Doce cosas que debes saber si vas a la subasta de pisos en manos del Estado

Las Administraciones Públicas son, sin duda, uno de los grandes propietarios de ladrillo en España. En sus balances figuran edificios, garajes, solares, locales comerciale y también viviendas.

Buena parte de este ‘ladrillo’ procede de embargos a particulares o empresas por las deudas contraídas con la Administración Pública –es el caso de Hacienda o la Seguridad Social–, mientras que en otros casos se trata de pisos que hace años fueron alquilados a empleados públicos y que ahora han quedado vacíos –como sucede con Adif o Correos–.

Adif celebraba a principios de mes la subasta de una veintena de viviendas repartidas por la Comunidad de Madrid. Hace un año, Correos también sacaba a subasta una treintena de viviendas, mientras que este verano Hacienda convocaba la licitación de varios inmuebles en Madrid capital.

Estas viviendas están a la venta y al alcance de cualquier ciudadano, aunque estos desconocen en la inmensa mayoría de las ocasiones su existencia, lo que se suele traducir en una escasa demanda de estos inmuebles. El mecanismo utilizado por la Administración para desprenderse de estos inmuebles es el procedimiento de subasta –que está regulado por el Real Decreto 1373/2009– o la venta directa, a la que se suele recurrir cuando las subastas quedan desiertas. En el caso de la venta directa, la negociación con la Administración se lleva a cabo como con cualquier negociación privada, lo que permite cierta negociación entre las dos partes aunque también suele haber un precio mínimo de venta.

Pero, ¿qué pasos hay que seguir o qué aspectos hay que tener en cuenta cuando se quiere pujar por una vivienda en una subasta? Estos son, a grandes rasgos, los pasos a seguir en la puja por una vivienda a sobre cerrado.

1.- ¿Dónde localizar las viviendas?

El primer paso antes de comprar cualquier vivienda es iniciar la búsqueda del inmueble que mejor se adapta a nuestras necesidades. Algunos de los organismos que realizan subastas públicas son la Seguridad Social, la Agencia Tributaria, Adif, Correos, el Ministerio del Interior o el de Hacienda. No siempre es fácil encontrar los bienes objeto de la licitación y el pliego de condiciones en sus páginas web. Adif o la Seguridad Social tienen un hueco reservado en su página web, pero en el caso de Hacienda, por ejemplo, es necesario realizar una búsqueda en Google para dar con la información adecuada. No obstante, bastaría con hacer una búsqueda del tipo: 'Hacienda subastas', 'Agencia Tributaria subastas' o ' Adif subastas' para dar con la información que necesitamos para iniciar nuestra búsqueda.

2.- ¿Hay chollos?

Los inmuebles en mano de la Administración Pública son muy variados. Hay edificios completos, viviendas, locales comerciales, parcelas, garajes... E igualmente variados son los precios que piden por ellos. Hay viviendas en venta por unos pocos miles de euros, hasta superar incluso la cifra del millón. ¿Cómo es posible esta disparidad de precios? En Adif, por ejemplo, la inmensa mayoría de las viviendas "tienen un carácter social. Fueron casas que se alquilaron en su día a empleados del ferrocarril. Son casas muy modestas que, a día de hoy, están vacías o todavía tienen inquilinos que pagan unos alquiler realmente bajos", explican a El Confidencial fuentes de la compañía.

Hay viviendas en venta por unos pocos miles de euros, hasta superar incluso la cifra del millón

Basta con echar un vistazo a alguno de estos inmuebles para comprobar que "no se trata, ni mucho menos, de viviendas de lujo", aunque, tal y como explican en Adif, salen a la venta un 20% por debajo del precio de mercado. No obstante, también ha llegado a vender viviendas de medio millón de euros. "No es lo habitual, pero en alguna ocasión hemos recibido alguna vivienda como pago por alguna deuda contraída con nosotros. Lo normal es que se trate de viviendas sociales".

En el caso de la Seguridad Social, las viviendas proceden de embargos a particulares o empresas por las deudas contraídas y algunas salen a subasta a precios bastante elevados. En Madrid capital, por ejemplo, hay una vivienda en venta por más de 600.000 euros, con una superficie de 140 metros cuadrados.

3.- ¿Puede acudir a la subasta todo el mundo?

A grandes rasgos, a las subastas puede acudir cualquier persona, física o jurídica, mayor de edad que "no esté incursa en las excepciones e incompatibilidades que marcan las leyes". Es decir, todas las personas que tengan capacidad de contratar, de acuerdo con las normas del Código Civil. No podrán hacerlo quienes hayan solicitado o estén en concurso, hayan sido declaradas insolventes en cualquier procedimiento, estén sujetas a intervención judicial o hayan sido inhabilitadas.

