El IVA superreducido y la caída de precios amortiguan el desplome en la venta de viviendas

Buenas y malas noticias para el mercado inmobiliario español. La compraventa de viviendas cayó un 14,4% el pasado mes de noviembre respecto al mismo mes de 2010, hasta un total de 27.549 operaciones, aunque respecto al mes anterior -octubre-, las ventas se han incrementado en un 22,5%, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En octubre, la caída mensual fue del 13%.

Con este importante repunte intermensual, el mercado recupera algo el tono después de que en octubre la cifra de compraventas marcara su mínimo desde 2007. Las ventas han moderado su caída en el undécimo mes del año 2011 respecto al descenso registrado en octubre, que fue del 18%. Se han vendido unas 5.000 viviendas más que un mes antes, aunque las cifras tampoco son para tirar cohetes, dado que se mantienen en niveles históricamente bajos, muy alejados de los máximos del boom cuando en un mes se vendían entre 70.000 y 80.000 viviendas. Además, con el de noviembre, ya son nueve meses consecutivos a la baja en el número de operaciones.  

¿A qué se debe esta menor caída? Por un lado, se encuentra el factor precios. El ajuste se ha acelerado en la recta final de 2011 lo que podría haber influido en la decisión de compra de muchos españoles. Según datos también del INE, los precios de la vivienda libre bajaron un 7,4% en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2010, seis décimas más que la tasa registrada en el trimestre anterior (-6,8%). Como se puede ver en el gráfico, la caída de precios se intensifica tras el verano. 

Por otro lado, está el factor estacional ya que estarían reflejando las operaciones realizadas tras el verano, una época, tradicionalmente, de menor actividad. 

Por último, estos datos podrían estar incorporando ya parte del efecto generado por el IVA superreducido, aplicable a las operaciones cerradas a partir del 20 de agosto. 

Esto es así porque el INE utiliza para elaborar la estadística de transmisiones de derechos de la propiedad los datos facilitados por el Colegio de Registradores. Esto significa que desde que se firman las escrituras ante un notario y posteriormente se registran transcurren varios meses. De tal manera que los datos correspondientes a noviembre, estarían reflejando en realidad operaciones que se cerraron dos o tres meses antes -septiembre, octubre...-.

No obstante, los expertos del mercado inmobiliario consideran que el IVA superreducido -del 8% al 4%- que ha decidido prolongar el nuevo Gobierno de Mariano Rajoy no será suficiente para reactivar el maltrecho ladrillo español. De hecho, esta medida ni la recuperación de la deducción por compra de vivienda son "marginales" y no "mueven" a las familias a adquirir una casa, comentaba recientemente el director general de ST-Sociedad de Tasación Juan Fernández-Aceytuno.

"Ninguna de esas dos medidas es la que mueve a las familias a comprar una vivienda, la que realmente mueve es la confianza en que una familia va a mantener un empleo", remarcó.

Nueve meses consecutivos de caídas 

A pesar de este menor descenso respecto a meses anteriores, las compraventas de viviendas suman ya nueve meses consecutivos de caídas interanuales, ya que en octubre bajaron un 18%, en septiembre bajaron un 28,2%, en agosto cayeron un 38%, en julio descendieron un 34,8%, en junio retrocedieron un 22,9%; en mayo, un 18,3%; en abril, un 29,7%, y en marzo, un 11,9%. Además, en los once primeros meses de 2011, la compraventa de viviendas acumula un retroceso del 17,1%.

Dichos descensos se producen después de haber iniciado 2011 con tasas positivas, al haber registrado un aumento del 10,5% en febrero y del 19,6% en enero, mes en el que se rompió la senda negativa que el indicador había experimentado en los cuatro últimos meses de 2010.

No obstante, las cifras de compraventas de viviendas siguen muy alejadas a las registradas antes de la crisis. Así, en los últimos seis meses no se ha pasado de las 30.000 operaciones mensuales, la mitad de las compraventas que se hacían antes de que estallara la 'burbuja inmobiliaria'.

De las 27.549 operaciones de compraventa de viviendas registradas el pasado mes de noviembre, el 86,8% fueron sobre vivienda libre y el 13,2% sobre vivienda protegida.

En concreto, las transacciones por compraventa de viviendas libres cayeron un 15,5% respecto a noviembre de 2010, hasta sumar 23.909 operaciones, y las de protegidas descendieron un 6,8%, con 3.640 transacciones.

La compraventa de viviendas nuevas cayó en noviembre de 2011 un 10,7% en tasa interanual, hasta 13.844 transacciones, mientras que la de viviendas usadas retrocedió un 17,9%, con 13.705 operaciones en el undécimo mes del año pasado. Del total de operaciones del mes, el 49,7% de las viviendas transmitidas por compraventa en noviembre fueron usadas y el 50,3%, nuevas.

En noviembre de 2011, el número total de fincas transmitidas (rústicas y urbanas) alcanzó las 134.612, cifra un 8,8% inferior a la del mismo mes de 2010 y un 11% por encima de la del mes de octubre.

De esa cantidad, 60.545 fincas se transmitieron por compraventa (-13,1% en tasa interanual); 30.140 por herencia (-5%); 4.852 por donación (-16,8%) y 927 por permuta (-14,9%). En el undécimo mes del año 2011, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes fue mayor en las comunidades autónomas de Castilla y León (648) y Castilla-La Mancha (570).

Las comunidades con mayor número de compraventas de fincas registradas por cada 100.000 habitantes fueron también La Rioja (246) y Castilla y León (237). Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, la comunidad autónoma con el mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes fue Cantabria (98).

En noviembre pasado, el 59,5% de las compraventas de viviendas se registraron en las comunidades de Andalucía (6.004 transacciones), Cataluña (3.667), Comunidad Valenciana (3.537) y Comunidad de Madrid (3.190).