Virus y ladrillo de lujo: la mexicana más rica rebaja un 20% el precio por Claudio Coello 11

A río revuelto, ganancia de pescadores, dice el dicho. La irrupción del coronavirus ha paralizado el sector inmobiliario en España durante casi dos meses y lo que es peor, ha generado incertidumbre, una palabra de la que intentan huir a toda costa los inversores. Es cierto que durante la pandemia se han cerrado operaciones cuya negociación estaba ya muy avanzada, pero también es verdad que otras aún siguen en 'stand by' y otras han estado a punto de truncarse, y los inversores han aprovechado la coyuntura para apretar un poco al vendedor y conseguir rebajas en el precio.

Ha sido el caso de María Asunción Aramburuzabala, considerada la mujer más rica de México, que ha conseguido rebajar aún más el precio de uno de los últimos edificios para viviendas de lujo transaccionados en la capital: de 15 a 12 millones de euros, o lo que es lo mismo, un descuento del 20%, tal y como confirman a El Confidencial varias fuentes.

María Asunción Aramburuzabala consigue rebajar de 15 a 12 millones el precio pagado por un edificio para pisos de lujo en el barrio de Salamanca

Tal y como avanzó este diario, a principios de febrero cerraba su primera gran incursión inmobiliaria en España con la compra de un edificio en la calle Claudio Coello número 11, inmueble que hasta 2018 albergó la sede de la Universidad de Villanueva. Ubicado en pleno barrio de Salamanca, el más codiciado por los millonarios latinoamericanos tanto para comprar viviendas como edificios, la adquisición de este edificio iba a suponer un desembolso de algo menos de 15 millones de euros, una cantidad que se sitúa muy lejos de las expectativas de 27 millones de euros que inicialmente tenía previsto conseguir la propiedad, capital de origen venezolano entre los que se encuentra Lemon Prime, sociedad de los hermanos Manuel y Federico González Weil.

Sin embargo, un mes y medio después, antes de que la operación se firmara ante notario, estalló la crisis del coronavirus que, según diferentes fuentes, estuvo a punto de echar por tierra la operación. En ese contexto, según esas mismas fuentes, se produjo una nueva negociación del precio y hace un par de semanas se firmaba la venta en una notaría del centro de Madrid por 12 millones de euros, es decir, con una rebaja adicional del 20% sobre lo pactado a principios de febrero.

La venta de este activo no ha sido sencilla. Salió al mercado hace más de un año por 27 millones de euros, un precio que los expertos del mercado residencial de lujo consideraban completamente disparatado. La falta de interés por parte de potenciales compradores, el paso de los meses y el hecho de que el mercado de lujo comenzaba a mostrar los primeros síntomas de agotamiento llevaron a la propiedad a ir rebajando de manera paulatina el precio.

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"El goteo de las rebajas de este edificio ha sido continuo. Salió hace un año al mercado en 27 millones, lo que suponía desembolsar en torno a 12.000 euros el metro cuadrado. Una barbaridad, ya que supondría vender muy por encima de esos niveles y no salen las cuentas", explica una fuente que recuerda que apenas a 300 metros, en la calle Montalbán 11, los hispano-italianos Italinmuebles han vendido nueve de sus 10 viviendas de superlujo a una media de 13.500 euros el metro cuadrado.

Las rebajas, según los expertos, no tardarán en llegar al mercado de lujo. "Hay compradores que se están presentando en la notaría con el cheque por un importe inferior al pactado en arras y echan el órdago al comprador", relata a El Confidencial uno de estos expertos. No obstante, no es una situación generalizada, como tampoco parece que lo vayan a ser las rebajas.

"Calculo una caída media de precios del 15%, y podemos llegar a ver oportunidades de rebajar entre el 30% y el 40%", aseguraba recientemente Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid, quien destaca cómo ya el mercado de lujo en la capital había comenzado a mostrar síntomas de agotamiento antes de la crisis, y cómo algunos productos no conseguían tener salida en el mercado. Además, esa proyección del 15% de bajada, según este experto, está relacionada con el crecimiento económico y el paro. Dos variables para las que el consenso de analistas prevén una caída entre el 7% y el 15% en el caso del PIB, y un aumento del desempleo hasta tasas del 15% y el 20%.

"Se abre una ventana de oportunidad en varios mercados, entre ellos el inmobiliario, para comprar con descuentos de entre el 10-20%. Dado el periodo que vamos a comenzar, con descenso en el número de operaciones, quienes tengan necesidad de liquidar sus inmuebles van a asumir estos descuentos para lograrlo", apuntaba, por su parte, Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto 'standing'.

