"Poner suelo edificable en el mercado hará que los precios de vivienda se estabilicen"

El sector inmobiliario en España está estable: el número de compraventa de viviendas se ha asentado, las promotoras piden más suelo para cubrir la demanda de nuevos inmuebles y el sector recupera un objetivo: el de construir 150.000 nuevas viviendas al año. Aun así, sigue habiendo varias preguntas en el aire: ¿hay hueco para construir más vivienda? ¿Dónde se están posicionando las principales compañías del sector? ¿Cómo se están diversificando? Para abordar estos y otros temas hemos sentado en una mesa a Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, y Juan Carrero, director de negocio inmobiliario de la compañía, cuya promotora está siendo una de las más destacadas de nuestro país.

PREGUNTA. ¿En qué momento se encuentra ahora mismo el sector inmobiliario?

ROBERTO CAMPOS. Hay dos estrategias muy diferenciadas: por un lado, las empresas cotizadas tienen la obligación de alcanzar una producción determinada para cumplir con los planes de negocio presentados ante la junta de accionistas; por otro, las promotoras que no estamos expuestas a un mercado regulado de inversores podemos ser más selectivas en nuestras inversiones, adecuándolas al estado del sector inmobiliario en el que nos encontremos. Percibimos además una normalización en el ritmo de ventas, sustentado principalmente por la vivienda de reposición en un mercado estable y consolidado que creemos que ha llegado a un tope en su producción anual.

JUAN CARRERO. El sector tiene ante sí el reto de paliar la subida en los precios de la construcción, fruto de la falta de mano de obra cualificada y la merma o desaparición de ciertos oficios e industrias. Esto está provocando una reducción en los márgenes de las empresas promotoras y tensionando sus planes de negocio.

P. ¿Y Avintia Inmobiliaria?

R.C. Estamos en un momento de madurez, con una cartera de suelo diversificada y diferencial con la que hemos conseguido un negocio muy consolidado, sin búsqueda de una producción masiva, pero sí proyectos selectivos y con buen rendimiento, donde prima la calidad, diseño y ubicación privilegiada del producto. Hemos aprovechado las sinergias y conocimiento del sector de todo el Grupo Avintia, así como su capilaridad y presencia en toda la geografía española. El desarrollo de nuestro negocio lo basamos desde la concepción del proyecto hasta la posibilidad de personalizar materiales y acabados, en torno a nuestro potencial cliente. Para estar seguros de que conocemos bien sus intereses, recopilamos información sobre sus necesidades a través de encuestas que ellos mismos responden en nuestra web o a través de los códigos QR implementados en nuestros carteles, hemos integrado tecnología de vanguardia en nuestros puntos de venta de forma que la experiencia de compra sea mucho más inmersiva y el cliente pueda ver y elegir 'in situ' materiales y acabados, e incluso las vistas que tendrá desde su terraza.

También hemos desarrollado un sistema CRM propio (Optim-A) con el que hacemos un seguimiento mucho más exhaustivo de todo el proceso, desde la detección de la oportunidad hasta la posventa. Así, las sinergias con el grupo industrial al que pertenecemos y la orientación clara al cliente son los ejes de nuestra estrategia, que nos ha asegurado un muy buen ritmo de ventas durante el primer semestre del año.

J.C. Creo que hemos sabido leer muy bien estos años de recuperación, hemos diversificado territorialmente el perímetro de nuestras inversiones y también la tipología de productos que ofrecemos. Esta estrategia nos permite minimizar riesgos y crecer en zonas sin competencia y mercados poco o nada saturados, teniendo también muy en cuenta la agilidad en los trámites administrativos necesarios para emprender el proyecto.

P. ¿Qué zonas son esas?

R.C. Estamos presentes en casi todo el territorio nacional, fuimos los primeros en apostar por Galicia, donde contamos con proyectos como un bloque de 87 viviendas en el centro de Vigo o dos promociones junto al mar en Sanxenxo. En islas Baleares estamos en Mallorca e Ibiza con proyectos de diversa tipología (primera y segunda residencia, lujo, VPT, etc.). En Asturias, tenemos también varios proyectos, como un residencial de 100 viviendas en la costa de Gijón. Respecto a nuestra expansión internacional, donde la tendencia habitual es ir a Portugal, nosotros analizamos la oportunidad hace ya tres años y nos decidimos por Andorra, un mercado con poca competencia, con un riesgo comercial bajo y unos márgenes adecuados.

"Hay que huir de mercados saturados y apostar por los que tienen menor demanda, más rapidez de licencias y más oportunidad de crecimiento"

J.C. Hemos sido pioneros al apostar por un mercado de residencial en la nieve, pensado para el cliente más exigente, con proyectos únicos en cuanto ubicación y tipología como son Pleta Arriu, en el Valle de Arán, situado a pie de pista de la estación de esquí de Baqueira Beret. E Isard Homes, un conjunto residencial en altura a pie de pistas de la estación de Grandvalira en el sector del Tarter (Andorra). Hay que huir de mercados saturados y apostar por los que tienen menor demanda, más rapidez de licencias y más oportunidad de crecimiento.

