados en JLL, quien estima que este tipo de vehículos se hará con una cuarta parte del mercado residencial y ayudarán a profesionalizar el negocio.

"Los promotores nacionales que han sobrevivido y están activos hoy en día son muy profesionales y conocedores de los procesos del negocio. El inversor internacional es meramente financiero y entra esperando un retorno de su inversión, pero la profesionalización la busca en el local mediante la figura del operational partner", explica Ortega. Esta denominación hace referencia a un socio local, al que suele exigírsele aportar sólo un 10% de la inversión, pero que es quien se encarga de gestionar el proyecto, ya que conoce tanto el mercado como el país.

Dinero extranjero, socio local

“Es muy habitual ver operaciones en las que un inversor extranjero aporta capital a un socio nacional que pone el suelo en aportación y con el que realiza el desarrollo, pero algunos inversores de gran tamaño están optando por aprovechar el ajuste de los valores y las oportunidades que existen, tanto en Sareb como en otras instituciones financieras, para desarrollar ellos directamente el proyecto contratando los servicios de un promotor delegado. En CBRE ya estamos trabajando para varios propietarios en la gestión integral de promociones inmobiliarias”, añade Samuel Población, director nacional de Residencial de CBRE

Un claro ejemplo es la compra de la promoción de lujo Juan Bravo, 3 por parte de Pimco, que aborda el proyecto junto a Lar España. Este desarrollo se encuentra actualmente fase de resideño de la propuesta inicial, que prevía contar con 54 viviendas de lujo con una edificabiliad de 19.500 metros cuadrados.

Renta Corporación selló una alianza con Kennedy Wilson a finales del pasado ejercicio dirigida a abordar juntos inversiones en edificios residenciales de Madrid y Barcelona, cuyo importe supere los 10 millones de euros. Por el momento, ya se han hecho con tres inmuebles en la capital: en la Puerta del Sol, en la calle de Santísima Trinidad, y en la calle Postigo San Martín, que en total sumarán cerca de medio centenar de viviendas.

Cerberus y Orion son otros dos fondos oportunistas que han decidido apostar por la promoción residencial en España. Hace justo un año, como adelantó El Confidencial, llegaron a un acuerdo con NH para adquirirle el resort de lujo por 225 millones de euros, un movimiento que les ha permitido hacerse con cuatro proyectos residenciales además de una reserva de suelo por donde seguir expandiéndose. Además, estos dos socios están muy activos en el mercado. Cerberus, que compró Haya Real Estate, la gestora de activos inmobiliarios de Bankia, está realizando operaciones de coinversión en suelos; mientras que Orion está buscando activamente parcelas para desarollar.

“Los grandes fondos internacionales ya pusieron sus ojos en España el año pasado, y muchos están buscando suelos para empezar de nuevo a promover proyectos de resorts con sentido. Normalmente buscan proyectos exitosos vinculados al golf o la hípica, en los que aún queda un remanente de suelo, para continuar las fases remanentes. De hecho la inversión directa de gestoras como Orion o Cerberus en suelos que dará como resultado más de 600.000 metros cuadrados es un claro ejemplo de ello”, explica Patricio Palomar, director de Inversiones Alternativas de CBRE

Otros ejemplos de estas alianzas los tenemos en el americano Harbert Management, que tras adquirir dos suelos en Aravaca unió fuerzas con Momentum Real Estate para desarrollar más de 80 viviendas de alto standing, o la suma de Bream Real Estate con la catalana Uniq, que acaban de comprar a Amancio Ortega una corrala en pleno centro de Madrid para promover pisos de lujo. Sin olvidar la alianza entre InmoGlaciar y el fondo alemán Aquila para desarrollar 1.200 viviendas en Villaverde, y el caso de Turnstone Group, que en España opera a través de Caviglia Corporate y ha adquirido a Sareb los terrenos de la antigua fábrica de cosméticos Gal, en Alcalá de Henares, para hacer viviendas.

Planes de futuro

El sprint promotor que están protagonizando estos fondos, en realidad, apenas es la avanzadilla. El grueso todavía está por venir, tanto de la mano de nuevos actores que llevan tiempo analizando el mercado, como Corestate, que ha sellado una alianza con OHL Desarrollos, como con nuevas operaciones por parte de estos fondos. De hecho, el objetivo de Lone Star es adquirir suelo para desarrollar hasta 10.000 viviendas, a un ritmo de 3.000 anuales; mientras que Varde también se hizo con Aliseda, la promotora de Popular, en cuya hoja de ruta también está volver a promover en el futuro, por citar dos ejemplos.

“Actualmente tenemos varios clientes internacionales que nos demandan suelos finalistas en zonas turísticas consolidadas tanto de la costa como de las Islas Canarias y Baleares para co-invertir con algún promotor nacional con experiencia, pero también tenemos gestoras de fondos con gran capacidad de inversión que buscan algún proyecto de gran tamaño en zonas que no estén sobrexplotadas y en las que se pueda hacer un desarrollo innovador que pivote en torno a conceptos nuevos, como el juego (casinos, etc.) o nuevas marinas con posicionamiento de alto standing”, señala Palomar.

La forma habitual de operar de estos fondos es sellar alianzas con promotores locales, y la mayoría de ellos cumplirá su ciclo en un plazo de entre 3 y 5 años

En esta línea van los planes, por ejemplo, a ARC Resorts, fondo con capital de Singapur que está trabajando para desarrollar un proyecto de viviendas de gran lujo en Valencia, con la vista puesta en crear una especie de Puerto Banús o pequeña Niza para atraer compradores extranjeros.

Y todo ello, a la espera de saber el futuro de grandes desarrollos como Operación Chamartín o Campamento, que actualmente tiene como capitanes de barco a Distrito Castellana Norte y al grupo Wanda, pero cuyo destino están siguiendo con gran interés este tipo de inversores, deseosos de seguir promoviendo en España, al menos, durante los próximos tres o cinco años, periodo medio de permanencia que Borja Ortega pronostica a estos vehículos.

"No van a quedarse, son financieros. Se irán para volver en otro momento o a otro segmento, salvo el caso de Lone star, cuyo discurso es que quieren convertirse, a través de Neinor, en la primera promotora nacional", explica el experto de JLL. "En un futuro veremos una concentración de los nuevos actores del sector, una vez que la dinámica de promoción haya adquirido un ritmo uniforme en su actividad", añade Ángel Serrano.