El abogado que ha abierto la Caja de Pandora contra las promotoras en el TS

Su nombre es Rajesh Chellaram. Vive en Las Palmas de Gran Canarias y hace unas semanas conseguía un fallo histórico y de gran trascendencia del Tribunal Supremo.

A partir de ahora, los compradores de vivienda de segunda mano podrán reclamar daños directamente a las promotoras. Un derecho que hasta ahora no les reconocía la justicia, que consideraba que solo estaban legitimados para reclamar quienes hubieran comprado directamente a la promotora.

A sus espaldas, este abogado lleva casi tres décadas de trayectoria profesional, "especializado en derecho mercantil y civil, derecho de la contratación e inmobiliario, entre otros", explica en conversación telefónica con El Confidencial. Eso sí, siempre del lado de los consumidores.

El TS permite que los compradores de segunda mano reclamen directamente a las promotoras

Al otro lado, compañías de seguros, bancos... De hecho, desde 2009, prácticamente todo su trabajo se ha centrado en la defensa de los consumidores contra los abusos bancarios: multidivisas, swaps, estructurados, preferentes, subordinados, acciones de Bankia y un largo etcétera.

Con este fallo pionero del Supremo, ahora también se alza como un referente en la defensa de los consumidores contra las promotoras. Cualquier propietario podrá reclamar a las promotoras fallos o cambios en las calidades o defectos en las viviendas, aunque compraran a un tercero la casa.

Los hechos que han dado lugar a esta sentencia se remontan a 2006. Aquel año, una UTE —unión temporal de empresas— formada por Acciona Inmobiliaria y Realia Bussiness entregaba las llaves de una promoción de 200 viviendas en Las Palmas de Gran Canaria. Los compradores de aquellas viviendas —vendidas sobre plano dos años antes, en 2004, en plena burbuja inmobiliaria— habían pagado, de media, la friolera de 420.000 euros más impuestos.

El primero en reclamar

Rajesh Chellaram era uno de los propietarios de esas viviendas. Y fue, además, el primero en reclamar y quien abrió la puerta a que otros propietarios siguieran su camino, incluso aquellos que no habían comprado directamente a ambas promotoras.

"Descubrí que la calidad de las puertas no era la que recogía la memoria de calidades gracias al arquitecto al que pedimos que hiciera un informe pericial, ya que la promotora no arreglaba ningún desperfecto de las viviendas después de haberlas entregado y varias de ellas tenían humedades cuando llovía, entre ellas la mía. Pedí a aquel arquitecto un informe pericial de defectos en mi propia casa al poco tiempo de comprar la vivienda. Cuando vino, le pedí que comprobara si las puertas y las ventanas cumplían con las calidades ofertadas, ya que los vecinos sospechábamos que no era así y así lo habíamos comentado al entrar a vivir y en las primeras reuniones de la comunidad de propietarios en el año 2006".

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Este abogado, que en la actualidad dirige un despacho, La Justicia Abogados, que colabora con varios despachos de Canarias y abogados con más de veinte años de experiencia profesional, decidió denunciar "por todos los defectos que encontraba en mi vivienda. Hice una reclamación por burofax y me repararon algunos, pero las puertas y los armarios no los quisieron sustituir".

"Entonces decidí demandar individualmente a Acciona y a Realia y cuando gané mi caso particular en 2012 y lo comuniqué a los demás vecinos en una junta de propietarios, muchos me comentaron que querían demandar. Lo organizamos y presenté la demanda de otros 30 vecinos al año siguiente. Después, presenté dos demandas de otro grupo de 28 vecinos que también se animaron a reclamar, mientras que la última, que es la que ahora ha resuelto el Supremo y que iniciamos con reclamaciones previas en 2014, la presenté en 2016. Otros 24 propietarios". En total, 80 familias.

Esta última sentencia ha sido la que puede poner en un brete a las promotoras, la que abre la Caja de Pandora a futuras reclamaciones, ya que doce de esos 24 propietarios eran compradores de segunda mano, quienes, según un juez de primera instancia y otro de la Audiencia Provincial de Las Palmas, carecían de legitimación para demandar. Criterio ahora tumbado por el Tribunal Supremo. Y justifica por qué.

"Esta Sala —dice el Supremo en su sentencia— debe declarar que la acción ejercitada tendente a reclamar por la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la memoria de calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, de tal manera que los art. 3 y 4 del RD 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que tenga a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados. En igual sentido, la Ley 26/1984, de 19 de julio, de Protección de Consumidores, sustituida por el Real Decreto legislativo 1/2007, de 16 de noviembre", recoge la sentencia a la que ha tenido acceso El Confidencial.

Basándose en una sentencia de 1997, el Alto Tribunal recuerda que "al adquirir las viviendas de los anteriores propietarios, se subrogan en todas las acciones que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, ya que, tal y como ha venido estableciendo la jurisprudencia, pasan al segundo comprador las acciones que asisten a los directos adquirentes del inmueble contra la promotora".

Acciona y Realia ya han indemnizado a 59 vecinos con un millón de euros, aproximadamente

Mientras que, sobre la base de otra sentencia de 2011, el Supremo sostiene que "esta doctrina jurisprudencial se deduce con claridad en interpretación del art. 1257 del C. Civil, que los recurrentes (como segundos adquirentes de las viviendas) están legitimados para reclamar en este procedimiento, en defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente con base en la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a sus derechos".

Un fallo en defensa del consumidor

Chellaram ya ha conseguido que Acciona y Realia indemnicen a 59 vecinos con un millón de euros, aproximadamente. Pero lo más importante, ha conseguido una sentencia que abre sustancialmente el abanico de potenciales demandantes contra aquellas promotoras que no han cumplido con las calidades de sus promociones.

Y es que, este abogado considera que los compradores de vivienda se encuentran indefensos, "ya que si no eres un experto, es muy complicado detectar el cambio de las calidades de determinados materiales, sin contar con que hay muchos cambios que no son perceptibles a simple vista. Por ejemplo, no poner codos en una tubería, de lo que no te das cuenta hasta que tienes un escape de agua".

Además, considera que muchos de estos fallos en las calidades se producen por engaño. "Así de claro, se incluyen materiales que cumplen con la normativa vigente cuando se presenta el proyecto, para luego, con la licencia de construcción concedida, utilizar materiales de peor calidad y que no son los permitidos. Materiales que siempre son más baratos y difíciles de detectar por los clientes finales".

Los 200 vecinos de su promoción sufrieron los cambios de calidades y defectos dentro de sus casas, pero también en las zonas comunes.

"La promotora incumplió con los materiales que debía instalar en temas de fontanería y electricidad, instalando materiales de peor calidad y menor durabilidad. Por ello, a los pocos años empezamos a tener problemas que reclamamos judicialmente. La misma promotora ha sido condenada a pagar más de 530.000 euros por este motivo, perdiendo en primera instancia y en apelación, punto en el que nos sentamos a negociar con ellos porque muchas cosas las había reparado la propia comunidad", destaca Rajesh Chellaram, quien espera que esta sentencia anime a otros compradores a reclamar, ya que, después del primer fallo, han sido muchos los que ya no pueden hacerlo por prescripción.