LAGASCA 99 VENDIDO AL 100% Y CANALEJAS, CASI

'Se vende' o 'no se vende': las dos caras en el mercado de lujo en Madrid

Lagasca 99 ha vendido sus 44 unidades, mientras que en Canalejas solamente quedan dos unidades por vender. En otras promociones, los ritmos de venta son muy lentos

Foto: Lagasca 99
Lagasca 99

El pasado mes de octubre se firmaba en una céntrica notaría de Madrid la venta de la última vivienda de Lagasca 99. Con la entrega de estas llaves, los propietarios de la promoción, Pimco y Lar España Real Estate, han puesto fin a su aventura residencial en la capital. Una aventura que arrancó a principios de 2015, cuando la socimi y el fondo norteamericano se hicieron con Juan Bravo 3, un suelo cuyo desarrollo —entonces en manos de Eurosazor— llevaba paralizado varios años.

Lo relanzaron y, de la mano de Rafael de la Hoz, han conseguido vender sus 44 viviendas de lujo —uno de los proyectos de lujo más grandes de la capital— a una media de 11.300 euros el metro cuadrado, si bien, uno de sus áticos alcanzó la cifra récord de 18.000 euros el metro cuadrado —13 millones por sus 800 metros—, todo un hito en el mercado 'prime' español.

La comercialización de Lagasca 99 arrancó a mediados de 2016 de la mano de Colliers International que, a diferencia de lo que ha sucedido con otros grandes proyectos inmobiliarios de lujo, se ha mantenido al frente en todo el proceso de venta. Tres años y medio después, el proyecto de lujo más icónico del barrio de Salamanca está a salvo de los vaivenes políticos y económicos que se divisan ya en el horizonte inmobiliario español.

Lagasca 99 acaba de cerrar la venta de su última vivienda a la venta y a Canalejas solo le quedan dos unidades por vender, entre ellas, un ático

Desde el verano, promotores y agentes inmobiliarios detectan cierto frenazo de las ventas después de cuatro años de fuertes crecimientos. El mercado no está parado, pero ante un posible cambio de tendencia o una ralentización, el objetivo es cerrar el año con el cartel de 'todo vendido' en algunas promociones, especialmente en aquellas en las que el fin de las obras y la entrega de llaves es solo cuestión de meses.

"No va a suceder como hace dos o tres años, apenas vamos a ver nuevas promociones de lujo en ubicaciones 'prime'. La actividad se va a centrar en ir liquidando poco a poco lo que ya existe", apunta Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid, quien también constata cierta ralentización en el cierre de operaciones.

Complejo Canalejas puede ser el siguiente gran proyecto de lujo en anunciar el deseado mensaje de 'todo vendido'. De sus 22 unidades, solamente quedan por vender dos, entre ellas, uno de los áticos. Otro proyecto cuyos impulsores —la comercialización corre a cargo de Colliers International y Knight Frank— esperan que esté completamente vendida antes de que termine 2019. Por lo pronto, solamente este año se han vendido 10 unidades a un precio medio de 15.000 euros el metro cuadrado, actualmente el rango de precios más elevado del mercado. ¿Quién vivirá allí? Las ventas anuncian que el 50% de sus inquilinos serán nacionales y el resto, internacionales.

Futuro Four Seasons Canalejas
Futuro Four Seasons Canalejas

"Siempre hay comprador para este tipo de producto, por lo que no me preocupa que se venda más o menos rápido. Estamos más ante un problema de posicionamiento del producto que de precio", explica a El Confidencial Luis Valdés, director de residencial en Colliers International Spain. "Vemos el mercado positivo, si bien no vemos tanta alegría como hace unos meses. Sí es cierto, no obstante, que se ha producido una ralentización en los tickets grandes, a partir de 5 millones de euros".

Una opinión que comparte Samuel Población, director de residencial y suelo de la consultora CBRE, quien opina que "la vivienda de alto 'standing' sigue teniendo demanda en Madrid, ahora bien, además de una localización 'prime', la calidad del proyecto y la personalización de la vivienda en distribuciones y materiales, así como disponibilidad de garaje, son elementos clave para la viabilidad comercial".

Varias promociones atascadas

A diferencia de Lagasca 99 o el Complejo Canalejas, las ventas en otros proyectos se encuentran completamente estancadas o van mucho más despacio de lo que a sus propietarios les gustaría, ya sea por el precio o por el diseño de las viviendas. Una situación que está provocando que algunos de estos proyectos se estén quemando poco a poco en el mercado, término que se usa en la jerga inmobiliaria para referirse a activos que, tras salir al mercado y no encontrar compradores, están prácticamente condenados al olvido.

