La letra pequeña de la sentencia europea: ni frena todos los desahucios ni incluye dación en pago

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dio ayer vía libre a los jueces españoles para paralizar todos procedimientos de ejecución hipotecaria en los que considere que los contratos firmados entre el cliente y el banco pueden contener cláusulas abusivas.

La sentencia tiene una enorme trascendencia para miles de familias inmersas en uno de estos  procedimientos -paso previo al desahucio-; sin embargo, son muchas las dudas o los interrogantes que plantea.

1.- No afecta a todas las ejecuciones hipotecarias

La sentencia no implica la paralización de todos los procedimientos ni de todos los lanzamientos -desahucios-. De hecho, no es una sentencia que tenga alcance global, sino que cada juez deberá analizar caso por caso.

“La sentencia permitirá a los jueces detener sólo algunos procesos", explica Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. “Sólo será aplicable en los casos en los que el hipotecado estime que ha sido víctima de una cláusula abusiva a la hora de contratar el préstamo sobre su vivienda, y sólo tendrá efecto hasta que se resuelva ese punto. Tendrá un impacto limitado para el grueso de los procesos de desahucios en marcha”, añade Encinar.

“Hasta ahora, el afectado disponía de un plazo de 10 días para plantear al juez la existencia de cláusulas abusivas. Ahora, y con esta sentencia sobre la mesa, aunque hayan pasado esos 10 días, el juez encargado del procedimiento no puede mirar hacia otro lado, sino que está obligado a entrar a valorar la existencia o no de este tipo de cláusulas”, explica Javier Sevillano, de Legal & Media.

2.- No garantiza no perder la vivienda

La sentencia europea permitirá ganar tiempo a miles de familias, pero en muchos casos no evitará que, tarde o temprano, pierdan su vivienda, explica Óscar Serrano, abogado y socio de Colectiu Ronda.

Y pone un ejemplo. “Imaginemos una hipoteca con una cláusula suelo o unos intereses de demora muy elevados. La ejecución hipotecaria ya se ha iniciado. Si el deudor considera que dicha cláusula es abusiva, puede instar al juez a que paralice el procedimiento. Tras la sentencia de Luxemburgo, el juez ya puede entrar a valorarla. Si la declara abusiva puede ordenar una nueva liquidación de las cuotas y un nuevo cálculo de la deuda y archivar incluso la ejecución hipotecaria. El banco realizará una nueva liquidación y reclamará a su cliente las cantidades que correspondan una vez anuladas dichas cláusulas. Si el cliente sigue sin poder pagar al banco, este puede volver a iniciar el procedimiento. En realidad, se consigue dilatar el procedimiento más que resolver nada", lamenta. 

3.- No define qué es una cláusula abusiva y qué no

El TJUE se refiere a las cláusulas abusivas, pero no define cuáles son. "La sentencia se refiere a la forma en la cual se realizan las ejecuciones hipotecarias en España, pero no entra en el fondo, en si una cláusula suelo o un interés de demora, en sí mismos, son abusivos", aclara el abogado Santiago Viciano, de V Abogados.

No dice, por ejemplo, a partir de qué porcentaje son abusivos los intereses de demora o si es abusiva la cláusula relativa al vencimiento anticipado de la deuda o la liquidación unilateral de la deuda impagada.

“La sentencia del TJUE no se pronuncia sobre este tema. Únicamente manifiesta que en cada caso será el juez competente quien lo determine en base a la legislación nacional y a unos criterios generales proporcionados por el Tribunal”, aclaran desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

De esta manera, “todo el peso recae sobre el juez. Es él quien debe determinar si un 18% en un interés de demora es abusivo o no lo es”, aclara Javier Sevillano. “Lo que para un juez puede serlo, para otro puede que no”, añade.

Recordemos, por ejemplo, que los jueces madrileños se reunieron hace un mes para intentar determinar a partir de qué porcentaje se considera abusivo el interés. No hubo acuerdo. No hay que olvidar también que la intención del Gobierno es la de limitar dichos intereses de demora a tres veces el tipo de interés legal del dinero, que en 2012 fue del 4%. La medida se incluye dentro del proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, pero no tendrá carácter retroactivo.

4.- No tiene carácter retroactivo

Este es otro aspecto relevante. La sentencia se refiere a los procedimientos actualmente en marcha. En ningún momento se habla de las ejecuciones ya consumadas. “Las sentencias que ya se han dictado tendrían, en principio, validez. Lo único que puede ocurrir es que se tramite una reclamación por parte del desahuciado y que este acredite que se ha producido un perjuicio”, explican desde DAS Internacional.

No obstante, Juan José Alonso, responsable de derecho mercantil de Lex Nova y abogado de ICAM, señala que “el perjuicio causado a la persona que ha sido desahuciada es irreparable”. Añade que “no hay indemnización suficiente que pueda compensar el perjuicio sufrido”. Y se pregunta, “¿cuál sería la opción, quitar la vivienda a una tercera persona que la adquirió de buena fe?”.

5.- No habla de dación en pago

El TJUE tampoco se refiere en ningún momento a la posibilidad de que el cliente o la familia en apuros puedan saldar la deuda con el banco con la entrega de la vivienda. Sin embargo, gracias a esta sentencia, la deuda que el banco reclama a su cliente puede no ser tan elevada.

Por un lado, por los intereses de demora. Si el juez considera que son abusivos, la cantidad reclamada por el banco será menor. Y, por otro lado, porque el juez también podría considerar abusiva la cláusula de vencimiento anticipado de la deuda.

“Se esperaba más de Europa en este sentido”, comenta Óscar Serrano. En la actualidad, tal y como contempla la Ley de Crédito al Consumo, cuando se produce el impago de la cuota de un préstamo, la entidad puede reclamar el importe total de la deuda más intereses. “Está por ver si este tipo de cláusulas se declaran abusivas ya que no es lo mismo que el banco te reclame 2.000 que 200.000 euros”, apunta Serrano.

Por su parte, Javier Sevillano duda de que los jueces consideren esta cláusula abusiva. “Una vez que no se paga una cuota, la ley da por resuelto el contrato y, por tanto, el deudor está obligado a devolver el importe total de la deuda”. “¿Quién va a conceder un solo préstamo si no se puede exigir el total de lo prestado?”, se pregunta.