P. Voviendo al sector, ¿podemos asegurar entonces que no hay burbuja de construcción y compraventa de viviendas?

R.C. En absoluto hay burbuja, es imposible. Ahora mismo todo el sector está produciendo en torno a 90.000 viviendas al año, frente a las 900.000 que se visaban antes de la crisis. Todos hemos aprendido de aquella etapa y estamos muy lejos de repetirla. Los proyectos solo obtienen financiación actualmente cuando son realmente viables ya que deben superar unos requisitos exigentes de la banca. El riesgo promotor de las entidades bancarias es mucho menor, los recursos propios por parte de las empresas promotoras son mayores que en los años anteriores a la crisis, el capital invertido por fondos internacionales en el sector es más elevado, la producción de viviendas ha crecido en estos últimos años adaptándose a las necesidades de la demanda y la oferta de suelo finalista escasea en muchas zonas, por lo que todo indica que hemos aprendido de los errores y estamos ante una consolidación del sector. Lo que sí parece haber llegado a su tope es el apalancamiento de las familias, pero no se debe a una nueva burbuja, sino a la falta de oferta.

P. ¿Y del alquiler?

R.C. En los últimos años parece estar cambiando la mentalidad hacia la idea de propiedad y muchas personas, sobre todo el segmento de población joven en grandes ciudades, optan por el alquiler, pero la genética española sigue siendo eminentemente compradora. Si ahora hay más alquiler que compra es, principalmente, porque los jóvenes no pueden permitirse comprar su primera vivienda.

P. ¿Y qué haría falta para que entrase más primera vivienda? Las promotoras dicen que hace falta suelo, pero los jóvenes siguen pensando que los precios no son razonables...

R.C. Está demostrado que cuando se amplía la producción de vivienda protegida el mercado de suelo se autorregula, tanto libre, como protegido. Poner en el mercado más suelo finalista tanto de un tipo como de otro, disponible para edificar, hará que los precios se estabilicen, encontrando un punto de equilibrio entre la oferta y la demanda.

"Poner en el mercado más suelo finalista, disponible para edificar, hará que los precios de las viviendas se estabilicen"

P. ¿Qué perfil de compradores y vivienda se está dando ahora mismo en España?

R.C. Hay muy poca demanda de primera vivienda, casi inexistente en el segmento joven. El comprador predominante es el de reposición enfocada a clase media que ha estado ahorrando estos años, vende su vivienda actual y ahora quiere una vivienda mejor.

P. Si tuviéramos delante una bola de cristal, ¿por qué zonas habría que apostar? ¿Dónde estarán las mejores oportunidades en, por ejemplo, cinco años?

R.C. Lógicamente no lo podemos saber, pero si los entes públicos –que creo que están por la labor– facilitan la puesta en marcha de nuevos sectores, el mercado podría funcionar en zonas donde actualmente no estamos cubriendo la demanda por falta de suelo o por falta de suelo a precios razonables. Los mercados son cíclicos y ahora estamos en una etapa de madurez, así que seguiremos girando e intentando adelantarnos al mercado.

J.C. Va a depender mucho de la capacidad productiva del sector. Ahora mismo se producen cerca de 90.000 viviendas al año y el punto de equilibrio puede estar en torno a las 150.000. Habrá que fijarse también en la inversión en infraestructuras que permitan a algunas ciudades acercarse a la posición de las grandes capitales y habrá un crecimiento natural.

P. ¿Y Avintia Inmobiliaria? ¿Dónde estará a corto y medio plazo?

R.C. A corto plazo seguiremos con la estrategia marcada. El ritmo de ventas que hemos tenido este primer semestre ha sido muy bueno y nuestra estrategia de compra de suelos y activos la adaptaremos a las oportunidades que nos brinde el mercado. A medio plazo creemos que habrá muy buenas operaciones en la adquisición de suelos, ya que consideramos que muchos de ellos están por encima de su precio adecuado por falta de oferta, han tocado techo y se adecuarán a la demanda de precios actual, y ahí habrá buenas oportunidades, así que 2020 será un buen año.

J.C. A nivel de grupo nos hemos convertido en una plataforma inmobiliaria. Tenemos una cartera madura con 56 proyectos y un total de 4.606 viviendas en promoción y este año entregaremos 14 proyectos (1.019 viviendas), así que seguiremos teniendo un nivel de producción estable. Siempre hemos sido innovadores y nos hemos adelantado a lo que el mercado pensaba y lo vamos a seguir haciendo.