La vivienda, fuera de control en Madrid, se dispara un 20% en un año

En pleno debate sobre la existencia o no de burbuja inmobiliaria, lo cierto es que los precios comienzan a mostrar evidentes síntomas de calentamiento en determinados mercados. El más llamativo, sin duda, es el caso de la ciudad de Madrid donde los precios se han disparado un 18,9% en apenas doce meses, con subidas generalizadas superiores al 10% en prácticamente todos los distritos y superiores al 20% en tres de ellos. Unos porcentaje que, sin duda, comienzan a recordar a los incrementos vividos durante el anterior boom, hace más de una década. Aunque desde el sector promotor se niegan a hablar de burbuja, lo cierto es que sí son consecientes del sobrecalentamiento de determinados mercados.

No en vano, semana a semana, mes a mes, se publican estadísticas que no hacen sino confirmar que algo está pasando en algunas ciudades españolas que podrían comenzar a disparar las alarmas. La capital de España vuelve a estar en el punto de mira, sin embargo, son varias las ciudades donde los precios se han incrementado en el último año por encima del 10%, muy por encima de tasas del 4%-5% que los expertos consideran como saludable.

Según datos de la tasadora Tinsa correspondientes al segundo trimestre del año, en la ciudad Málaga, las viviendas-nuevas y usadas- se han encarecido un 15,8% en apenas doce meses. En Palma de Mallorca, el incremento ha sido del 12,9% y en Pamplona, del 12,3%. Otras ciudades con crecimientos relevantes en comparación con el segundo trimestre de 2017 son Valencia (9,2%), Castellón (7,7%), Logroño (7,6%), Valladolid (7,5%) y Granada (7,1%).

A pesar de esta recuperación continuada de los valores, el precio medio en Barcelona sigue estando un 26,1% por debajo de los valores del boom y un 28,9% en el caso de la ciudad de Madrid, frente al 35,2% de caída acumulada del precio medio en España desde 2007.

El precio medio en Barcelona sigue estando un 26,1% por debajo de los valores del boom y un 28,9% en el caso de la ciudad de Madrid

No obstante, a diferencia de lo que sucedió hace más de una década, aún existen mercados muy castigados. En 15 capitales españolas, la vivienda es más barata que hace un año. El mayor descenso interanual en el segundo trimestre corresponde a Lleida (-10,8%), seguida de Ciudad Real y Teruel, ambas con un descenso del 8,6% y de Cáceres y Huesca, donde la caída en ambos casos alcanza el 8,3% en el último año.

Hasta en 12 capitales la vivienda vale menos de la mitad que hace una década. Los mayores descensos acumulados desde 2007 se encuentran en Lleida (-59%), Guadalajara (-56,9%), Logroño (-56%) y Zaragoza (-55,5%).

Pisos un 20% más caros en varios distritos

El caso de Madrid es especialmente llamativo ya que en todos los distritos, excepto en Villa de Vallecas, los precios han subido en apenas doce meses más del 10%, mientras que en tres de ellos, Vicálvaro, Moratalaz y Fuencarral-El Pardo, el crecimiento supera el 20%. "Esta situación de inflación generalizada es consecuencia de la expulsión de la demanda desde los distritos más céntricos hacia otros más periféricos, que a su vez ha trasladado a estas zonas la presión sobre los precios", señalan desde Tinsa.

La ciudad de Barcelona mantiene la tendencia de crecimiento una vez recuperada del freno registrado en los últimos meses de 2017, aunque con un ritmo algo más moderado que Madrid, del 6% en doce meses. La Ciudad Condal ha recuperado un 48,8% del valor desde el mínimo que tocó en el segundo trimestre de 2013, mientras que Madrid se ha revalorizado algo menos, un 41,8%, "bien es cierto que en un periodo de tiempo más corto, ya que marcó su precio más bajo tras la crisis en el primer trimestre de 2015", señalan desde Tinsa.

Estos fuertes incrementos comienzan a ser también patentes en otras ciudades españoles. Valencia es un claro ejemplo. En 9 de los 19 distritos se han registrado en el segundo trimestre incrementos interanuales por encima del 10%, con Benimaclet (16,7%), Camins al Grau (16,3%) y Campanar (15,4%) como las zonas con las subidas más intensas.

"A diferencia de lo que ocurre en Madrid, en Valencia todavía hay barrios donde los precios siguen cayendo o están estabilizados", señalan desde la tasadora, quien ha detectado cómo en Barcelona, las la crisis independentistas, se han suavizado los crecimientos interanuales de los últimos meses. Solo el distrito de Ciudad Vella se ha revalorizado más de un 10% en los últimos 12 meses, concretamente un 14,9%. Otras subidas importantes en tasa interanual son las de SantsMontjuïc y Horta Guinardó, ambas con un 9,7% y la de Les Corts (9,5%). Sant Martí, por el contrario, es el distrito barcelonés donde menos han crecido los precios en los últimos 12 meses: un 2,7%.

Las otras dos grandes capitales, Sevilla y Zaragoza, registran en el segundo trimestre crecimientos interanuales de precios en la mayoría de sus distritos. De forma más acusada en la capital hispalense, donde destacan el distrito Sur, con una revalorización del 14%, y Bellavista- La Palmera con un 7,3%. El distrito Norte es el único que redujo su precio medio en tasa interanual en Sevilla: un 3,6%. Zaragoza registra tasas de crecimiento algo más moderadas, siendo la Margen Izquierda (9,1%) y La Almozara (7,9%) los distritos que registran las mayores subidas en el último año. Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por no considerarse representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, y en las ciudades de Ourense y Soria.

Tres meses para vender casa en Madrid

Este boom de precios se explica por la falta de producto a la venta, especialmente de obra nueva, y al enorme apetito comprador. Una situación que está provocando que todas las promociones de vivienda nueva que salen a la venta en los principales mercados se vendan en cuestión de meses. Las cifras hablan por sí solas. Así, por ejemplo, el plazo medio de venta de una vivienda en España, que pone en relación la oferta de viviendas en el mercado con el ritmo de compraventas, se ha reducido en el segundo trimestre del año hasta 8 meses, frente a los 8,3 meses del trimestre anterior.

En Madrid capital se tardan menos de tres meses (2,5 meses) en vender una vivienda, a pesar de haber aumentado ligeramente la referencia de 2,4 meses del trimestre anterior. Más se han prolongado los tiempos de venta en la Ciudad Condal, donde han pasado de 4,8 a 5,4 meses. Las otras tres grandes capitales analizadas en detalle en la estadística han reducido los tiempos medios de venta, que se sitúan en 4,3 meses en Zaragoza, 5,3 meses en Sevilla y 6,3 meses en Valencia.

A nivel provincial, en Las Palmas, el plazo se amplía hasta 4,9 meses; en Santa Cruz de Tenerife, apenas pasan 5,5 meses desde que una vivienda se pone a la venta y se vende, mientras que en Navarra y Zaragoza, apenas transcurren 5,7 meses. En el extremo contrario, donde más tiempo tarda un inmueble en encontrar destacan Cantabria donde transcurren 15,1 meses. En Salamanca, la cifra se sitúa en 14,7 meses y Ourense 14,4.