Casas de lujo entre dunas y pinares, el secreto mejor guardado de Sonae en Troia

Cuatro arqueólogos, tres biólogos, dos responsables de ventas... El proyecto de lujo en la Península de Troia, Troia Resort, frente a Setúbal, a escasos 50 minutos en coche de Lisboa, nada tiene que ver con la imagen de resort que puede dibujarse en nuestras mentes al pensar en este tipo de complejos turísticos. Bañada por el agua salada del océano Atlántico y el agua dulce de la Reserva Natural Estuario do Sado, sus 18 kilómetros de playas vírgenes se han convertido, en apenas unos años, en el refugio eco-chic de la jet-set internacional y en el destino de sus inversiones inmobiliarias.

Las clases de aquagym, el spa&wellness o las bebidas y comidas sin límites han sido sustituidas por escapadas a playas paradisíacas, paseos en bicicleta por la Reserva Natural del Estuario del Sado, el avistamiento de delfines en el estuario de Sado o visitas a las ruinas romanas de la mayor industria de salazón de pescado de la Antiguedad, que data del siglo I d.C. Nuevos lujos del siglo XXI para una sociedad que, cada vez más, apuesta por una vuelta a un consumo mucho más sostenible frente al capitalismo popular.

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Las joyas inmobiliarias de Troia se esconden, literalmente, entre pinares y dunas y permanecen ocultas de las miradas de quienes se acercan a la península en catamarán o en ferry y de quienes la recorren en coche. Excepto las tres grandes torres que ya se avistan desde Setúbal, el resto de construcciones solo son visibles a vista de pájaro. En los últimos años, sus apartamentos y villas se han convertido en el capricho de los ricos portugueses y millonarios de todo el mundo, que han encontrado en este refugio un entorno completamente natural y con la intimidad que brinda un lugar alejado, al menos por el momento, de la masificación de buena parte de las costas españolas y portuguesas.

No obstante, Troia podría haberse convertido en el Benidorm luso si no hubiera estallado la Revolución de los Claveles en 1974, que paralizó por completo un desarrollo ideado en los años sesenta por una promotora llamada Torralta, que contemplaba la construcción de 65.000 camas. Esta compañía empezó el desarrollo, quebró tras la revolución y el Gobierno portugués heredó sus deudas. Y con ellas, todo el mastodóntico proyecto.

La revolución que truncó el proyecto

El futuro de Troia cambió en 1997 cuando la mayor corporación empresarial e industrial de Portugal, el Grupo Sonae, y en concreto su presidente, se enamoró de la península. Belmiro de Azevedo se hizo con el 65% de la península y tras realizar un minucioso estudio medioambiental decidió apostar por un proyecto completamente diferente, mucho menos invasivo con el territorio, sostenible e integrado en la naturaleza, que se materializó en un plan definitivo de 15.000 camas frente a la propuesta inicial. Para que nos hagamos una idea, la densidad de construcción en toda el área de desarrollo turístico es muy baja, apenas el 6% de las más de 1.000 hectáreas de la península.

La apuesta de Sonae por este resort se ha traducido en una inversión de 400 millones de euros, "incluyendo la deuda, la recuperación del entorno y las propiedades que se mantienen en pie o la construcción de infraestructuras", explica a El Confidencial Daniel Pereira Martins, director de marketing y ventas de Troia Resort, que estima que el complejo estará completamente desarrollado en 2023. "Una vez construido, no se podrá construir nada más", añade.

El presidente de Sonae cambió el destino de Troia. "Cuando De Azevedo compró el 65% de la península ya era una persona de éxito. Al ser un hombre de negocios, todos pensaban que iba a intentar rentabilizar al máximo su inversión. Pero no fue así. Apostó por un modelo mucho más respetuoso con el medio ambiente de lo que se había hecho hasta ese momento. En los 90, a nadie le preocupaba el impacto sobre el medio ambiente de este tipo de desarrollos urbanísticos", señala Claudia Paulino, head of marketing de Troia Resort.

Su decisión supuso un hito nunca antes visto en la península ibérica, con un litoral devorado por el descontrolado desarrollo inmobiliario vacacional y basado en la construcción de interminables torres de acero, cristal y hormigón en medio de impresionantes parajes naturales.

La firma se formalizó en 1998 y hasta 2005 se fue desarrollando el proyecto. Antes de arrancar su construcción, el presidente de Sonae tomó una decisión que muy pocas veces se han visto España. Había que demoler algunas de las torres de hormigón ya construidas y que manchaban de gris sus 18 kilómetros de costa. Dos de ellas fueron demolidas en 2005, un hecho que marcó el comienzo de nuevo capítulo en la historia de Troia. El 8 de septiembre de 2005 empezó la construcción del nuevo proyecto que llevaría tres años de desarrollo y que incluiría hoteles —tres de ellos en las torres construidas en los años sesenta—, apartamentos, villas y terrenos para la construcción futura de viviendas de lujo.

