La bolsa de suelo junto al Wanda que aspiró a Villa Olímpica y lleva 10 años de retraso

Aspiraba a convertirse en la Villa Olímpica de Madrid. Un sueño que jamás llegó a hacerse realidad y que, a la larga, ha lastrado el desarrollo de la que es, a día de hoy, una de las mayores bolsas de suelo de la capital. Hablamos de la Nueva Centralidad del Este, casi seis millones de metros cuadrados donde se podrían levantar hasta 20.000 viviendas. Una extensa bolsa de terrenos situados justo detrás del estadio Wanda Metropolitano, entre el distrito de San Blas-Canillejas, Coslada y El Cañaveral, el ámbito de los Desarrollos del Sureste más avanzado.

Esta gran bolsa de suelo está calificada dentro del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 1997 como suelo urbanizable no programado, como inicialmente estuvieron calificados los terrenos sobre los que hoy se levantan la Ciudad Aeroportuaria y el Parque de Valdebebas, donde las obras de las primeras viviendas arrancaron hace una década, un camino que, según explica a El Confidencial Alfredo Zulueta Martín-Artajo, presidente de la comisión gestora del ámbito, podría haber seguido la Nueva Centralidad del Este de no haber perseguido el frustrado sueño olímpico.

Preveía instalaciones olímpicas, 11.900 pisos, un gran parque metropolitano y campo de golf

De hecho, desde 1960, el desarrollo de este suelo ha estado ligado a la candidatura olímpica, aunque fue en el año 2000 cuando comenzó la preparación de la candidatura de Madrid a los Juegos Olímpicos, consiguiéndose en 2009 el primer avance del plan de sectorización que preveía acoger instalaciones olímpicas, además de 11.900 viviendas, un gran parque metropolitano y un campo de golf.

"Estuvimos 16 años esperando que dieran a Madrid los Juegos Olímpicos y, mientras nosotros esperábamos, otros ámbitos se han ido consolidando", lamenta Zulueta, quien también es consejero delegado de ZYE, una promotora madrileña con más de 40 años de historia, y una de las principales dueñas de suelo de la Nueva Centralidad del Este, con un 8% del ámbito junto a otros promotores —grandes, pequeños y medianos—, el Ayuntamiento de Madrid —a través de la EMVS— y la Comunidad de Madrid.

Superado el frustrado sueño olímpico, la ilusión de la Nueva Centralidad del Este es poder echar a andar como lo hicieron, a principios del siglo XXI, los ámbitos de la corona norte de Madrid como Sanchinarro, Las Tablas o Montecarmelo, todos ellos prácticamente consolidados, y más recientemente El Cañaveral —ejecutado al 70%—, Madrid Nuevo Norte o los Desarrollos del Sureste, los últimos en recibir el respaldo del ayuntamiento.

Una gran bolsa de suelo en Madrid

La Nueva Centralidad del Este es la última gran bolsa de suelo sin sectorizar de la capital. Los datos hablan por sí solos: 5.728.595 metros cuadrados de superficie con una edificabilidad de 2.203.469 metros cuadrados que podrían llegar a albergar unas 20.000 viviendas. Un suelo sobre el que el plan de ordenación urbanística únicamente señala su aptitud para la urbanización si se dan determinadas circunstancias, pero al que le queda por delante una larga tramitación urbanística.

Para poner en valor el ámbito, la comisión gestora —organismo que precede en el tiempo a la constitución de la Junta de Compensación y que agrupa a todos los propietarios del suelo— encargó un informe de viabilidad a PwC que pone de manifiesto, por ejemplo, a partir de datos del ayuntamiento, la existencia en Madrid capital de suelo finalista, en gestión y en planeamiento con una edificabilidad remanente para edificar cerca de 165.000 viviendas.

