"Comienza a haber mercado. Los fondos invierten antes de que el ciclo se recupere"

Se respira optimismo, pero también mucha prudencia en el sector de centros comerciales. Los temores a que España pudiera salir del euro forman ya parte del pasado y son muchos los fondos de inversión que llevan meses sobrevolando nuestro país. Los expertos que trabajan a diario en el sector retail han detectado un cambio en el sentimiento inversor; sin embargo, son conscientes de que el gran hándicap radica en la recuperación del consumo, que sigue dando muestras de mucha debilidad.

“Al igual que otros segmentos inmobiliarios, el de centros comerciales ha tenido que enfrentarse a una crisis inmobiliaria y financiera, pero, además, a una crisis del consumo. Una tercera dimensión que se ha olvidado y que ha tenido un fuerte impacto sobre este sector”. Con estas palabras arrancaJavier Catena, Head of Retail Projects de Knight Frank, la mesa redonda "Sector retail, cómo generar valor a futuro", organizada por El Confidencial y patrocinada por la consultora inmobiliaria.

Existe unanimidad a la hora de afirmar que España ha entrado de nuevo en el radar inversor. “Desde 2006-07 no veíamos a varios fondos pelear por un producto”, apunta Humphrey White, Head of Commercial de Knight Frank, quien aclara que “el creciente interés no se debe tanto a que nuestro país haya mejorado mucho, sino a que el resto se ha encarecido excesivamente”. Una tesis que subraya Manuel Martín, director del negocio inmobiliario de Henderson para la Península, para quien “a nivel europeo es el mejor sitio para invertir por su solidez macro respecto a otras regiones, aunque hay escasez de producto”.

¿Motivos para la euforia? “Hay un enorme interés por volver a invertir y comprar producto en España, aunque debemos ser prudentes puesto que estamos todavía lejos de haber arreglado el problema del consumo”, señala Tim Nalder, director general de Invesco. “Lo más positivo es que comienza a haber mercado. Hace sólo unos meses podía salir a la venta un activo y no había quién lo comprara. Estamos lejos de haber arreglado el problema, pero al menos sí se ha producido un cambio respecto a cuando nadie quería invertir un duro en España”. Y es que, como subraya Manuel Martín, “los fondos entran antes de que el ciclo se recupere".

¿Quién compra en España?

Respecto al perfil inversor, “la recuperación del mercado retail en España la va a marcar el capital core y va a venir de la mano de aquellos fondos que compran producto con pretensión de permanencia. No los oportunistas que solamente buscan hacer caja”, asegura el responsable de Henderson. No obstante, tal y como reconocen los expertos, los fondos oportunistas también están muy presentes, aunque con un objetivo muy diferente al de los inversores prime con objetivos de retorno más altos y a más corto plazo.

“Estamos ante un mercado muy polarizado desde el punto de vista del inversor, con fondos que buscan producto core y fondos que están buscando producto secundario”, añadía José García, director de inversiones de Drago Capital. Desde el punto de vista de la demanda, por el contrario, existe un importante desajuste entre el stock de producto y lo que busca el dinero. “El producto core es muy escaso. Hay mucho más inversor core que centro core para comprar”, apunta el ejecutivo de la firma española.

Incluso la banca se suma al cambio de actitud. La financiación empieza a dejarse ver. “Es esencial para comprar centros comerciales. Pero a la hora de financiar, la banca es bastante cauta y ofrece como mucho entre un 45-60% de deuda”, afirma Humphrey White. Por lo que respecta a nuevos centros, el grifo sigue totalmente cerrado. “Ya no vale con tener un 80% del centro precomercializado, es necesario tener todo firmado para conseguir financiación”, lamenta Ángel Turel, responsable de Expansión de la gestora Klepierre, quien no descarta la entrada en escena de nuevas fuentes de financiación alternativa como fondos de pensiones, aseguradoras y firmas de capital riesgo.

Sólo sobrevivirán los más fuertes

Sobre el futuro de los centros comerciales en España, los expertos prevén un estancamiento de aperturas. “2012 fue el año que más metros cuadrados comerciales se abrieron en España”, comenta Ángel Turel, quien prevé un “descomunal bajonazo de aperturas para los próximos años”. Tim Nalder, por su parte, considera que no producirán cierres ni se paralizarán obras de proyectos ya en marcha, salvo excepciones muy contadas, pero sí estima que muchos centros tendrán dificultades para ser vendidos, por lo que considera que vamos a ver “muchos zombies en el mercado”.

Para los próximos años habrá un descomunal bajonazo en el número de aperturas

“Muchos centros comerciales están estancos o vacíos y hay que adaptarlos para poder buscarles una salida. Vamos a ver en el futuro un mercado más de reposición de centros comerciales que de proyectos nuevos”, sugiere el director de inversiones de Drago Capital. “Se va a producir una selección natural. Donde haya exceso de oferta habrá que ver quién es el ganador. Hay centros comerciales muy parecidos en un radio muy pequeño. Y en algunas zonas un determinado tipo de centro comercial funciona y en otras no”.

Para sortear la crisis, el sector ha tenido que transformar viejos patrones de ocio y restauración. Como apunta el directivo de Klepierre, "lo que nos interesa es que vengan más visitantes y para eso hay que equilibrar la oferta, necesitamos que siempre haya gente pululando por el centro”. Haciendo memoria, la etapa de “las boleras y los cines en las zonas más feas de los centros comerciales" ya se ha superado. "En la siguiente generación de este mercado, el ocio va a ser muy diferente”, apunta Manuel Martín, para quien la moda seguirá siendo el motor de los grandes centros comerciales.