PRESENTA AL CONGRESO UNA PROPUESTA DE LEY

Podemos propone limitar alquileres abusivos y contratos protegidos de 10 años

Acabar con los alquileres abusivos, instaurar contratos de duración protegida de, al menos 10 años, y recuperar los contratos a cinco años, son tres de sus propuestas

Foto: Podemos registra una proposición de ley para regular los alquileres abusivos. (Foto: Efe)
Podemos registra una proposición de ley para regular los alquileres abusivos. (Foto: Efe)

Acabar con los alquileres abusivos, instaurar contratos de duración protegida de, al menos 10 años y recuperar los contratos a cinco años, son tres de los pilares en los que se sustenta la proposición de ley que acaba de presentar en el Congreso de los Diputados el grupo parlamentario Unido Podemos-En Comú Podem- En Marea. Se trata de la tercera iniciativa legislativa que se presenta en los últimos meses para intentar 'meter mano' a un mercado, el del alquiler, disparado en algunos puntos de la geografía española.

El pasado 20 de marzo, la mesa del Congreso, con los votos del PP y Cs, ratificó el veto del Gobierno a Ley de Vivienda impulsada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) que fue registrada con la firma de los grupos parlamentarios de Unidos Podemos, ERC y Mixto y a principios de mayo deberá pronunciarse sobre la propuesta del PSOE para fomentar el alquiler de viviendas en españa.

Regular alquileres donde hay boom de precios

La primera propuesta se centra en limitar los precios de los alquileres en aquellas zonas donde existen fuertes tensiones de precios. Tal y como detallan, serán las Comunidades Autónomas, en coordinación con los municipios afectados, y a excepción de Madrid y Barcelona, donde ese papel lo asumirán los Ayuntamientos, las que deberán regular los incrementos desproporcionados de los precios de los alquileres en áreas con el mercado fuertemente tensionado, a través de un índice de precios máximos de alquiler.

La futura ley contempla la posibilidad de calificar ciertas zonas del territorio como "áreas urbanas con mercado de vivienda tensionado y sujetar los contratos celebrados en las mismas a un régimen de contención de renta, atendiendo al incumplimiento de la función social de la propiedad privada".

Es decir, dicha limitación de los precios de los alquileres no sería extensible a todo el territorio nacional, sino que sería una medida excepcional, "limitada a un contexto particular de mercado tenso y debido a la situación de emergencia habitacional que se vive en algunas zonas del territorio". Y señalan, que no pretende volver "a épocas pretéritas en las que la prórroga forzosa de los contratos y la congelación de las rentas condujeron a graves distorsiones en el mercado", en clara referencia a los contratos de renta antigua.

Señalan que "la posibilidad de regulación de los precios de alquiler asegura una rentabilidad económica proporcionada del alquiler a largo plazo para los propietarios, equilibrando así el derecho a la libertad de empresa y el derecho a la propiedad privada en relación al derecho de acceso a una vivienda digna y el cumplimiento de la función social de la propiedad".

Y añaden que el existente desequilibrio en la negociación de la renta entre la parte arrendadora y la parte arrendataria, en escenarios de escasez de oferta y tensión de los precios, comporta que el precio se determine de forma unilateral por la parte arrendadora, siendo la mayoría de las veces una carga desproporcionada en relación con los ingresos familiares. Todo ello justifica que sea posible la intervención de los poderes públicos en la regulación de un elemento esencial en la relación contractual, como es el precio".

Para poder establecer un régimen de contención de los alquileres, recoge el documento presentado "presupone la introducción en nuestro país de una cultura de mayor información y transparencia en el mercado de vivienda de alquiler, que asegure que las restricciones impuestas temporalmente a los arrendadores y arrendadoras permiten un equilibrio razonable entre el deber de respetar su interés patrimonial y la función social de la propiedad urbana".

Es decir, para poder limitar los alquileres serían necesario elaborar y publicar índices de referencia de precios de alquiler y, hay que recordar que no existen fuentes oficiales sobre los precios del alquiler en España. La única fuente de información la proporcionan los portales inmobiliarios. Una tarea que, según esta proposición de ley "viene facilitada por la existencia de fianzas de depósito obligatorio", si bien, en la práctica, la mayoría de los caseros no depositan dichas fianzas y no se controla por parte de las administraciones públicas.

Dicho índices oficiales, deberán ser aprobados por las Comunidades Autónomas y habrá que facilitar al inquilino información sobre la "renta o márgenes de renta de referencia para viviendas análogas a la que debe ser objeto de contrato tanto en las declaraciones de oferta como en el clausulado de los contratos celebrados". Es decir, el arrendatario debe estar en disposición de tener información sobre los alquileres que se están pagando en la zona donde quiere vivir.

Recuperar los contratos de 5 años

Otro de los puntos fuertes de la propuesta de ley, tal y como solicita el PSOE en la suya, es restablecer la duración mínima del contrato de cinco años, frente a los tres actuales. No obstante, las partes pueden pactar libremente la duración del contrato. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que la parte arrendataria manifieste a la parte arrendadora con tres meses de antelación -y no treinta días como hasta ahora- como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Para resolver el contrato de arrendamiento, el inquilino solo necesitar comunicarlo al casero con una antelación mínima de treinta días.

Como novedad, si la parte arrendadora es una persona jurídica, "el contrato deberá prorrogarse necesariamente transcurridos los cinco años, excepto si existe una razón legítima proporcional, relacionada con el incumplimiento por parte de la parte arrendataria de sus obligaciones contractuales o legales".