4.- ¿A partir de qué precio se puede pujar?

En toda subasta hay un precio mínimo de licitación. Este es, a grandes rasgos, un precio mínimo de venta por debajo del cual no se acepta ninguna oferta. A la hora de realizar una puja, es necesario tener en cuenta y comprobar si sobre el inmueble en cuestión pesa alguna carga o alguna deuda y conocer si la adquisición del inmueble se realiza libre de cargas.

5.- ¿Hay que desembolsar dinero sólo por pujar?

Para poder participar, cualquier interesado debe depositar previamente una fianza o constituir una garantía sobre el tipo de licitación del inmueble, es decir, sobre el precio mínimo de venta. En el caso de Hacienda o de Adif, este importe es el 5%, pero en el caso de la Seguridad Social o de la Agencia Tributaria, el porcentaje se sitúa en el 25% y en el 20%, respectivamente. Así, por ejemplo, para una vivienda con un tipo de licitación mínimo de 30.000 euros de Adif, habría que depositar una fianza de 1.500 euros, pero para una de 400.000 de la Seguridad Social, la garantía tendría que ser de 100.000.

La garantía podrá constituirse en cualquiera de las modalidades previstas en la legislación de contratos del sector público, depositándola en la Caja General de Depósitos o en alguna de sus sucursales, o mediante aval bancario.

6.- ¿Se pierde la fianza?

Terminada la subasta se devolverán las garantías a quienes no resulten "primeros rematantes o adjudicatarios provisionales". Si el mejor postor se 'echa para atrás', perderá la fianza.

​7.- ¿Qué documentación hay que presentar?

En primer lugar, es necesario presentar un documento en el que consten los datos personales de quien desea realizar la oferta –nombre y apellidos, así como DN–, los datos del bien en el que se está interesado –lote o inmueble para el que se hace la oferta, dirección, municipio– y el importe de la oferta. Adif y Hacienda facilitan al postor, en la propia convocatoria de la subasta de un inmueble, los impresos que hay que rellenar, pero otros como la Seguridad Social, no. Por ello, el ciudadano tiene que acercarse hasta sus oficinas a por ellos. También tiene que incluir el justificante que acredite que se ha depositado o constituido la fianza o el cheque bancario.

La documentación se debe presentar en mano en la dirección indicada por cada organismo o el mismo día de la subasta.

8.- ¿Adónde hay que ir a pujar?

Las subastas son públicas y cada organismo, en la convocatoria correspondiente, fija el lugar, el día y la hora para celebrar el acto público.

9.- ¿Cómo es el procedimiento de subasta?

Concluido el plazo de presentación de ofertas, se procederá a la apertura y lectura pública de las mismas en una mesa de licitación que se constituye a tal efecto y que tendrá, al menos, tres miembros: un presidente, un vocal y un secretario. El inmueble se adjudica a la puja más alta pero nunca puede ser inferior al precio de licitación. Si las ofertas más altas son iguales, el empate se decide a favor de quien realizó la oferta en sobre cerrado en primer lugar.

La documentación aportada será examinada por la mesa y hay un plazo de varios días para subsanar los defectos apreciados, siempre y cuando estos no sean esenciales. El mejor postor resulta adjudicatario provisional, ya que es necesario la aprobación de los órganos competentes y la comprobación de toda la documentación antes de realizar la adjudicación definitiva.

10.- ¿Cómo hay que pagar?

Cuando esto sucede –no suelen pasar más de dos meses–, el adjudicatario debe completar el pago del precio del inmueble, al que debe descontar la fianza. Es decir, en plazo de dos meses, el particular debe ser capaz de disponer del dinero necesario para completar el pago, ya sea bien mediante ahorros o una hipoteca. En caso de renunciar a la compra, se perderá el depósito constituido, es decir, la fianza, sin contar las indemnizaciones que podría exigirle el organismo que ha convocado la subasta. En ocasiones, se contempla el pago aplazado, y generalmente, el número máximo de pagos suele ser dos.

11.- También se pagan impuestos

Como en cualquier compraventa de una vivienda, es necesario formalizar la operación en una escritura pública y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, con los gastos que esto conlleva. Es decir, el propietario deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Aproximadamente, estos gastos incrementarán el precio final en un 10%.

12.- ¿Qué pasa si la subasta queda desierta?

Generalmente, cuando esto sucede los inmuebles pasan a un procedimiento de venta directa. Sin embargo, si transcurrido un periodo de tiempo la vivienda o el inmueble sigue sin encontrar comprador, se realizan segundas y terceras subastas del mismo, lo que, en la práctica, supone rebajas adicionales de precios del 15% en cada una de las licitaciones.