Incertidumbre por la quinta ola: ¿se truncará la fuerte recuperación del arranque de año?

El año arrancó con fuerza. Agencias inmobiliarias, promotores... todos aseguraban que las ventas de viviendas habían cogido fuerza y se estaban cerrando más operaciones en los primeros meses del año que en el arranque de 2018 y 2019, los dos mejores ejercicios desde la última crisis económica e inmobiliaria en 2008, en cuanto a ventas de vivienda. Y así lo han constatado los datos de notarios, registradores y del Ministerio de Fomento, cuyos datos recogen el mejor primer trimestre desde 2008. Un total de 141.447 transacciones.

¿Serán suficientes para superar el medio millón de viviendas vendidas en todo 2021? A falta de conocer los datos completos del segundo trimestre, los notarios han avanzado incrementos muy fuertes en las compraventas durante abril (233%) y mayo (124%) respecto a las cifras de hace un año, por lo que el sector da por hecho que se superará el medio millón de viviendas vendidas, y algunos incluso sueñan con las 600.000 unidades vendidas —siguiendo los registros del Ministerio de Fomento—, lo que supondría lanzar las compraventas hasta niveles superiores a los de 2008.

En 2021 las ventas aumentarán un 25% lo que nos permitirá llega hasta las 600.000 transacciones

Uno de los expertos más optimistas, en este sentido, es Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona. "Las cosas van a ir francamente bien, mucho mejor de lo esperado. Eso sí, siempre que el coronavirus nos respete. Si lo damos por acabado a finales de agosto, en 2021 se incrementarán las ventas un 25% respecto a las cifras de 2020, lo que nos permitirá llega hasta las 600.000 transacciones", pronostica este experto.

"En 2020", explica, "las compraventas, según el Ministerio de Fomento, se situaron en 487.089 unidades. Desde esa cifra, nos vamos a ir a 608.861 viviendas, lo que supondrá un incremento de las transacciones del 25% respecto al año pasado, una cifra, la de las 600.000 viviendas vendidas que no se superaba desde 2007".

"Durante el primer y segundo trimestre del año, ya estamos un 25% por encima de los niveles de hace un año. Lo único que hay que hacer es mantenerlo, aunque el impulso en las ventas ya viene produciéndose desde finales del año pasado, cuando la demanda embalsada, que no compró durante la segunda quincena de marzo, y durante los meses de abril y mayo, se lanzó a comprar durante los meses siguientes", explica Bernardos. Según los datos del Ministerio de Fomento, el cuarto trimestre de 2020 registró operaciones que tampoco se veían desde 2008.

Otros expertos como Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, se muestran algo más cautos. Y es que, a pesar del buen ritmo de vacunación y de inmunización contra el coronavirus de la población, la quinta ola y las nuevas variantes del virus, asegura que "nos ha pillado por sorpresa. Estamos viviendo situaciones nuevas y cambiantes y sigue existiendo mucha incertidumbre. Al menos yo me siento más inseguro y el ambiente en general es que en determinados momentos puede haber una fuerte demanda, pero en otros, por ejemplo, ante una nueva ola, se puede contraer. No sé si esta última ola de contagios y las nuevas variantes del virus podrán alterar la situación. Es todo muy incierto", reconoce.

Una opinión compartida por Marcello Dodi, bróker de REMAX Golden Mile en Tenerife, quien si bien reconoce la fuerte actividad inmobiliaria durante los meses de abril, mayo y junio "con operaciones que se comenzaron a trabajar durante el invierno, ahora el mercado está muy parado por las restricciones impuestas por algunos países para viajar a España, y en septiembre y octubre pagaremos el parón del verano".

Recuperación a dos velocidades

A pesar de la incertidumbre, lo cierto es que existe mucha confianza en un sector que ha mostrado gran capacidad de resistencia ante una crisis, económica y sanitaria como la vivida, que sí ha tenido un fuerte impacto sobre otros sectores como el turístico, uno de los más castigados por la pandemia.

"Es muy importante ver de dónde partimos; y el mercado residencial, contra pronóstico, a pesar de lo incierto de la situación que hemos vivido, ha resultado ser un sector que se ha reactivado como consecuencia de la pandemia. Pero no de manera global ni generalizada, porque ya antes de la pandemia veníamos arrastrando la situación de las 'dos Españas', con velocidades de recuperación y crecimiento diferentes", apunta Luis Corral.

"La pandemia ha agudizado, si cabe, esa dicotomía, con una fuerte migración de talento de gente joven hacia ciudades donde pueden tener mayores garantías de proyección profesional como Madrid, Barcelona, Málaga... Todo esto ha provocado que nos encontremos actualmente con ciudades con una demanda muy fuerte y otras con una demanda muy débil porque están perdiendo población con talento joven y aspiración de fuertes ingresos. Por ello, en algunas ciudades con sobredemanda faltan viviendas, mientras que en otras empiezan a sobrar casas".

