GreenOak creó un entramado societario en las Islas Caimán para entrar en España

Cuando estaba a punto de arrancar el verano de 2015, John Carrafield decidió que había llegado el momento de contar al mundo lo que estaba haciendo en España. Después de tres décadas dirigiendo inversiones inmobiliarias en toda Europa, el que fuera codirector global de Morgan Stanley Real Estate había empezado un año antes a promover un fondo con el que asaltar el mercado inmobiliario de la piel de toro.

Considerado un gurú del 'real estate', Carrafield había fundado GreenOak en 2010 junto a Sonny Kalsi, con el que ya había compartido responsabilidades en el brazo inmobiliario de Morgan Stanley, y Fred Schmidt, otro ex del banco de inversión con amplia experiencia en mercados asiáticos, otra de las geografías donde han entrado los tres socios.

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Marcos García Rey Unidad de Datos

Para levantar los 150 millones de euros que se marcó GreenOak como primer objetivo de su apuesta española, la firma constituyó un vehículo en las Islas Caimán bajo la fórmula de 'exempted limited partnership'. Este sistema garantiza estar libre del pago de impuestos en este paraíso fiscal durante 50 años, al mismo tiempo que ofrece una fórmula de asociación a la medida de fondos de capital riesgo e inmobiliarios.

Así lo ponen de manifiesto los archivos secretos de Paradise Papers, una investigación mundial basada en el análisis de 13,4 millones de documentos procedentes de dos proveedores de servicios 'offshore' de Bermuda y Singapur, y 19 registros mercantiles de jurisdicciones opacas. La filtración fue obtenida por el diario alemán 'Süddeutsche Zeitung', que la compartió con el Consorcio Internacional de Periodistas de Investigación (ICIJ) para dirigir el trabajo que se publica en 96 medios de todo el mundo, entre ellos El Confidencial y La Sexta en exclusiva para España.

Según ha podido acreditar El Confidencial en los registros de Luxemburgo, este nuevo vehículo de Caimán, bautizado como GreenOak Spain LP, es propietario de GreenOak Spain Investment Sarl, sociedad luxemburguesa que está detrás de Gore Spain Holdings Socimi, la filial española creada por Carrafield y sus socios para aglutinar sus inversiones en España y que salió a cotizar el pasado 19 de enero.

En su documento de incorporación al MAB —Mercado Alternativo Bursátil—, la socimi reconoció contar con "un accionista único, GreenOak Spain Investments, sociedad de nacionalidad luxemburguesa. La matriz de Gore es una subsidiaria propiedad del fondo de inversión GreenOak Spain 1, cuyos accionistas últimos son GreenOak Partners LLC, una sociedad de responsabilidad limitada con domicilio en Delaware".

La socimi de GreenOak en España, Gore Spain, es propiedad de una sociedad en Luxemburgo, la cual, a su vez, fue creada por el vehículo de Islas Caimán

Ni una referencia a que GreenOak Spain es una sociedad existente bajo las leyes de Caimán, ni a que tanto el promotor o socio principal (General Partner) como el asesor de inversiones (Investment Advisor) son también firmas de GreenOak ubicadas en el mismo paraíso fiscal. A pesar de las reiteradas muestras de interés de este medio por recoger su versión, desde GreenOak han declinado hacer comentarios.

Este fondo cuenta con varios inversores (Limited Partners) a quienes GreenOak se acercó con el respaldo de Citi Private Bank, según aparece en los registros de Appleby. En un memorando confidencial, fechado en noviembre de 2014, GreenOak expone la oportunidad de inversión inmobiliaria que ofrece España, las fortalezas de su equipo de profesionales y la participación que ya había tenido en marzo de ese año en la compra de ocho centros comerciales en España a través de uno de sus vehículos europeos, operación bautizada como 'proyecto Orange'.

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El 21 de diciembre de 2014, la firma de servicios legales Mayer Brown se puso en contacto con Appleby para contratar sus servicios. "Julian, espero que estés sobreviviendo al cierre del año. Citi nos ha contratado para representarlo en la suscripción de una facilidad de crédito para un fondo de Caimán capitaneado por GreenOak, el cual esperamos que pueda asistir tu equipo", reza uno de los correos filtrados de Appleby. Dos días después, recibió respuesta afirmativa por parte del bufete fundado en Bermudas, a quien también se le comunica el interés por tener todo cerrado antes de terminar el año.