El complejo fue inaugurado justo tres años después, el 8 de septiembre de 2008, una semana antes de la quiebra de Lehman Brothers. "Los meses siguientes fueron muy malos, pero este tipo de producto, residencial de lujo, no es nuestro 'core business' y teníamos capacidad económica para aguantar", explica Daniel Pereira. El propio Belmiro de Azevedo lo reconoció en varias entrevistas: "Não se pode esperar que haja muitos empresários dispostos a aguardar tanto tempo para que a obra comece e acabe".

Un año después, en 2009, el Gobierno portugués intentaba salir al rescate del mercado inmobiliario y ponía en marcha varios incentivos fiscales a la compra de viviendas por parte de extranjeros y residentes no habituales, como el visado automático para inversiones de más de un millón de euros para ciudadanos no comunitarios o la famosa golden visa por cantidades más pequeñas. La medida animó a celebridades como Madonna o John Malkovic a instalarse en el país.

Desde 250.000 a 1,5 millones

A pesar de ello, al igual que sucedió en España, fueron pocos los inversores internacionales los que decidieron apostar por Portugal. Troia seguía siendo un destino muy nacional. Las primeras ventas, cerradas entre 2006 y 2008, se firmaron con compradores portugueses si bien, en los últimos años, el interés del comprador extranjero ha ido en aumento. De hecho, han comprado en extranjeros de más de una veintena de nacionalidades diferentes, entre ellos los españoles, como principal mercado europeo. Aunque también hay alemanes, irlandeses, egipcios, brasileños o paquistaníes.

"Los clientes se dividen a partes similares entre los que compran apartamentos para uso propio, los que los alquilan y los que hacen un uso mixto", explica Sonia Fragoso, head of real estate de Troia Resort. "Los españoles que tenemos normalmente utilizan su casa como segunda residencia, no la alquilan, y también hay quien compra para alquilar, pero finalmente lo utiliza para uso propio".

Se inauguró el 8 de septiembre de 2008, una semana antes de la quiebra de Lehman Brothers

De las 15.000 camas proyectadas, actualmente ya se han levantado 9.500, es decir, las oportunidades para comprar en Troia se agotan. "Cuando se vendan los 77 apartamentos que quedan por vender y los 30 solares que actualmente están a la venta, ya no quedará más suelo sobre el que poder construir. Así lo recoge el plan urbanístico para este ámbito. 15.000 camas. Ni una más", reconoce Fragoso.

Sus 546 apartamentos y villas, se encuentran camufladas entre dunas y pinares, y cuentan con vistas a la playa, al campo del golf o al lago. Dentro de la oferta de villas exclusivas de Troia Resort hay dos grandes grupos. El primero de ellos está constituido por las Ocean Village, 90 casas adosadas de dos habitaciones ubicadas en una zona destinada al descanso y disfrute de la familia y los amigos. Todas ellas se encuentran con vistas al mar, rodeadas de espacios verdes, repartidas sobre una superficie de 3,5 hectáreas y con acceso limitado exclusivamente a residentes, familiares y amigos. Actualmente solo quedan 42 unidades a la venta con precios oscilan entre 500.000 y 644.000 euros, para superficies de 200 metros —150 de construcción y 50 de jardín— que Sonae vende decoradas y amuebladas.

"Todas se encuentran integradas completamente en la flora de su entorno y están rodeadas de plantas autóctonas. No se puede plantar nada sin el proyecto de nuestros paisajistas. Tampoco se pueden hacer viviendas con cuatro o más dormitorios. Directamente, no consigues licencia", puntualiza Fragoso.

"Cuando se vendan los 77 apartamentos que quedan por vender y los 30 solares que ahora están a la venta, ya no quedará más suelo para construir"

Por otro lado, las Atlantic Villas son proyectos únicos perfectamente encuadrados en la naturaleza y construidos con materiales respetuosos con el medio ambiente. Son 96 villas individuales distribuidas entre el campo de golf, el lago, y la playa, con acceso privilegiado a una costa de playas vírgenes. Las parcelas van desde los 1.150 metros hasta los 2.850 metros cuadrados, para casas de unos 340 metros cuadrados y un máximo de tres dormitorios." No se conceden licencias para más dormitorios", añade esta experta.

Actualmente solo quedan 30 solares a la venta y existe una pequeña limitación: "hay que construir en un máximo de tres años y el propietario no puede construir lo que quiera, sino que debe elegir entre siete proyectos de diferentes arquitectos. Así promovemos una armonía paisajística y arquitectónica", añade. Los terrenos parten de un precio del suelo de 440.000 euros y, una vez construido, entre 844.000 y 1,5 millones de euros, en función de las calidades de la vivienda.

