Los gráficos que pueden ayudarnos a predecir la próxima burbuja inmobiliaria

Con incrementos de precios por encima de los dos dígitos en ciertas zonas de la geografía española y el fuerte aumento de las transacciones y la concesión de hipotecas, los temores a que pueda estar gestándose una nueva burbuja inmobiliaria vuelven a estar en el aire.

Aunque los expertos insisten en que el peligro como tal no existe debido a que muchas de estas variables aún siguen recuperándose tras marcar mínimos históricos y a la inexistencia de un exceso de financiación, lo cierto es que aún resuenan los ecos de cuando economistas, políticos, promotores y entidades financieras negaban su existencia. Para que la gestación –pero sobre todo, el estallido– de una futura burbuja no nos vuelva a pillar con el pie cambiado, basta con echar un vistazo y seguir de cerca la evolución y comportamiento de determinados indicadores.

El crecimiento económico, los afiliados a la Seguridad Social y los incrementos en los precios de la vivienda vistos en conjunto pueden ayudarnos a detectar anomalías en el mercado. Así lo considera Juan Fernández Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

"Durante los últimos tres años, los datos de PIB y afiliaciones han aumentado a un ritmo del 3% anual, mientras que en los dos últimos ejercicios, el precio de la vivienda nueva ha crecido a la par. Habrá que comenzar a prestar atención cuando el incremento se sitúe por encima", apunta Aceytuno, quien recuerda las anomalías que se produjeron en el mercado en la época del 'boom', con crecimientos de la vivienda muy por encima de las otras dos variables, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior. La economía y los afiliados crecían al 3 y 2%, mientras que la vivienda lo hacía al 15 o 18%.

"Como variables independientes tienen un impacto sobre el precio de la vivienda. Son las 'x' que modelan el precio de las casas, afectan a su evolución y se adelantan a su comportamiento futuro. Son indicadores adelantados porque un año antes de que la vivienda empezara a subir, esas dos variables ya presentaban incrementos del 3%", apunta este experto quien prevé para este 2018 un aumento de la vivienda nueva del 5,5%, porcentaje que habrá que seguir muy de cerca si volviera a situarse por encima del 10% como sucedió durante los años del 'boom'.

Si a nivel nacional todas estas variables en su conjunto no muestran motivos para la alarma, ¿qué sucede en otras zonas como Madrid o Barcelona donde los precios de la vivienda crecen dos veces más rápido que la economía nacional y en algunos barrios de ambas capitales se registran incluso incrementos de dos dígitos?

Como muestran los gráficos superiores, en Madrid, por ejemplo, y según datos de Sociedad de Tasación, la vivienda creció el año pasado un 5%, en línea con el aumento del número de afiliados y el crecimiento económico de la ciudad. Y lo mismo sucede en Barcelona donde, a pesar del 'calentón' de precios de algunos distritos, a nivel de capital, el incremento aún no ha hecho saltar las alarmas.

También recomienda Juan Fernández Aceytuno seguir muy de cerca la correlación existente entre la evolución del precio de la vivienda nueva y el precio del suelo. "Estamos ante un mercado muy heterogéneo, con precios del suelo muy sesgados debido a su enorme escasez, sobre todo en Madrid o Barcelona".

"El precio del suelo depende del precio de la vivienda. En un mercado a la baja, el mercado del suelo se para debido a la falta de expectativas alcistas de los precios de las casas. Por el contrario, cuando crece por encima del PIB o del número de afiliados a la seguridad social, lo que está poniendo de manifiesto es cómo la inversión se concentra en un activo con expectativas de revalorización debido a que el precio de la vivienda está subiendo".

El gráfico superior muestra cómo en 2008, con el inicio de la crisis inmobiliaria, la caída de precios de la vivienda estuvo acompañada de fuertes correcciones del precio del suelo. Cuando la vivienda comienza a subir y las expectativas de incrementos se consolidan a partir de 2015, el precio de los solares vuelve a subir con fuerza.