En septiembre y octubre de 2014 se sellan los acuerdos del fondo de Caimán, en noviembre se registra el luxemburgués, y en diciembre, la socimi

El ritmo de los acontecimientos se había acelerado en los tres meses previos: en septiembre se firmó el acuerdo inicial ('initial limited partnership agreement'); en octubre está fechado el acuerdo modificado y actualizado de 'exempted limited partnership' de GreenOak Spain; en noviembre, esta misma sociedad registra la escritura de constitución de la filial luxemburguesa, y en diciembre, se constituye Gore Spain Holding Socimi.

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Seis meses después, en junio de 2015, GreenOak desvela públicamente su fuerte desembarco en España y que tiene ambiciosos planes para nuestro país. Una hoja de ruta que cristalizó en enero de 2017 con la salida a bolsa de su socimi, cuyo valor neto contable se cifró en 271,3 millones de euros. En ese momento, cuando iba a estrenarse en el parqué, la compañía reconoció tener unas deudas de 42 millones con su matriz luxemburguesa y limitó la colocación al 1,49% del capital.

El paraíso de los préstamos intragrupo

En la información remitida al MAB, la socimi también admite que "las actividades del grupo y la adquisición de las inversiones inmobiliarias estuvieron financiadas por una combinación de financiación de los socios (fondos propios de 84,6 millones y préstamos con el socio de 66,3 millones) y deuda externa de 57,2 millones y deuda por arrendamiento financiero de 11,5 millones".

Esta práctica de realizar préstamos desde sociedades ubicadas en paraísos fiscales a sus filiales de todo el mundo es habitual entre los clientes de Appleby, y una práctica que permite optimizar la factura fiscal: hablando en plata, eludir el pago de impuestos.

En el caso concreto de las socimis, al estar exentas del pago de impuesto de sociedades, la normativa española exige tributar, al menos, el 10% de los dividendos. Para reducir esta factura, es habitual que los accionistas de estos vehículos sean sociedades de países con una fiscalidad menor, como Luxemburgo, desde donde realizan préstamos a la filial española y donde deben mostrar a la Hacienda española que están tributando, al menos, por ese 10%.

Para rebajar la base final sobre la que se saldan las cuentas con el fisco, lo primero que hace la socimi es restar los gastos del préstamo. Así, por ejemplo, si ingresa 10 euros por alquileres, debe restar los gastos, incluidos dos euros correspondientes a un préstamo que, en realidad, se está dando a sí misma, y que la matriz cobra en forma de intereses.

De este modo, la sociedad de Luxemburgo rebaja su base imponible y si, por ejemplo, sin el préstamo que se ha dado a sí misma hubiera tenido que tributar por ocho euros, ahora ya solo debe hacerlo por seis euros. Este mismo esquema puede aplicarse a los préstamos que realiza la sociedad madre al vehículo luxemburgués, creando así una estructura que permite repatriar prácticamente libre de impuestos los rendimientos generados en España.

Acuerdos de información

En la documentación que GreenOak remitió a Appleby, puede comprobarse cómo el vehículo de Caimán está sometido a los acuerdos de transparencia informativa sellados entre el paraíso fiscal y las autoridades estadounidenses y británicas para luchar contra delitos como el terrorismo y el lavado de dinero, por lo que advierte a los inversores de que deberá cumplirse con cualquier requerimiento gubernamental de información de este tipo.

De hecho, este tipo de advertencias y explicaciones son extensas y están detalladamente explicadas a los inversores, a los que también se ofrece ponerse en contacto con sus abogados para cualquier aclaración, una preocupación que refrenda la idea de que este tipo de estructuras se crea con el objetivo de esquivar el pago de impuestos aprovechando las imperfecciones de las normativas, aunque sea dentro de ellas, y con un importante matiz: este tipo de vehículos permite cubrir la identidad del inversor último, la cual solo será revelada si es expresamente pedido por las autoridades.

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