Muchas menos hipotecas y mucho más caras

Los datos vuelven a poner negro sobre blanco la cruda realidad del mercado hipotecario español. Las entidades financieras han cerrado el crédito a las familias para la compra de una vivienda y las que consiguen una hipoteca lo hacen con unos tipos de interés mucho más altos que hace un año.

Para muestra un botón. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas se desplomó un 35,8% el pasado mes de noviembre en relación a igual mes de 2010, hasta situarse en 28.113, una de las cifras más baja de toda la serie histórica, iniciada en 2003, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). La buena noticia es que, respecto a octubre, la cifra ha aumentado más de un 26%. Un incremento lógico, teniendo en cuenta que las ventas de viviendas también experimentaron un aumento entre ambos meses. 

El descenso de noviembre es menos pronunciado que el de octubre, cuando superó el 43%. Sin embargo, el mercado hipotecario sigue de capa caída al acumular 19 meses de caídas interanuales. En los once primeros meses de 2011, las viviendas hipotecadas se redujeron un 32,3% respecto al mismo periodo de 2010. 

“Los datos ofrecidos hoy por el INE reflejan la fuerte reducción de nuevas hipotecas formalizadas, fruto combinado de la restricción del crédito por parte de las entidades financieras y la expectativa por parte de la demanda de una mayor reducción de precios de la vivienda", explica Juan Villén, responsable de idealista.com/hipotecas.

Intereses casi un 18% más caros

Sin embargo, mucho más significativo es el hecho de que quienes consiguen acceder a la financiación -ya sea porque compran una vivienda al banco o porque tienen al menos 20% del precio de la vivienda ahorrado-, lo hacen en unas condiciones financieras mucho menos ventajosas que hace un año.

El tipo de interés medio aplicado a las hipotecas en noviembre fue del 4,50% frente al 3,82% del mismo mes de 2010, lo que supone un aumento del 17,8% en tasa interanual. Respecto a octubre, la subida es del 3,9%. Ese mes, las entidades financieras aplicaban un interés medio del 4,33% a sus hipotecas. 

Tanto bancos como cajas de ahorro han endurecido sus tipos de interés. El tipo medio de los préstamos hipotecarios de los primeros se encuentra en el 4,62% y el plazo medio en 20 años. Hace sólo un año, el tipo y el plazo eran el 3,76% y de 22 años, respectivamente. Las cajas, por su parte, aplican un interés del 4,54% a 23 años, de media. Hace un año, el plazo era el mismo y el tipo, del 3,92%.

Precisamente este encarecimiento de la financiación ha provocado, según los expertos, que la caída de los precios de la vivienda se haya visto neutralizada. Así lo aseguraba la semana pasada el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno. En su opinión, a pesar de que los precios cerraron 2011 con caídas -del 7% según Fomento o del 4% según Sociedad de Tasación para viviendas nuevas-, estos descensos se han visto neutralizados por el incremento del coste de financiación de entorno a un punto porcentual, arrastrado por el repunte del Euríbor y la subida de los diferenciales que aplican los bancos.

De hecho, esta subida ha supuesto el fin de las hipotecas baratas a pesar de que el Euríbor, principal referencia para los hipotecados en España (el 89,4% de los nuevos contratos), ha iniciado una senda bajista que le ha llevado hasta mínimos de marzo de 2011. La oferta del mercado hipotecario español ha pasado del Euribor+0,35% al Euribor+3% en apenas un año.

Precisamente para Fernández-Aceytuno, ésta puede ser la causa de que no se hayan vendido demasiadas viviendas en 2011 y de que "los precios de la vivienda no han bajado lo suficiente".

Para Villén, es previsible que en los próximos meses esta tendencia se mantenga, por lo que el único factor que podría ayudar a cerrar operaciones sería la bajada de los precios”.

El ahorro, calve para conseguir financiación 

Además, quienes consiguieron financiación, y a pesar de la caída de los precios, han visto cómo las entidades han ido reduciendo significativamente la cantidad prestada para comprar una vivienda. Si en noviembre de 2010, el importe medio de la hipoteca era 114.258 euros, el pasado mes de noviembre, esta cifra se redujo un 4,5% hasta situarse por debajo de los 110.000 euros. No obstante, respecto a octubre, se registró un aumento del 3,3%. 

Bancos y cajas se muestran mucho más proclives a conceder financiación para inmuebles de su propiedad que para los que están en manos de particulares y promotoras. De hecho, en estos casos el préstamo suele cubrir el 100% sobre el precio de tasación frente al 80% en el resto de los casos lo que obliga al comprador a tener ahorrado al menos el 20% restante.