NACIERON EN 2007, EN PLENA CRISIS

¿Hipotecas flotantes? El producto que salvó de la quiebra a cientos de empresas

Es un producto totalmente desconocido para cualquier ciudadano de a pie y, aunque por ley cualquiera podría contratarlo, lo cierto es que fue diseñado para empresas y pequeños autónomos

Foto: Foto: TongRo Images/Corbis
Foto: TongRo Images/Corbis

Es un producto totalmente desconocido para cualquier ciudadano de a pie y, aunque por ley cualquiera podría contratarlo, lo cierto es que fue diseñado para ayudar a que empresas o pequeños autónomos pudieran expandir sus negocios. Hablamos de las hipotecas flotantes, un producto financiero o una modalidad hipotecaria que permite que el bien o el inmueble hipotecado garanticen varias obligaciones –léase deudas–, tanto presentes como futuras.

Para que nos hagamos una idea, en una hipoteca normal hay una sola obligación. El importe que se pide para comprar una casa se garantiza con la propia vivienda. Una deuda, una garantía. Por el contrario, la hipoteca flotante permite que una sola hipoteca garantice varias obligaciones, es decir, varias deudas, presentes y futuras. Es decir, el dinero que pedimos prestado ahora para comprar la casa o una línea de crédito para ir de vacaciones o comprar un coche dentro de unos meses o un par de años... si así se ha pactado desde el principio. En definitiva, se garantizan una pluralidad de obligaciones pero con una sola hipoteca, sin necesidad de constituir otra cada vez que se solicita un préstamo al banco, con el ahorro en impuestos que eso conlleva.

Una sola hipoteca garantiza varias obligaciones, es decir, varias deudas, tanto presentes como futuras

Veamos un ejemplo. Imaginemos un negocio de zapatos que solicita al banco una hipoteca de 100.000 euros para montar una tienda que actuará como garantía de la deuda. Para escriturar la hipoteca se debe pagar gastos de registro y notaría, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Imaginemos que, un año después, al dueño le va muy bien el negocio y decide abrir otra tienda. Esta vez necesita 80.000 euros. Constituye una segunda hipoteca sobre esa segunda tienda para avalar esa segunda deuda. De nuevo tiene que pagar notaría, registro y AJD. La primera tienda garantiza el primer préstamo. La segunda tienda, el segundo préstamo. 

A través de una hipoteca flotante, este empresario podría pedir un primer préstamo y poner como garantía esa primera tienda y cuando necesite ampliar su negocio solicitar de nuevo al banco un nuevo préstamo, pero incluido dentro del primero, sin necesidad de constituir una segunda hipoteca, con el importante ahorro fiscal que esto supondría. La primera tienda serviría como garantía de los préstamos posteriores.

Demasiado complejo para particulares

En principio, esta era la teoría. Permitir o facilitar la expansión de pequeñas empresas y autónomos. Sin embargo, la ley nació en diciembre de 2007 –artículo 153bis de la Ley Hipotecaria–, pero el estallido de la crisis y el inmediato cierre del grifo crediticio por parte de las entidades financieras impidió a este producto cumplir su objetivo inicial y ha servido fundamentalmente, según reconocen los expertos consultados, para salvar de la quiebra a cientos de empresas.

“Fueron pensadas para financiar a las empresas y pequeños autónomos a corto y medio plazo, no para particulares puesto que se trata de un producto muy complicado y, aunque la ley lo permite, no es aconsejable para ellos. Es un producto mucho más complejo, si cabe, que los swaps o las hipotecas multidivisa y, sin embargo, la ley no establece restricciones para que los pueda contratar cualquier ciudadano”, explica a El Confidencial Ángel Valero, registrador de la propiedad de Madrid. "Legalmente y formalmente es posible, pero no es aconsejable. Desde el punto de vista del consumidor, si no sabes, no te metas", concluye.

"En la práctica los particulares no las están contratando ni los bancos las están comercializando para clientes minoristas, aunque la banca tiene modelos y legalmente es posible", explica Fernando Azofra, abogado del despacho Uría Méndez. "Según la ley, el deudor, es decir, el titular de la hipoteca, puede ser un particular o una empresa, pero el acreedor solamente puede ser una entidad de crédito, la Sareb o acreedores especiales como la Seguridad Social", aclara.

Estos expertos, al igual que Pau Monserrat, director editorial del portal de finanzas personales iAhorro, consideran que difícilmente llegarán a comercializarse entre los particulares. "Aunque es un producto que puede llegar a tener muchas ventajas para el consumidor, es muy complicado que la banca se lance a comercializarlo entre clientes minoristas. Especialmente a raíz de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea que puso en evidencia el sistema hipotecario español y sus cláusulas abusivas".

Han evitado la quiebra de cientos de empresas

Y añade que "la banca ya tiene productos específicos para que un particular se compre una casa y no le interesa complicarse. Las hipotecas flotantes son un producto totalmente desconocido entre los particulares y muchas empresas. Ni siquiera existe un contrato estándar para comercializarlas. Además, por su complejidad, este tipo de hipotecas requerirían de un asesoramiento independiente muy importante". 

Se han utilizado básicamente para salvar a las empresas de los concursos de acreedores

 

"Las hipotecas flotantes se ha utilizado básicamente, desde que estalló la crisis para salvar a las empresas de los concursos de acreedores. Todas las empresas en crisis contrataban una hipoteca flotante para garantizar todas sus deudas con el banco. Los bancos a su vez, se sindicaban o unían para que todas esas obligaciones o deudas independientes se agrupasen bajo el paraguas de una sola hipoteca", explica Ángel Valero.

"Más que para la concesión de nuevos créditos se han utilizado mucho en procesos de refinanciación para salvar a las empresas que ya ni siquiera son capaces de pagar los intereses de la deuda", coincide en señalar Fernando Azofra. En su opinión, las hipotecas flotantes tienen grandes ventajas ya que permiten cubrir varias obligaciones, incluso deudas que no existen en el momento de la constitución de la hipoteca. "Además, en este tipo de productos, no hay que definir el crédito máximo, es decir, el importe máximo que vamos a necesitar, sino lo máximo que se va a poder ejecutar, es decir, el importe máximo de la garantía", concluye Azofra.

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