Troia es un capricho para ricos y millonarios, pero no es exclusivo de ellos y que se pueden adquirir apartamentos desde 250.000 euros. Para quienes no pueden comprar, también permite alojarse en alguna de sus casas adosadas o villa. Los alojamientos, gestionados o no por el Grupo Sonae, ofrecen servicios exclusivos como son la conserjería, el servicio de mantenimiento, limpieza y jardinería o una zona especial para sus huéspedes en el Beach Club, con vistas al mar y muy cerca de las viviendas o el Club House, con vistas al campo de golf y al océano Atlántico.

Además, aquellos que se alojan en Troia, tienen la posibilidad de poder realizar un gran número de actividades organizadas solo para ellos, como es el avistamiento de aves o delfines —colonia permanente de delfines, única en Portugal y de las pocas que existen en toda Europa—, 'showcooking' y horticultura, rutas por los alrededores con picnic incluido, catas de vino, visitas privadas a las Ruinas Romanas que se encuentran en Troia, clases de golf, torneos de tenis y padel, clases de yoga, de surf, entrenador personal o terapias de bienestar, entre otras cosas.

Sin olvidar que para combatir la estacionalidad, Sonae ha apostado por las instalaciones deportivas como un campo de golf —el segundo mejor campo de golf en Portugal y uno de los mejores de Europa— o el Centro Deportivo José Mourinho, con el que espera atraer en la temporada baja a equipos de fútbol y que está apadrinado por el afamado entrenador luso. Dos atractivos que permiten atraer clientes internacionales y reducir la estacionalidad de la zona.

Sandra Ortega y Grupo Pestana

La Península de Troia no pertenece exclusivamente a Grupo Sonae. Si el grupo portugués es propietario del 65%, ¿a quién pertenece el 35% restante? El resto se los reparten el grupo Rosp, de Sandra Ortega, hija del empresario español Amancio Ortega, que a finales de 2015 le compró a Sonae parte de su propiedad por 50 millones de euros y el grupo hotelero portugués Pestana.

Por el momento se desconocen con exactitud los planes de Sandra Ortega en Troia, si bien se especula con un futuro complejo hotelero de lujo —posiblemente un cinco estrellas— que mantenga la baja densidad de construcción que han seguido Sonae y Pestana.

Por su parte, el grupo Pestana tiene su propio proyecto, el Pestana Troia Eco-Resort & Residences, con cerca de 955 camas previstas y más del 50% de su espacio dedicado a la reserva natural.

Más arqueólogos que vendedores

Uno de los rasgos más llamativos de Troia Resort es el perfil de profesionales que trabajan en él. Este proyecto cuenta con arquitectos y urbanistas portugueses de prestigio, pero también un equipo de naturalistas que garantizan que cualquier construcción respeta el ecosistema de la península de Troia que, en sus 486 hectáreas, acoge 600 especies naturales diferentes —250 de ellas, pájaros—. 

A este equipo se suma un grupo de cuatro arqueólogas, cuya misión es la de estudiar, preservar y difundir el patrimonio histórico y cultural de Troia Ruinas —pertenecientes a Sonae—, las ruinas romanas datadas del siglo I al siglo VI d. C., incluidas en la Lista Indicativa del Patrimonio Mundial Portugués y nombrado Monumento Nacional en 1910.

De hecho, las ruinas romanas son el tesoro más preciado de Troia. Unas ruinas que datan de la primera mitad del siglo I hasta el siglo VI d. C y son el testimonio de una aldea romana que se especializó en la producción de conservas de pescado. También se pueden observar los restos de casas, termas, necrópolis, un mausoleo y hasta una basílica paleocristiana.

Además, tal y como explican desde Grupo Sonae, desde 1998, el Instituto de Investigación Marina (IMAR) desarrolla para la compañía un estudio ambiental, el primero de estas características en Portugal que orienta a la empresa sobre el plan de urbanización de Troia y de él se desprende un modelo turístico totalmente diferente al existente y tradicional, poniendo en valor todo el atractivo natural del enclave.

Todos ellos han conseguido convertir Troia en uno de los secretos mejor guardados del Portugal, donde tanto las celebridades que allí veranean como las grandes fortunas que deciden comprar, pasan completamente desapercibidos ya que Troia no es tanto un destino turístico de lujo como un refugio para todos aquellos que desean pasar completamente desapercibidos. De hecho, el Grupo Sonae no revela ni un solo dato sobre los compradores más allá de su nacionalidad, si bien, en los últimos años se ha conocido que José Mourinho o Michael Ballack han comprado una residencia allí.