11 viviendas de lujo a partir de 6.000 €/m2

Al igual que ha sucedido con varios edificios en la capital, el precio de Claudio Coello 11 estaba por encima de lo que los inversores estaban dispuestos a pagar por él. "Ante la falta de interés, se rebajó a 24, 21... Y hasta 20 millones antes de pedir el cambio de uso a residencial. Cuando lo consiguieron, a pesar de que se redujo la edificabilidad, seguían pidiendo lo mismo y no lo consiguen vender, y no iba a ser fácil, porque el mercado está ya muy caro. El último precio que se manejaba antes de la irrupción de Aramburuzabala era de 17 millones. Es decir, una rebaja del 40% sobre el precio inicial de venta. Finalmente, el precio pactado fue de algo menos de 15 millones de euros. Eso fue a finales de enero, principios de febrero", explican fuentes conocedoras de las negociaciones. Los 12 millones de la transacción suponen menos de la mitad de lo inicialmente previsto y apenas un millón de euros más de lo que los venezolanos pagaron en 2013 por el edificio.

Además, el precio está en línea con el precio objetivo de 11-12 millones que manejan varios expertos del mercado de lujo consultados por El Confidencial y que permitiría poner en el mercado viviendas a la venta en torno a 6.000 euros el metro cuadrado y poder vender con margen de beneficios. Según adelantó este diario en febrero, las aspiraciones de Aramburuzabala pasan por rehabilitar y transformar el edificio en 11 viviendas de lujo y vender por encima de 8.000 euros el metro cuadrado.

De hecho, Claudio Coello 11 ya cuenta con un proyecto para 11 viviendas de lujo firmado por Molior Arquitectura y Construcciones, cuyo director general es Carlos González Weil —también venezolano—, empresa que se encuentra detrás de los grandes proyectos de rehabilitación en el centro de Madrid. Según la documentación a la que ha tenido acceso El Confidencial, este proyecto consta de dos viviendas de un dormitorio, ocho de dos y un ático dúplex de tres, con superficies que oscilan entre los 110 y los 240 metros cuadrados, además de trasteros, un jardín interior con piscina más zona de gimnasio y zona multiusos. El proyecto cuenta con una superficie total de poco más de 2.000 metros cuadrados, si bien la superficie total de las viviendas y las zonas comunes sumaría unos 1.800 metros cuadrados aproximadamente. Ahora está por ver si la nueva propietaria decide seguir adelante con este proyecto —la venta de muchos de estos edificios incluye la licencia de obra y el proyecto—.

En el último año y medio, las grandes fortunas mexicanas han tomado el relevo de los inversores venezolanos que irrumpieron con fuerza a finales de 2013 y principios de 2014 en el mercado residencial con compras a precios de derribo. De hecho, Claudio Coello 11 fue adquirido en 2012 por 11 millones de euros a varios inversores venezolanos propietarios de importantes proyectos de lujo en la capital como Príncipe de Vergara 11, Recoletos 13 y 8, Salustiano Olózaga 12 o Lagasca 19, cuyas viviendas están prácticamente vendidas. Sin embargo, el proyecto sobre Claudio Coello 11 se fue retrasando en el tiempo hasta culminar, finalmente, con su venta.

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Varios años después de aquellas adquisiciones, muchos de ellos decidieron hacer caja con alguno de esos edificios, aún por desarrollar, antes de que el mercado se diera la vuelta. Pero al futuro comprador no siempre le salen las cuentas. San Bernardo 126, Monte Esquinza 5, Nicasio Gallego 20, Alcalá 84 o el propio Claudio Coello 11 eran, hasta hace unos meses, solo algunos de ellos.

Y es que, como en toda inversión, no siempre salen las cuentas. La irrupción del coronavirus —y la enorme incertidumbre que ha traído consigo— ha provocado que algunas operaciones hayan quedado en el aire. Es el caso de Núñez de Balboa 3, propiedad también de capital venezolano. La compra de este edificio aún no se ha cerrado, según diferentes fuentes, a pesar de que existe una opción de compra por parte de Single Home, promotora especializada en proyectos de alto 'standing'.

Según publicó El Confidencial, esta compañía estaba en conversaciones con Logika European Partners, sociedad de capital colombiano y en la que participa Christian de Hannover, para una posible 'joint venture' en este proyecto. Según diferentes fuentes, los acontecimientos de los últimos dos meses han ralentizado la toma de cualquier tipo de decisión, mientras el plazo para que venza la opción de compra se va acercando.