Por lo que se refiere a la actualización de la renta, ésta volverá a estar vinculada al IPC durante el plazo mínimo de cinco años de duración del contrato, y transcurridos los mismos, el incremento máximo de la renta por mejoras en la vivienda se reduce de 20% a 15%, "prohibiendo en todo caso que se alegue la causa de rehabilitación para no prorrogar el contrato transcurrido el plazo de duración mínima".

Contratos protegidos de 10 años

Otro de los puntos fuertes de esta proposición de ley es la creación de un "contrato de duración protegida", que tendrá una duración mínima de 10 años, y "que podrá llevar aparejado beneficios fiscales favorables, subvenciones y otras medidas a definir por las Comunidades Autónomas y municipios, en el ámbito de sus competencias".

"Llegada la fecha de vencimiento del contrato de duración protegida, una vez transcurridos como mínimo diez años de duración, si a la parte arrendataria no hubiese notificado a la parte arrendadora, al menos tres meses de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un mínimo de diez años más, salvo que a la parte arrendataria manifieste a la parte arrendadora con tres meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurridos los primeros cinco años de duración del mismo, el casero comunica al inquilino que tiene necesidad de la vivienda arrendada "para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Solo un mes de fianza

Para evitar las prácticas abusivas, la propuesta de la formación morada especifica que no podrán pactarse fianzas superiores a una mensualidad de renta para el uso de vivienda, además de prohibir gastos extras para la parte arrendataria derivados de la gestión y formalización del contrato. Es decir, según se desprende del documento, el casero no podría repercutir al inquilino la comisión de la agencia inmobiliaria. "Serán nulos los pactos que desplacen a la parte arrendataria los importes de retribuciones devengadas por estos servicios.”

La fianza será de dos mensualidades si el arrendamiento es para uso distinto del de vivienda. Además, durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. La fianza deberá ser devuelta al final del arriendo, y devengará el interés legal, si transcurrido un mes desde la entrega de las llaves no se ha hecho efectiva dicha restitución.

Además, las partes no podrán pactar ningún tipo de garantía del cumplimiento por la parte arrendataria de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. Por ejemplo, un aval bancario.

Obligatorio inscribir los contratos

Por otro lado, otra de las novedades consiste en que los contratos de alquiler se inscriban obligatoriamente en el Registro de la Propiedad, un trámite que corresponderá -gastos incluidos- al casero, "que percibe el depósito de la fianza preceptiva y tramitación de la misma". En todo caso, si la parte arrendataria acredita el pago de la fianza, no podrá verse perjudicada por el incumplimiento de la obligación de la inscripción por parte de la parte arrendadora”.

Se recupera el IPC para actualizar el alquiler

Con el objetivo de controlar las subidas de precios, la propuesta propone que durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por la parte arrendadora o la parte arrendataria en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato,conforme al IPC. Lo mismo para los contratos de duración protegida.

Si el casero realiza obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, pero en base a determinados límites. En ningún caso podrá alegarse por la parte arrendadora la rehabilitación de la vivienda como causa para no prorrogar el contrato transcurridos los cinco años de duración mínima.

Derecho preferente sobre un piso de alquiler

¿Qué sucede si el arrendador pierde la propiedad de una vivienda? Durante la vigencia del contrato, es posible que el arrendador pierda la propieda de la vivienda. Imaginemos, por ejemplo, que sufre una ejecución hipotecaria o o que vende la vivienda. El inquilino tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años. El comprador de una vivienda alquilada, quedará subrogado en los derechos y obligaciones de la parte arrendadora durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.

En caso de venta, el inquilino o la Administración Pública competente -de forma subsidiaria a la parte arrendataria y con el fin de destinar las viviendas a políticas sociales-, "podrá ejercer los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad de la parte arrendadora que formen parte de un mismo inmueble o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble".

Es decir, la propuesta de ley pretende dar que bloques de viviendas, con inquilinos dentro, pasen a manos, por ejemplo, de fondos buitre o, al menos, dar la posibilida a los inquilinos o a la administración pública de tener un derecho de compra preferente sobre esas viviendas.

¿Qué es uin mercado tensionado?

La proposición de ley contempla que se podrán considerar aéreas urbanas con mercado de vivienda tensionado las zonas donde se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, hasta el punto de impedir a sus habitantes el acceso a una vivienda. Serán indicadores de esta situación:

1.- Que exista una fuerte demanda de vivienda en alquiler asequible no satisfecha según los datos del registro de demandantes de vivienda autonómico u otro registro oficial autonómico o local.

2.- Que haya disponibles menos viviendas vacantes asequibles en relación a la media del territorio de la Comunidad Autónoma respectiva en supuestos de incremento de fuerte la demanda.

3.- Que las rentas de alquiler sean claramente superiores a la disponibilidad de renta de las familias de la zona, según los datos oficiales existentes. Se considerará una carga desproporcionada cuando las familias deban dedicar más del 30% de sus ingresos al pago de la renta de alquiler. 

4.- Que se esté produciendo un proceso de gentrificación que indique que hay una expulsión de los vecinos de la zona debido al incremento constante de las rentas de los alquileres.

5.- Que las rentas de los alquileres de vivienda habitual se haya incrementado un 15% o más en los últimos tres años. 

Vivienda

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