Hipotecas versus compraventas

Otro de los gráficos clave para detectar el sobrecalentamiento del mercado es el que permite comparar la concesión de hipotecas con el número de compraventas. A pesar del fuerte aumento en el número de transacciones e hipotecas, el directivo de Sociedad de Tasación no se muestra preocupado. "Partíamos de niveles muy bajos, por lo que cualquier incremento siempre va a parecer más abultado de lo que en realidad es".

Los hipotecados llevan desde 2007 amortizando deuda y están menos expuestos que hace unos años ante una crisis o fuerte subida de tipos

Además, a diferencia de lo sucedido en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, a día de hoy no existe un exceso de financiación ni un sobrendeudamiento por parte de las familias y de las empresas. "El hecho de que la cifra de hipotecas sea sensiblemente menor que el de transacciones es un indicador de que el crecimiento no está calentado por el sector financiero", apunta Aceytuno.

Este experto recuerda cómo desde 2007, "los hipotecados están amortizando deuda y estamos menos expuestos que hace unos años ante una posible crisis o fuerte subida de los tipos de interés. Si esto se produjera –una crisis en Oriente Medio, un 'shock' geoeconómico o geoestratégico–, el impacto sobre las familias será menor, puesto que están menos expuestos a lo que estaban hace unos años. Las familias han aprovechado los bajos tipos de interés para amortizar y reducir plazo". Este experto también prevé una evolución tranquila y gradual de los tipos de interés "que se podrá digerir sin mayor problema para el mercado y las familias".

Para que nos hagamos una idea, desde 2008 se ha producido una caída constante del saldo hipotecario vivo gestionado por los bancos, sobre el que se sustenta buena parte de los ingresos de las entidades. En ocho años, esta ha pasado de gestionar más de un billón de euros en hipotecas a menos de 700.000 millones. En números brutos, la previsión de Sociedad de Tasación es que el número de transacciones supere las 500.000 y que se concedan alrededor de 315.000 hipotecas.

Esfuerzo financiero

Para Jesús Amador, analista de Bankinter, otro de los indicadores a tener en cuenta es el que mide el precio de la vivienda en relación al esfuerzo financiero de las familias. Es decir, si estas pueden pagar sus casas y qué porcentaje de su renta o ingresos es aconsejable que destinen a pagar la hipoteca. "Cuando la cuota hipotecaria media sube mucho o el importe total de la vivienda supone un porcentaje importante de los ingresos de una familia hay que comenzar a prestar atención", señala.

En uno de sus últimos informes sobre el sector inmobiliario, el banco alertaba sobre cómo "la combinación de unos mayores precios inmobiliarios con un incremento muy leve de los salarios ha provocado que el porcentaje de renta bruta por hogar destinado al pago de la vivienda no haya bajado del 33% y el número de años de renta familiar destinados al pago de la vivienda haya aumentado desde 6,3 a principios de 2014 hasta 6,9 en el primer trimestre de 2017". Es decir, los ratios de esfuerzo financiero para la compra vuelven a ser exigentes y se alejan de las cifras que los expertos califican de 'prudentes'.

"Es difícil hablar de cifras y porcentajes, pero siete años para España es mucho respecto a otros países, o un 30% de los ingresos debería ser el límite", añade Amador. En su opinión, también es importante seguir de cerca la oferta de viviendas. "Es importante ver si las viviendas que se están terminando o construyendo superan la demanda estructural, que se mueve en torno a 120.000-150.000 viviendas. Si se construye mucho más, se estaría alimentando el stock, como sucedió en los años el 'boom' y no sería bueno para el mercado".

Por último, recomienda este experto, es importante prestar atención al peso de la construcción sobre el PIB. "En pleno 'boom', este sector representaba en torno al 17% del PIB (incluyendo obra civil) y ahora puede estar en torno a un 7-8%. A nivel macro, es un sector que se alimenta de incrementos de precios, requiere mucho empleo poco cualificado y es muy cíclico, por lo que cuando se frena, se para de verdad y la mano de obra se cae fácilmente", concluye.