Zaragoza, Lleida, Ávila... los pisos no valen ni la mitad que antes de la crisis

El mercado residencial en España se encuentra en plena ebullición. Hasta tal punto que comienzan a ser cada vez más frecuentes las voces que hablan del peligro de que se esté gestando una nueva burbuja inmobiliaria, diferente a la que vivida hace ya una década porque no hay barra libre de crédito, pero burbuja al fin y al cabo.

Los principales focos de alerta se concentran en un puñado de ciudades españolas, concretamente en Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca, donde se están registrando en los últimos meses incrementos de precios de dos dígitos poco sostenibles en opinión de buena parte del sector.

Su euforia inmobiliaria se ha ido extendiendo por toda la geografía española: Alicante, Valencia, Málaga... Sin embargo, el mercado aún sigue moviéndose a dos velocidades y, mientras que en estas ciudades la vivienda ha recuperado dos terceras partes del precio que tenían antes de que estallara la crisis, aún existen capitales donde los pisos no valen ni la mitad de lo que costaban antes de que esta estallara en 2008.

En concreto, hay una decena de capitales españolas donde se produce esta situación, como muestra el gráfico superior elaborado a partir de los datos de la tasadora Tinsa tras analizar los precios de la vivienda terminada (nueva y usada). Ciudades todas ellas que aún acumulan desde máximos un desplome de los precios superior al 50%.

Lleida es el caso más llamativo, puesto que aún se encuentra casi un 60% por debajo de los niveles de hace una década. Si en 2008 un piso de 80 metros cuadrados costaba en torno a 170.000 euros, ahora esa misma vivienda ronda los 70.000 euros. Es decir, 100.000 euros menos.

En 2008, un piso de 80 metros en Lleida costaba unos 170.000 euros, ahora esa misma vivienda ronda los 70.000, es decir, 100.000 euros menos

El ajuste de precios también ha sido muy significativo en Guadalajara, Zaragoza, Castellón, Ciudad Real, Ávila, Huesca, Segovia, Albacete y Huelva. En todas ellas, la vivienda cuesta la mitad que hace diez años, mientras que en más de la mitad de las capitales españolas, el ajuste desde máximos es superior al 40%.

Además, algunas de estas ciudades aún no han tocado fondo. Es el caso de Segovia, que, con 1.204 euros el metro cuadrado, está en niveles de hace diecisiete años, mientras que en Teruel, Lleida o Almería, las viviendas cuestan lo mismo que 2002. En Huesca y Cáceres, por su parte, el precio medio es similar al que registraban en el año 2003. Y cayendo.

Todos estos mercados difícilmente volverán a ver los precios del 'boom', cuando la locura inmobiliaria se extendió como una mancha de aceite por toda la geografía española. Hace diez años daba igual la ubicación, la tipología o el estado de la vivienda, todo se vendía y los precios no dejaban de subir de manera generalizada por encima de los dos dígitos. Hasta que la burbuja explotó.

En la actualidad, la situación es muy diferente debido, principalmente, a las dificultades para acceder al crédito para comprar una casa. Además, en muchos de estos mercados no hay demanda y aún hay un importante 'stock' por digerir que sigue presionando a la baja los precios.

A todos estos mercados se les acaba el tiempo antes de que se produzca la próxima crisis inmobiliaria ya que, aunque aún es pronto para hablar de agotamiento y ralentización, como en cualquier otro mercado cíclico, tarde o temprano se producirá un cambio de tendencia que, según los expertos, podría tener lugar entre 2021 y 2023, en función de diferentes factores como la situación económica, la creación de empleo o la evolución de los tipos de interés.

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Por lo pronto, tanto la compraventa, como la concesión de hipotecas, así como los visados de obra nueva, mantienen la tendencia alcista iniciada hace cuatro años, mientras que no se espera que el Banco Central Europeo (BCE) suba los tipos de interés hasta dentro de un año.

Barcelona se dispara un 50% desde mínimos

La otra cara de la moneda, la que muestra una gran actividad y cuya recuperación empieza a preocupar al mercado por las fuertes subidas de precios, son Barcelona y Madrid. De hecho, la Ciudad Condal fue la primera capital de España en tocar mínimos. Lo hizo en el segundo trimestre de 2013, hace ya cinco años. Entonces, el metro cuadrado se situó en 2.205 euros y, aunque los precios aún se encuentran un 26% por debajo de los máximos -4.441 euros-, desde entonces se han disparado casi un 50%.

En la ciudad de Madrid, el punto de inflexión llegó casi dos años después, en el primer trimestre de 2015, pero desde entonces, el metro cuadrado se ha encarecido un 42%, desde 1.992 a 2.826 euros el metro cuadrado. Ninguna otra capital del país ha recuperado tanta proporción del valor perdido durante la crisis, pero existe otro puñado de ciudades donde el precio de la vivienda se ha encarecido más de un 15% desde que el valor medio en su territorio tocó suelo, tal y como muestra la tabla inferior.

Junto a ellas, otras cuatro capitales completan el grupo de enclaves donde la vivienda vale hoy un 10% más que el mínimo que tocaron en la crisis en sus respectivos mercados. Se trata de Tarragona (13,3%), Girona (12,3%), Valladolid (12,2%) y Sevilla (11%).