En la capital española, el 'boom' de promociones de lujo que han salido a la venta en los tres últimos años ha saturado, en cierta medida, el mercado 'prime' que, aunque cuenta con una demanda bastante potente, es mucho más limitada que la que puede haber en la compraventa por debajo del millón o de los 800.000 euros. Asimismo, los expertos destacan que se ha producido cierto efecto contagio en cuanto a precios entre unas promociones y otras.

De la misma manera que un particular con un bajo quiere vender su piso por el mismo precio que el vecino del quinto del edificio de enfrente o de su propio edificio, en el mercado de lujo, han sido mucho los promotores los que han salido con precios de venta fuera de mercado. Un error de cálculo que en algunos casos ha provocado, precisamente, que el proyecto se haya quemado.

Jorge Juan 53 (Grosvenor), General Oraá 9 (primero de Platinum y ahora en manos del paraguayo Carlos Gil), Zorrilla 19 (Platinum), Claudio Coello 108 (Patrizicia Immobilien), José Abascal 48 (Shaftesbury)... Todos ellos son proyectos que por precio, ubicación, diseño o retraso en las obras, no han encontrado encaje entre la demanda.

El caso de José Abascal es especialmente llamativo ya que en octubre de 2016 se anunció a bombo y platillo su venta. Era el primer proyecto de lujo a la venta listo para entrar a vivir. De sus 17 viviendas —salieron a la venta entre 6.000 y algo más de 10.000 euros el metro cuadrado—, todavía quedan cinco sin vender. Su ubicación —aunque está a 200 metros del paseo de la Castellana está en una calle con mucho tráfico—, el precio de alguna de sus unidades —áticos de cuatro y cinco millones de euros— y la fuerte competencia de producto de lujo, han jugado en contra de este proyecto cuyo futuro depende, en buena medida, de su precio, que ha subido con mucha fuerza en los próximos años y, según los expertos, seguirá haciéndolo en el futuro.

"Desde el último trimestre del 2010, los precios en las zonas más exclusivas de la ciudad han crecido un 40%, pasando de 5.981 euros hasta 8.347 euros por metro cuadrado. Aunque la tasa de crecimiento ha comenzado a moderarse, los precios todavía están en aumento y esperamos que Madrid termine el año siendo uno de los mercados con mayor rendimiento de precios a nivel global en este segmento", apunta Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank.

De ahí que, aunque bajar los precios es, generalmente, la vía más rápida para dar salida a un activo, no parece que vaya a ser la primera opción de los promotores ya que muchos temen el 'efecto contagio' que se pueda producir entre promociones y porque, no siempre es posible ya que depende del precio de adquisición del inmueble y de la inversión realizada o prevista en la reforma o construcción de la promoción de lujo. Para que nos hagamos una idea, en este tipo de proyectos, el precio de construcción o de rehabilitación puede llegar a alcanzar los 1.500-1800 euros el metro cuadrado, frente a una reforma más modesta que se mueve en torno a 800 euros el metro cuadrados. Y todos estos costes, en parte derivados de la calidad de los materiales utilizados, así como de las minutas de arquitectos —todos cuentan con reputados arquitectos—, interioristas y diseñadores, se traducen en una mayor inversión que posteriormente hay que repercutir en el precio de las viviendas para que la promoción resulte rentable.

Bajar precio es la vía más rápida para dar salida a un activo, pero no siempre es posible

No obstante, no siempre es cuestión de precio. En otras ocasiones, es necesario el reposicionamiento en el mercado del proyecto o, simplemente, esperar a que las viviendas ya se encuentren terminadas. Al menos esta era la idea original de General Oraá. Después de que Platinum patinara con este proyecto, su nuevo propietario, el mexicano Carlos Gil, lo compró para reposicionarlo sin demasiado éxito. En 2018 se vendieron seis de sus doce viviendas de lujo —frente a las 10 unidades del proyecto anterior—, pero en lo que va de año, no se ha cerrado ninguna venta. Los precios: desde tres millones y medio hasta los 11 millones, entre 9.500 y 14.000 euros el metro cuadrado.

Reposicionar el activo

El motivo de este parón en las ventas, en este caso, ha sido el continuo retraso en las obras. La idea de Carlos Gil era terminar las viviendas, ya que así consideraba que tendrían mejor salida en el mercado. El fin de las obras, sin embargo, no llega, lo que ha provocado —como en alguna otra promoción— que algunas reservas se hayan caído por el camino, tal y como ha sucedido en Claudio Coello 108, el proyecto de lujo de Patrizia Immobilien.

