La banca se ha gastado más de 9.000 millones en perseguir a quien no paga su hipoteca

"La banca está agotando todas las vías antes de adjudicarse los inmuebles. Incluso las entidades que han estado jugando más duro han acabado por rendirse ante la evidencia".

Quien pronuncia estas palabras es Rafael Martín, presidente de Alteba, compañía especializada en la gestión inmobiliaria, que estima en hasta más de 9.000 millones de euros, el coste que ha supuesto a la banca la ‘persecución’ a la que ha sometido la banca a más de 350.000 familias que han no han podido pagar su hipoteca en los últimos cuatro años y medio y han perdido sus viviendas en los tribunales.

"La banca es ahora mucho más proactiva a resolver el problema. No hay nada más que ver cómo han evolucionado los datos de morosidad y de ejecuciones hipotecarias. Aunque la mora ha crecido en el último año, alcanzando el 2,41% en el segundo trimestre de 2011, el número de ejecuciones ha descendido", explica. 

Rafael Martín señala que "lo último que quieren los bancos es quedarse con las viviendas. Las hipotecas en problemas que se ejecutan no llegan al 30%, mientras que un 50% se renegocian. En el 20% restante se encuentran otro tipo de acuerdos como quitas, sobregarantías, etc".   

El frente judicial, sin embargo, sigue abierto y en los próximos años los juzgados seguirán siendo testigos de numerosas ejecuciones hipotecarias. La Asociación de Afectados por Embargos y Subastas, (AFES) cifra en 700.000 el número total de familias que se verán afectada por una ejecución hipotecaria. O lo que es lo mismo, uno de cada cuatro hogares que compraron su vivienda en pleno boom inmobiliario. 

De cumplirse estas previsiones, Rafael Martín estima que el coste para la banca podría ser astronómico. De hecho, asegura que de cada crédito hipotecario ejecutado, un 30% son pérdidas para la entidad. 

Recuerda que aunque los bancos y cajas se están adjudicando inmuebles por entre el 50% y el 60% del valor de tasación –más del 90% de las subastan quedan desiertas-, el procedimiento judicial y administrativo que se pone en marcha cuando se inicia el proceso de ejecución hipotecaria supone un importante desembolso de capital para las entidades.

Alteba estima que los costes totales de la recuperación judicial de un inmueble oscilan entre el 5% y el 20% del valor del mismo, lo que supone que las entidades financieras estarían soportando unos gastos medios de 22.000 euros por cada recuperación. Entre estos destacan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que supone entre el 6,5% y el 8% del valor de la adjudicación (dependiendo de la Comunidad Autónoma), los costes judiciales (abogados, procuradores, tasas judiciales) el mantenimiento de los inmuebles, su comercialización e incluso el pago a empresas de recobro que contratan las entidades para recuperar la mora.

¿Dación en pago? 

Esta 'persecución' judicial y el drama que se esconde detrás de muchas de las ejecuciones realizadas hasta la fecha sigue alimentando un debate sobre la dación en pago ya que, en la mayoría de las ocasiones, la pérdida de la vivienda no es suficiente para saldar la deuda con el banco. Ante la oposición manifiesta del sector financiero a esta fórmula y a la espera de que el nuevo Gobierno de Mariano Rajoy decida tomar cartas en el asunto, desde diferentes ámbitos se está apostando por la mediación como modelo de resolución del conflicto. 

Para Rafael Martín, "lo que se está produciendo en muchos casos es una dación encubierta. Una vez ejecutada la hipoteca son pocas las entidades que se dedican a perseguir al deudor por el enorme coste que le supone. Lo que no puede hacer la banca es cambiar las reglas del juego en mitad del partido. En España, la banca ha titulizado miles de hipotecas y tiene una responsabilidad frente a esos productos. El banco es el gestor y no le queda más remedio que gestionarlos". 

La mediación social como vía para resolver el conflicto

"Nosotros apostamos decididamente por la mediación porque a los bancos tampoco les interesa quedarse las casas y convertirse en las mayores inmobiliarias de este país", explicaban recientemente desde AFES. "Nos dirigimos a las entidades para explicarles los casos y qué es lo que creemos que puede ser una alternativa y les pedimos una actitud positiva hacia la resolución del conflicto. Esperamos que muestren la solidaridad necesaria para este tipo de casos, pero muchas veces es incompatible con los actuales procedimientos de las entidades bancarias”.

En esta misma dirección es la iniciativa que impulsan desde Alteba bajo el nombre de 'Viviremos', un sistema de mediación social en los procedimientos de ejecución hipotecaria. El objetivo es enfrentar el problema, no solo desde la perspectiva del banco acreedor, tratando de resolver el cobro del crédito, sino desde una perspectiva más amplia que abarque las necesidades del deudor. 

"Queremos acercarnos al deudor y buscar la solución que más se adapta a sus necesidades. Algo que hasta ahora no se está haciendo", explica Martín. 

Desde Alteba proponen buscar salidas al deudor que le permitan agilizar y abaratar los costosos procesos judiciales y evitar los dramas sociales que forman parte del “paisaje cotidiano” de estos tiempos de crisis. De ahí la importancia de analizar el perfil del deudor para conseguir la mejor solución para todas las partes utilizando los recursos legales y financieros disponibles en cada situación. 

"Por ejemplo, se puede llegar a un acuerdo con una entidad financiera para que ésta se quede con la vivienda y la familia permanezca en ella en régimen de alquiler. O conseguir aplazar el pago del principal durante varios años... Lo que no es de recibo es que un deudor llegue a una situación de embargo, siga debiendo dinero al banco, por lo que entra en el registro de morosos y no pueda ni alquilar una casa. Hay que intentar llevar a la gente a estos extremos", concluye.