"En unos años, no va a haber viviendas suficientes para satisfacer la demanda, de ahí la necesidad de impulsar la Nueva Centralidad del Este"

"Tras un análisis del 86% de esta cantidad y una estimación de los tiempos de desarrollo, basada en históricos y comparables, se observa que la oferta no cubrirá la demanda", destaca este documento, al tiempo que concluye que, "según las estimaciones del INE sobre nuevos hogares, se demandarán aproximadamente 11.000 nuevas viviendas anualmente en la ciudad de Madrid hasta 2033. La producción de la oferta disponible a lo largo de los años no servirá para cubrir esta cifra", recoge este documento.

"La conclusión es clara, en unos años no va a haber viviendas suficientes para satisfacer la demanda, de ahí la necesidad de impulsar la Nueva Centralidad del Este, donde las primeras viviendas podrían empezar a construirse en 2035", sostiene el presidente de la comisión gestora, quien, sobre la base de este documento, asegura que la oferta de vivienda nueva de este ámbito no competiría, ni por localización, ni por tiempo ni por tipo de producto, con los sectores del sureste.

Por otra parte, el desarrollo del ámbito permitirá también acabar con una brecha espacial importante entre Coslada y el distrito de San Blas-Canillejas (ver imagen superior), el noveno por extensión de la capital, un distrito heterogéneo con gran actividad económica, donde las rentas oscilan entre mínimos y máximos de la ciudad.

Según el panel de indicadores sociodemográficos publicado por el Ayuntamiento de Madrid en 2018, y recogido por PwC, la renta media por hogar en el distrito era de 34.494 euros, ligeramente por debajo de la media de la ciudad, 38.534 euros. Sin embargo, los ocho barrios que componen el distrito —Simancas, Hellín, Amposta, Arcos, Rosas, Rejas, Canillejas, Salvador— son heterogéneos en este aspecto, con grandes diferencias socioeconómicas, con una horquilla de renta media por hogar de entre 18.496 euros en el barrio de Simancas y 76.281 euros en el de Salvador.

"Actualmente, solo hay edificabilidad remanente para aproximadamente 1.300 viviendas, dando lugar a un déficit de vivienda en el distrito"

El informe de viabilidad de esta consultora destaca, asimismo, el superávit de trabajadores en el distrito, "con más gente acudiendo al distrito a trabajar que residentes en el mismo" y con una enorme escasez de suelo para construir nuevas viviendas. "Actualmente, solo hay edificabilidad remanente para aproximadamente 1.300 viviendas, dando lugar a un déficit de vivienda en el distrito y en consecuencia un aumento de precio de venta en las zonas más nuevas del mismo, como por ejemplo en el Ensanche de las Rosas", recoge dicho informe.

Más de una década de trámites urbanísticos

El camino urbanístico para empezar a construir las primeras viviendas no será sencillo. La Nueva Centralidad del Este es uno de los pocos sectores pendientes de plan de sectorización dentro del municipio de Madrid. Es un suelo no protegido, urbanizable no sectorizado, cuyo plan de sectorización está pendiente de definir y sin aprobar. De hecho, Alfredo Zulueta Martín-Artajo contempla la construcción de las primeras viviendas en 2035, es decir, dentro de 14 años.

En San Blas-Canillejas, solo hay edificabilidad para aproximadamente 1.300 viviendas

Según el informe de PwC, la media de planeamiento en otros sectores estudiados es de nueve años. Solo la gestión podría llevar seis años, mientras que la fase completa de urbanización podría ser de otros 11 años, por lo que estima que la urbanización completa del ámbito finalizaría en 2040, es decir, casi dentro de 20 años, y la construcción de todas las viviendas, en torno a 2051. Es decir, hay un largo camino por delante que la comisión gestora quiere arrancar cuanto antes.