En otros casos, el error de partida es el diseño del propio producto. Algunas carecen, por ejemplo, de garaje —como General Arrando 7 o Alcalá 84—, mientras que otras se pasan de frenada —más de 200 plazas en José Abascal para 17 viviendas, o Jorge Juan 53, 110 plazas de aparcamiento para seis viviendas—. En ambos casos, el promotor pretendía rentabilizar su inversión con la venta o el alquiler de estas plazas de garaje, pero no ha funcionado.

Fachada de Marqués de Salamanca 11
Fachada de Marqués de Salamanca 11

En otros casos, es cuestión de precio. Y no necesariamente porque el activo esté fuera de mercado. Sino porque para compras de más de cinco millones de euros, la demanda es muy exigente. Es lo que sucede, por ejemplo, en Pablo Aranda 3, un proyecto de los venezolanos Gran Roque. Un producto pensado para el comprador latinoamericano. Sus ocho viviendas tienen un precio de mercado en torno a cuatro millones de euros. Un precio que muchos potenciales compradores no están dispuestos a pagar en esa ubicación.

"El ritmo de ventas en este tipo de promoción es lento por el volumen de inversión que supone. No obstante, está vendido en un 30%", explican fuentes de Gran Roque a El Confidencial. "Es el más exclusivo de todos los que están actualmente en el mercado. Por ubicación, en la mejor zona de El Viso; por su reducido número de viviendas, solo ocho unidades y por su irrepetible jardín con una arbolado protegido. Además de las zonas comunes con piscinas, zona de wellness spa, el cuidado interiorismo y calidades en acabados", añaden.

Esta compañía, detrás de la cual se encuentran Miguel Ángel y Axel Capriles, aterrizó en el mercado de lujo en Madrid en 2013-2014, cuando el resto de inversores huía de España. Eso les permitió comprar barato y poner en marcha muchos de los proyectos de alto standing que están actualmente a la venta en la capital. Además de Pablo Aranda, Gran Roque está detrás de Lagasca 38, un proyecto de 21 viviendas de las que ya se han vendido 16 desde que arrancó la comercialización a principios de este año. O Españoleto 19, compuesto por nueve viviendas y vendido al 50%, si bien, la comercialización, aunque ha mantenido a su ritmo desde el inicio, es algo más lenta.

Cuesta vender a partir de 5 millones

"Los ritmos de venta se ralentizan a partir de cinco millones de euros, mientras que todavía sigue siendo buen momento para unidades entre dos y tres millones de euros", reconoce Luis Valdés. "Si el proyecto es bueno, se vende. Eso sí, hay que trabajar mucho en él. Es mejor pensar tres meses y ejecutar en uno que ejecutar en un mes y vender en tres. Vamos a pensar primero en lo que queremos antes de actuar", añade este experto cuyo próximo objetivo es conseguir para Marques de Salamanca 11, el mismo éxito que con Lagasca 99.

El edificio, comprado a principios de 2017 por un inversor mexicano, arrancó sus obras este verano y constará de 16 viviendas, dos oficinas y un local comercial. Los precios de sus unidades residenciales se moverán en torno a 11.000 euros el metro cuadrados, y algunas de sus viviendas más exclusivas, como los áticos, tendrán precios de salida por encima de 4 millones de euros. En venta desde hace año y medio, la mitad de sus viviendas están vendidas —clientes españolas y latinoamericanos—.

Los ritmos de venta se ralentizan a partir de 5 millones de euros, mientras que todavía sigue siendo buen momento para unidades entre 2 y 3

Colliers se encargará de relanzar el proyecto, dando un giro de 180 grados a su estrategia de venta mediante una personalización del mismo. Asimismo, se incluirá una memoria de calidades, se potenciarán las amenities y se realizarán infografías y estudios de interiorismo. En definitiva, intentará trasladar la marca conseguida en Lagasca 99 a este proyecto y conseguir que esté completamente vendido antes de que finalicen las obras, dentro de 18 meses.

Pero ¿cuál es la clave para que un proyecto se venda? En opinión de Luis Valdés, son cinco los factores que son claves para que un proyecto de lujo funcione. "La localización sigue siendo fundamental. Pero también lo es que la vivienda sea exterior. Si no todas las estancias, al menos sí casi todas. Cuando pagas por encima de 12.000 euros el metro cuadrado, hay cosas en las que no puede fallar el proyecto", asegura este experto, quien considera que "tampoco debe faltar garaje. Aquellos que no lo tienen, son más complicados de vender. Asimismo, tienen que tener buenas vistas de Madrid, y las amenities tienen que ser buenas. El espacio welllnes, por ejemplo, es fundamental". La falta de alguno de ellos, sin duda, penaliza la venta, según Valdés.

