CUÁNDO HAY QUE DECLARAR Y CUÁNDO NO

¿Vendiste casa en 2016? Así lo debes declarar a Hacienda

En 2016 se vendieron en España 458.781 viviendas. Muchas de estas transacciones tendrán que ser incluidas en la declaración de la renta

Foto:  Foto: Corbis.
Foto: Corbis.

En 2016 se vendieron en España 458.781 viviendas. Muchas de estas transacciones tendrán que ser declaradas en la declaración de la renta, cuya campaña acaba de comenzar. Y es que la venta de un inmueble tributa como ganancia o pérdida patrimonial, es decir, los propietarios que vendan un bien inmueble están sujetos a tributación por el impuesto sobre la renta de las personas físicas si residen en España. En caso de ser no residentes en el territorio español, estarán sujetos al impuesto sobre la renta de no residentes.

¿Por qué es obligatorio declarar la venta de una vivienda? La ganancia patrimonial obtenida debe tributar. Esta ganancia se calcula en base a la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró, actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido. Ese importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF.

Novedades respecto a 2015

La reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2015 suprimió algunas ventajas fiscales vinculadas a la venta de una vivienda. Por ejemplo, eliminó los coeficientes de actualización y limitó los coeficientes de abatimiento a ventas inferiores a 400.000 euros. Estos coeficientes rebajaban la plusvalía patrimonial —la que se paga al Estado, no al ayuntamiento, que es la municipal— por la que se tributaba en la declaración de la renta. De tal manera que su supresión ha provocado un mayor pago de impuestos asociados a la venta de una vivienda.

La medida ha encarecido la factura fiscal a todos aquellos que han vendido casa a partir de 2015, especialmente si las viviendas fueron adquiridas antes de 1994, ya que gozaban de un tratamiento fiscal más favorable que las viviendas adquiridas a partir de 1995.

De cara a la declaración de 2016, no hay grandes novedades respecto a 2015. "El cálculo de la plusvalía o minusvalía se hace exactamente igual que en el año 2015 —hasta 2014, se actualizaba el precio de compra por un coeficiente, y a partir del 1 de enero de 2015, no se actualiza—. Lo que cambian son los tipos impositivos, que se reducen ligeramente", señala Paula Satrústegui, directora de planificación financiera de Abante Asesores​.

¿Cuándo no es necesario declarar la venta?

No en todos los casos el contribuyente está obligado a declara la venta de una vivienda. Hay varios escenarios posibles:

1.- La venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta de tributación.

2.- La venta de la vivienda habitual por menores de 65 años está exenta de tributación (total o parcialmente) si en el plazo de dos años (anteriores o posteriores) se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda habitual, no segunda residencia. Eso sí, la exención solo se aplica sobre la parte de la ganancia que se destina a comprar otra casa. La que no se utiliza sí debe tributar.

3.- La venta de vivienda, que no sea vivienda habitual, solo podrá estar exenta si la persona que la vende tiene más de 65 años y contrata una renta vitalicia (con un importe máximo de 240.000 euros de precio de venta).

4.- Si la venta genera una pérdida patrimonial al o a los vendedores. Vender una casa lleva asociados varios gastos y si el precio de venta es inferior al de adquisición y, por tanto, provoca una minusvalía en lugar de una ganancia patrimonial, aquella no se debe tributar. Más aún, la minusvalía puede compensarse con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

Consejos para evitar sustos

Precisamente para evitar sustos con el fisco es necesario que guardemos y recopilemos todas aquellas facturas que nos permitan justificar ante Hacienda todos los gastos asociados a la venta de una casa, como la plusvalía municipal —que se paga al ayuntamiento—, gestoría, notario, registro, gastos de cancelación de la hipoteca si corresponde, honorarios de la agencia inmobiliaria, mejoras del inmueble...

Ejemplo práctico

Imaginemos una pareja (él 47 años y ella 45) que vendió su vivienda habitual en 2016 por 210.000 euros, cifra a la que hay que restar 10.000 euros en gastos. La casa fue adquirida en el año 2003 por 180.000 (175.000 importe real de adquisición y 5.000 euros de gastos asociados).

Si cada uno tiene el 50% y hacen declaración individual, este será el impacto de cada uno de ellos:

Fuente: Abante Asesores.
Fuente: Abante Asesores.

Si hacen tributación conjunta, el impacto es el siguiente:

Fuente: Abante Asesores.
Fuente: Abante Asesores.

¿Ganancia o pérdida patrimonial?

La ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

1.- El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto:

+ Importe real de la adquisición. Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió.

+ Coste de inversiones y mejoras. Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición.

+ Gastos y tributos accesorios. Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses.

- Amortizaciones. Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.


2.- El valor de transmisión se determina computando dos partidas, el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.  

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