¿1.200€ por un alquiler en Madrid o 527 en Toledo? Comienza la huida de los inquilinos

Tradicionalmente han actuado como ciudades dormitorio de Madrid y, como ya sucedió en la época del boom inmobiliario, vuelven a recibir a cientos de ciudadanos que no pueden permitirse ni comprar ni pagar un alquiler en la capital. Una diáspora que ya ha comenzado a provocar importantes subidas de las rentas en ciudades próximas a la capital.

Así ha sucedido, por ejemplo, en Toledo y Ávila, donde los alquileres se han encarecido en un año casi el 10% debido a la escasez de oferta en Madrid y a los elevados precios, que han expulsado a buena parte de los inquilinos de la ciudad. Y no es para menos si tenemos en cuenta la brecha de precios existente. En Toledo, por ejemplo, el alquiler medio se sitúa en torno a los 530 euros, mientras que en Madrid, roza los 1.200, es decir, más del doble.

“La proximidad a Madrid, una de las zonas donde la tensión entre oferta y demanda es más acuciada, ha hecho que muchos inquilinos busquen en las provincias limítrofes alquileres más asequibles”, explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, compañía que acaba de presentar los resultados del ‘Estudio sobre el precio medio de alquiler de viviendas. España 2020’. "Los datos hablan por sí solos, mientras que en Madrid el precio medio casi llega a los 1.200 euros al mes, en Toledo se sitúa en 527 y en Ávila en 419 euros".

"Antes del boom del alquiler, en 2011 y 2012, fueron muchas las familias y los jóvenes que pudieron ir al centro a vivir de alquiler porque los precios eran razonables. Poco a poco, el alquiler se fue agotando y la presión de la demanda provocó el fuerte aumento de los precios y que buena parte de esa demanda se fuera alejando del centro para poder pagar un alquiler", recuerda Carroza."Buena parte de esa demanda fue a parar a los municipios limítrofes de Madrid, mercados con poca oferta de pisos en alquiler, lo que también provocó subidas de precios".

En municipios como Majadahona, Pozuelo de Alarcón, Valdemoro, Pinto o Aranjuez, los alquileres se dispararon en apenas cuatro años más del 20%, según datos de Fotocasa, mientras que en localidades como Alcorcón, Fuenlabrada o Leganés, los alquileres tocaron techo hace un par ya de años debido a que el esfuerzo económico que suponía vivir de alquiler o comprar casa comenzó a inclinarse del lado de la propiedad en estos municipios.

Ahora, miles de particulares o familias han dado un paso más y han cruzado la frontera para buscar piso de alquiler en ciudades limítrofes a Madrid donde la brecha de precios por alquilar una vivienda respecto a la capital o la comunidad es abismal.

"Durante la anterior burbuja ya vimos cómo la demanda que quería comprar casa comenzó a trasladarse a ciudades cercanas a Madrid como Toledo, Guadalajara o Segovia. Lo hicieron, en gran medida, como respuesta a la oferta del sector promotor que, ante la imposibilidad de comprar suelo en Madrid, se desplazó a estas ciudades para promover", recuerda Carroza. "Hubo un efecto llamada por parte de los promotores al que acudió una parte importante de la demanda. Esa situación no está sucediendo ahora con el alquiler. El stock en alquiler en ciudades como Toledo, Ávila o Segovia es limitado. No se está fomentando la oferta, de tal manera que cuando se agote, se producirá una nueva tensión de precios al alza". Como de hecho, ya se está produciendo y tal y como se puede observar en el mapa superior.

"Además", añade Carroza, "a diferencia de lo que sucedió hace diez años, no estamos ante una burbuja sino ante un globo que se ha ido inflando poco a poco y que no estallará, sino que se irá desinflando a medida que el mercado del alquiler se estanque cuando los ingresos de los hogares no puedan permitirse esos precios".

Este desplazamiento de la demanda hacia ciudades periféricas es, según este experto, un fenómeno nuevo en el mercado. "En el caso de la compraventa, la demanda dio fácilmente ese paso, pero no es tan sencillo en el caso del alquiler, puesto que no supone una decisión vital y porque, entre otras cosas, quien vive de alquiler elige esta forma de vida para poder vivir cerca del trabajo o en una zona donde no podría permitirse comprar casa".

Al igual que sucede en el mercado de la compraventa, el del alquiler es también un mercado muy heterogéneo. El mapa superior muestra, por ejemplo, las provincias con las rentas más elevadas que son también las mismas donde existen mayores tensiones de precios y sobre las que planean, precisamente, posibles medidas en el futuro para limitar los alquileres.

Un mercado muy heterogéneo

La rentas más elevadas se sitúan en Madrid, Barcelona, las Islas Baleares y algunos puntos del País Vasco. Así, por ejemplo, según datos de Alquiler Seguro, los inmuebles más caros, según el número de dormitorios y el lugar dónde están ubicados son los de cuatro habitaciones situados en Guipúzcoa, donde esta tipología de vivienda llega a alcanzar un precio medio de 1.584 euros. A estos, le siguen las casas con el mismo número de dormitorios en Madrid, con unas rentas mensuales medias de 1.576 euros. Precisamente en Madrid, también se encuentran las viviendas más caras 3 dormitorios, donde los precios medios son 1.324 euros. Barcelona se posiciona como la provincia donde los alquileres de 1 y 2 habitaciones son más costosos, llegando a alcanzar los 999 euros y 1.188 euros respectivamente de media. Unos precios que habrían favorecido, precisamente este éxodo de la demanda hacia ciudades más asequibles que permiten a una familia o a un particular vivir de manera independiente, sin necesidad de compartir piso.

En el extremo opuesto, por el contrario, se sitúa Teruel, donde pueden encontrarse viviendas de un dormitorio por 302 euros al mes, o Jaén, con un precio medio de 333 euros. “Frente al alarmismo que están provocando medidas legislativas ineficaces, existe una realidad que nos demuestra un mercado asimétrico y poco homogéneo, que necesita estabilidad y seguridad para paliar los desajustes existentes entre oferta y demanda en algunas zonas. No podemos tratar por igual a grandes urbes como Madrid y Barcelona, que también presentan notables diferencias dentro de su área y a zonas de la llamada España Vaciada, donde la población está en detrimento y la demanda del alquiler no es tan desmesurada”, argumenta el consejero delegado de Alquiler Seguro.

Antonio Carroza destaca asimismo la inestabilidad política vivida en el último año que, en su opinión, "ha generado preocupación y miedos en los propietarios, y un incremento generalizado en los precios”. De hecho, en el último año, únicamente en tres provincias se han registrado bajadas: Zamora (- 0,76%), Palencia (- 0,22%) y Las Palmas (- 0,12%).

“Estas cifras reflejan un mercado diverso, en el que los precios y su evolución varían mucho según el territorio, influenciados principalmente por factores de oferta y demanda”, concluye Carroza. Tal y como muestra el gráfico superior, Vizcaya es la provincia donde los inquilinos han sentido con más intensidad el incremento de precios. Setenta euros más al mes por vivir de alquiler, es decir, 840 euros más al año, mientras que en Navarra el incremento mensual roza los 60 euros, o lo que es lo mismo, 720 euros más al año. En Madrid, por su parte, estamos hablando de 43 euros más al mes, lo que supone un desembolso adicional al año de más de 500 euros.