Entorno político y económico complicado

No obstante, existen otro tipo de factores que pueden complicar las ventas de casas de lujo. La situación política en España y la anunciada ralentización económica pueden afectar a los ritmos de venta en los próximos meses. De hecho, algunos expertos reconocen que tras las elecciones, y en concreto tras el pacto PSOE-Unidas Podemos, se ha cancelado alguna reserva por parte de algún inversor extranjero, mientras que algunas ventas se han retrasado y otros potenciales compradores que estaban sobrevolando el mercado madrileño han decidido, finalmente, no comprar.

Pablo Aranda 3. Proyecto de Gran Roque
Pablo Aranda 3. Proyecto de Gran Roque

"Hemos notado cierta ralentización en las ventas antes de verano debido, fundamentalmente, a la inestabilidad política. No obstante, esta situación más estable solo indica un alargamiento del ciclo, lo cual es realmente positivo para el sector", apunta Carlos Zamora. Por su parte, desde Gran Roque reconocen que "nosotros no hablaríamos de desaceleración, sino de prudencia del comprador que está expectante ante la situación política que se nos plantea. Esto afecta tanto al comprador nacional como al internacional. La decisión de compra está llevando más tiempo y, en algunos casos, esa intención, desaparece. En este sentido, sí que se observa una ralentización en la comercialización".

Y todo en un momento en el que el comprador internacional sigue siendo clave para este mercado de lujo y en un momento en el que el comprador venezolano está mucho menos presente que en el pasado y el mexicano no termina de aterrizar con la fuerza que se esperaba.

"Entres nuestros compradores internacionales, en torno a un 70% son latinoamericanos y un 30% europeos. Entre los primeros, tanto los venezolanos como los mexicanos suponen, aproximadamente, el 40% de las ventas. Hace unos años, los primeros cerraban entre el 60% y el 70% de las transacciones, y esa importante bajada no ha sido compensada aún por los mexicanos, que no terminan de aterrizar en España", reconoce Larrea. "Las grandes fortunas mexicanas, aquellas que están dispuestas a gastarse seis, siete y ocho millones de euros en una propiedad, aún no han llegado".

Las grandes fortunas mexicanas, aquellas que están dispuestas a gastarse 6, 7 y 8 millones de euros en una propiedad, aún no han llegado

En la recta final de año, son varias las promociones en el punto de mira del mercado. Espronceda 32, el proyecto de lujo de Arcano en la antigua sede de la Agencia Efe, en apenas tres meses se ha vendido más del 60% de sus 50 unidades a compradores, todos ellos, nacionales. La entrega de las llaves está prevista para finales del año que viene, pero la velocidad de crucero de las ventas apunta a que al 'todo' vendido' se producirá mucho antes. También han sorprendido, por su rapidez, los ritmos de ventas del proyecto de lujo de la gestora AKM en pleno barrio de Chamberí, en Bretón de los Herreros 44, a escasos 200 metros del Paseo de la Castellana. El 80% de sus 37 viviendas —a 8.000 euros el metro cuadrado, de media— se vendió en apenas dos meses.

Park & Palace, el proyecto de Princeton que comercializa CBRE junto al Parque del Oeste y muy cerca del Palacio Real, ha vendido 100 de sus 118 viviendas en año y medio, mientras que Modesto Lafuente 26 —un proyecto de Grosvenor— cuya comercialización, a cargo de Knight Frank, arrancó y ya se han vendido tres de sus doce viviendas. El precio: 8.717 euros el metro cuadrado, con garaje. Alcalá 141, también en manos de esta consultora, está teniendo buena acogida en el mercado. En octubre de 2018 arrancó la venta de sus 22 viviendas y ya se han vendido 15 a una media de 9.500 euros el metro cuadrado.

Además, está por ver si otros grandes proyectos consiguen colocar su última unidad a la venta, su joya de la corona. Hablamos del ático tríplex de Montalbán 11, el más caro —14,6 millones de euros— y más grande actualmente a la venta en el mercado de Madrid —750 metros más 200 de terraza—, dos factores —precio y tamaño— que, sin duda, juegan en su contra, puesto que el número de posibles interesados se reduce sustancialmente. O el ático de Santa Isabel 21-23, un proyecto de 1810 Capital Investment que comercializa Knight Frank, que saldrá en breve a la venta. Las otras 24 unidades restantes se vendieron en apenas 10 meses por lo que las expectativas de venta del ático son bastante optimistas. Solo el tiempo lo dirá.

Modesto Lafuente, 26
Modesto Lafuente, 26

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