"Si se cumplieran los plazos estimados, la primera ocupación sucedería en un momento en que, según las estimaciones y ritmos de absorción, la oferta de vivienda sería mucho menor que la demanda debido a la potencial carencia de vivienda en los años siguientes a 2034, con un descenso de disponibilidad en los grandes sectores. Si El Cañaveral y otros sectores consolidados siguen edificando y comercializando a los ritmos experimentados, podrían agotar su suelo residencial en los próximos años. A partir de 2035, finalizaría la absorción de vivienda de múltiples sectores (Los Cerros, Campamento, Madrid Nuevo Norte…) iniciando un descenso en la oferta de vivienda de obra nueva", recoge el informe de viabilidad.

De hecho, destaca PwC que, de los grandes sectores actualmente en estado previo a suelo urbano consolidado, "solo Valdecarros y Berrocales a partir de 2040 seguirían comercializando vivienda, quedando muy por debajo de la demanda requerida". De hecho, la principal competencia de la Nueva Centralidad del Este estaría principalmente en Valdecarros —47.000 viviendas—, situado apenas a seis kilómetros y definido como “el balón de oxígeno de la vivienda asequible en Madrid”.

Precisamente, conseguir levantar vivienda asequible es el gran reto de este ámbito. Un reto que inicialmente sí consiguió El Cañaveral, pero donde el fuerte incremento de los precios del suelo —que pasó de 250 a 850 euros el metro cuadrado entre 2015 y 2019— disparó los precios de la vivienda. Incrementos que para el bolsillo de una familia se tradujeron en viviendas entre 100.000 y 150.000 euros más caras.

La falta de suelo finalista también disparó los precios en Valdebebas, por lo que el gran reto de este ámbito es que la voracidad promotora no acabe disparando también los precios del suelo, lo que impactaría inevitablemente en el precio final de las viviendas.

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E. Sanz

El informe de viabilidad de PwC recoge que los futuros precios de venta de la vivienda nueva en la Nueva Centralidad del Este, por ubicación y entorno, "podrían ser más elevados que los de Valdecarros, pero sin llegar a los de los distritos de Hortaleza o Fuencarral, con una renta media por hogar mayor en los nuevos sectores como Sanchinarro o Las Tablas".

"Con el precio de compra acotado, una vivienda de 100 metros cuadrados construidos variaría desde aproximadamente los 245.000 (impuestos incluidos, a 2.200 euros el metro cuadrados) a 380.000 euros (impuestos incluidos, a 3.400 euros el metro cuadrado)", según PwC, por lo que en base a las condiciones estándar de acceso a una hipoteca y no pudiendo destinar más del 30% de los ingresos al pago de la misma, la renta media por hogar que podría acceder a estas viviendas se movería entre los 26.000 y 40.500 euros al año.

La ciudad de los 15 minutos

La Nueva Centralidad del Este será el primer gran ámbito planificado en el siglo XXI y sus impulsores esperan también que, además de cubrir la necesidad de vivienda dentro de 20 años, se convierta en un modelo de ciudad de los 15 minutos, es decir, donde tanto el trabajo como todos los servicios básicos no supongan destinar más de un cuarto de hora en desplazamientos. Pero también quiere convertirse en un distrito de la innovación y el emprendimiento, combinado, por una parte, con la apuesta medioambiental y sostenible, en el marco del Bosque Metropolitano, y dando un serio impulso de la 'smart mobility'.

Conseguir levantar cualquier vivienda asequible es el gran reto de este ámbito

En este sentido, la apuesta por este distrito de la innovación se inspira en otros ejemplos internacionales de éxito como el Miami Innovation District, One North Development en Singapur, The Urban Tech Republic en Berlín o el Praille Acacias Vernet en Ginebra, lo que supondrá apostar por actividades y servicios innovadores ('cloud', 'big data', inteligencia artificial, biomedicina...), pero también concebir nuevos edificios funcionales de oficinas orientados a 'coworking', espacios amplios de exposición, 'smart buildings'... para satisfacer las necesidades técnicas y físicas de los emprendedores y empresas innovadoras.