Además, según explica Gonzalo Bernardos, "la España vaciada suele ser la que menos nota la recuperación económica, ya que suele tener una economía más estable, tanto al alza como a la baja, aunque en la anterior crisis se vio muy castigada por el exceso de oferta de vivienda. Pero sin estas características, sin ese exceso de oferta bestial que se produjo, es un mercado sin tantas fluctuaciones".

"En algunas ciudades con sobre demanda faltan casas, mientras que en otras empiezan a sobrar"

El economista también ve a Madrid como la gran ganadora de la pandemia, junto a otras grandes ciudades como Barcelona, Valencia o Málaga, frente a las ciudades turísticas o la España vaciada. "El comportamiento del mercado está siendo especialmente bueno dentro de la M-30 de Madrid y las localidades más emblemáticas de la sierra y alrededores de la ciudad como Pozuelo, Boadilla, Alcobendas o San Sebastián de los Reyes, que continúan dominando el mercado gracias a la demanda de clase media y media alta. Una demanda a la que se suman los inversores", añade este experto que anticipa que durante el primer año de recuperación económica jugarán un papel muy importante, especialmente en las mejores localizaciones, ya que la vivienda sigue siendo una de las inversiones más rentables.

"Es lógico que el inversor eche el freno cuando detecta incertidumbres. Se queda quieto y se agazapa a la espera de oportunidades", añade el directivo de Foro Consultores en cuya opinión, "el efecto de la pandemia ha sido muy desigual entre la población. Los mayores sufridores han sido determinados sectores con un poder adquisitivo medio o medio bajo. A ello, la pandemia les ha afectado muy fuerte. El resto, sin embargo, ha seguido trabajando, de ahí que también la segunda mano se haya visto también más afectada que la obra nueva", recuerda Corral.

"En Madrid se vende todo lo que se construye", insiste Luis Corral. "Como comercializadores estamos vendiendo por todas partes, en algunas ubicaciones nos quitan las viviendas de las manos. Y muchos de nuestros clientes están vendiendo más rápido de lo que están reponiendo suelo, lo que provocará una burbuja en algunas ubicaciones donde la oferta no será suficiente para atender la demanda".

Y, ¿qué pasará con los precios? Gonzalo Bernardos augura incrementos del 5% en ciudades como Madrid y del 7% para Valencia, Málaga y Barcelona. "El precio de la vivienda seguirá creciendo por la escasez de oferta y la creciente demanda", opina Luis Corral.

Foco en solares no finalistas

De hecho, la pandemia dejó en 'stand by' muchas promociones y los expertos llevan meses alertando de una falta de producto en el futuro, que traerá consigo tensiones de precios alcistas.

Los datos de Fomento mostraron un desplome del 20% en los visados de viviendas durante 2020: 85.535 visados frente a los algo más de 106.000 de 2019. Volver a batir la cifra de los 100.000 es el reto de un sector que solamente lo ha logrado en dos ocasiones, en 2019 y 2018, como se puede apreciar en el gráfico inferior.

Un reto que se antoja complicado, a pesar de que el número de visados aumentan mes a mes. No obstante, los datos mensuales aún siguen por debajo de los niveles de 2019. Y es que, a las dificultades de financiación por parte de la banca al sector promotor, que desde hace meses exige mayores niveles de preventas, se unen de nuevo unos costes de construcción disparados debido, no tanto a la falta de mano de obra, como hace unos años, sino al alza en el precio de las materias primas y al retraso en la llegada de los pedidos, lo que, en opinión del sector, seguirá frenando la salida al mercado de nuevos proyectos.

En este contexto, y como ya llevaba meses realizando buena parte del sector promotor, uno de los objetivos es 'engordar' la cartera de suelo de cara a los próximos años. De ahí que hayan prácticamente aparcado la compra de suelo finalista —cuyo precio se ha vuelto disparar en algunas ubicaciones— y se hayan centrado en suelos que necesitan gestión urbanística.

"Hay dos tipos de promotores. Por un lado, los grandes y poderosos, que tienen un buena bodega con suelo y se pueden permitir el lujo de ir poniendo en carga el suelo poco a poco y aguantar el tirón. El suelo finalista está disparado en cuanto a precio lo que implica un plan de negocio con precios de venta superiores a los actuales. Por otro lado, están los promotores que viven al día y que ingresan a medida que terminan sus proyectos", asegura Luis Corral, quien destaca cómo los grandes han cambiado su estrategia de reposición de suelo. "Están renunciando a comprar suelo finalista y han girado hacia el suelo en gestión".

"Ahora mismo, si quieres promover en Madrid, que es un mercado muy atractivo, hay que hacer un doble tirabuzón para comprar el suelo. Además, el problema del suelo no es el único, ya que el promotor deben asumir también el riesgo de la construcción. De ahí que el negocio del promotor que compra suelo finalista sea muy comprometido en ciudades como Madrid, con ese riesgo de los costes de construcción, mientras que en otros mercados, donde los precios del suelo no están tan disparados, asumen, en cambio, un mayor riesgo comercial. Aunque el suelo sea más asequible, cuidado con la demanda", concluye este experto.