A la banca le interesa que los promotores terminen las obras con la nueva norma contable

El cambio de criterios contables del Banco de España sobre las provisiones va a provocar cambios radicales en la actitud de la banca hacia el negocio inmobiliario Los analistas y las entidades identifican tres consecuencias iniciales muy importantes: a los bancos y las cajas les interesa que las promociones que han financiado se terminen, aunque los pisos no se vendan; ya no tienen tanta necesidad de quedarse con activos inmobiliarios para detener el explosivo crecimiento de la morosidad; y que puede haber una avalancha de nuevas tasaciones de inmuebles que respaldan hipotecas morosas, para que las provisiones bajen más todavía.

La primera de estas consecuencias es la más citada por las entidades y se deriva del hecho de que sólo se pueden acoger a los nuevos criterios -que permiten provisionar el 30%, o menos, del valor de los inmuebles que respaldan un crédito moroso frente al 100% anterior- las viviendas terminadas, no las promociones a medio construir. Por tanto, a los bancos y cajas les interesa muchísimo que se terminen las obras que han financiado, aunque el promotor no devuelva el crédito e independientemente de que los pisos se vendan o no.

El impacto puede ser muy notable. Según un informe de AFI al que ha tenido acceso El Confidencial, "en el caso de finalización de la construcción, cuando la garantía de la operación pasen a ser las viviendas terminadas (...) no sería necesario dotar provisiones por el 70% del valor de las viviendas; es decir, se podrían liberar las constituidas, destinándolas a otros saneamientos".

Esta firma de análisis hace un cálculo del impacto que eso puede tener en las cuentas del sector. Parte de la hipótesis de que la mayoría del préstamo promotor no supera el 70% del valor de las viviendas. En ese caso, si se finaliza el 75% de las promociones actualmente clasificadas como morosas  -que representaban en marzo unos 25.000 millones de euros, con unas provisiones dotadas en torno a 7.700 millones-, los bancos liberarán unos 5.000 millones de exceso de provisiones. Una cifra que representa casi el 20% de las provisiones existentes a marzo de 2009. Es decir, se trata de un volumen muy relevante, aunque, como explicó ayer este diario, no se podrá llevar a beneficios, sino a otras provisiones.

El problema de esta estrategia es que los promotores no tienen dinero para continuar las promociones; algo que es lógico si tampoco tienen dinero para devolver el crédito, que por eso es moroso. Pero algunas entidades señalan que les puede interesar ampliar ese crédito moroso para que finalicen las obras porque ese crédito extra -de muy difícil recobro, igual que el original- es muy inferior al ahorro en provisiones que consiguen si las obras se terminan. En especial, si la promoción está bastante avanzada.

Se trata de una práctica bastante cuestionable pero que tampoco es una novedad para el sector, que hasta ahora realizaba otras del mismo cariz: por ejemplo, conceder créditos a los promotores insolventes para que pudieran pagar los intereses del préstamo original durante dos años y así evitar su entrada en mora, a cambio de admitir como garantía adicional suelos de escaso o nulo valor. Además, hay que tener en cuenta el posible efecto benéfico en el empleo de la reanudación de muchas construcciones actualmente paradas.

'Comerse' menos ladrillos

La segunda consecuencia de los cambios contables es que la banca ya no tendrá tanta necesidad de quedarse con inmuebles para evitar que el crédito con el que se financiaron entre en mora. El citado informe de AFI reconoce que "este tratamiento puede desincentivar la adquisición de activos inmobiliarios por las entidades como medida de 'congelación' del calendario de saneamientos".

La razón es que, si ya no hay que provisionar el 100% del valor del inmueble sino sólo el 30% (o menos, si el crédito es inferior al 100% del valor de tasación), ya no es tan grave que crezca la morosidad hipotecaria ni que baje la tasa de cobertura. En especial, aquella que va por calendario corto: hipotecas por encima del 80% del valor de tasación y crédito promotor, que se beneficia de esta mejora si las viviendas están terminadas. "Al final, la tasa de morosidad y de cobertura no son más que números, lo que importa es su impacto en la cuenta de pérdidas y ganancias. Si ahora con más morosidad tienes menos pérdida, no te importa tanto que la mora crezca y, en consecuencia, no te hace falta aumentar un stock de ladrillo que ya es enorme y que genera muchos gastos", admiten en otra entidad.

Revisión de las tasaciones

Finalmente, AFI también alerta de la posibilidad de una avalancha de nuevas tasaciones de los inmuebles que garantizan hipotecas que han entrado en mora. Partiendo de la base de que la tasación sobre la que se calcula el 30% 'mágico' es la actual y no la original -algo que no está claro en la carta del Banco de España-, si ahora el valor sobre el que se calcula ese porcentaje baja, también bajará el importe de ese 30%.

Ahora bien, eso también tiene un peligro: "Las posibles variaciones de estas tasaciones, por tanto, dejan a las entidades expuestas a un riesgo en la medida en que la reducción de su valor pueda generar la necesidad de mayores dotaciones según calendario". En román paladino, eso significa que una hipoteca concedida en su día por el 80% del valor de tasación (100) puede pasar del calendario largo al corto si dicho valor, por ejemplo, ha bajado de 100 a 90; el 80% de 90 ya no es 80, sino 88,9.