sólo el 5% supera la calificación 'C'

El 'boom' de inversión en ladrillo se topa con edificios ineficientes y caros de mantener

El 'boom' inversor inmobiliario en ciernes puede encontrarse con trabas. Entre ellas, el brutal déficit de eficiencia energética en los inmuebles a la venta

Foto: Promoción de viviendas en construcción (EFE)
Promoción de viviendas en construcción (EFE)

Howard Marks, gurú y presidente del fondo de capital Oaktree, dueño de Panrico, señalaba recientemente el camino para los fondos internacionales respecto a las próximas gangas del mercado. “El sector inmobiliario es más atractivo que muchos sectores de renta variable. Hay inversores alérgicos a los mercados ilíquidos, pero muchos de los chollos están en estos activos, que son los que la gente no quiere”, subrayaba, constatando el entusiasmo por España de los interesados. Claro que el supuesto boom inversor en ciernes puede encontrarse con trabas. Entre ellas, el brutal déficit de eficiencia energética en los inmuebles a la venta, con elevados costes de mantenimiento y una rehabilitación energética de calado por delante.

“Según datos correspondientes a la Comunidad de Madrid, el 80,5% de los edificios tiene una calificación E, F y G, un 14,5% la D y un 4% la C. La inmensa mayoría de nuestro parque de edificios no cumple con los parámetros mínimos de eficiencia energética”, reza el informe Nueva Economía de las Ciudades, elaborado por Javier García Breva, exdirector general del Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía (IDAE). “La diferencia de los costes de mantenimiento de un edificio puede incrementarse fácilmente en un 30%, y determinar la decisión de compra de un inversor chino o ruso”, expone el autor en conversación con este diario. Desde el 1 de junio, la venta o alquiler de vivienda necesita un certificado de eficiencia, etiqueta que va desde la A a la G en función del mayor o menor ahorro energético.

Un estado de cosas que coincide con los datos que maneja Certicalia, comparador de certificados energéticos. De hecho, de los 127 edificios existentes que ha valorado la firma, “la calificación más habitual es la E, y la mejor calificación obtenida es la C”. ¿Hasta el punto de expulsar posibles compradores? Según explica Rocío Amo, técnica certificadora de la empresa, “el gasto energético en un edificio de oficinas es una partida crucial a tener en cuenta a la hora de realizar una compra o alquiler”, en tanto “una buena calificación se traduce en un importante ahorro en mantenimiento”. La estimación contempla cuestiones como la iluminación, el nivel de ocupación, etc.

Primer edificio residencial de calificación energética A de Barcelona. (Efe)
Primer edificio residencial de calificación energética A de Barcelona. (Efe)
Pocas dudas existen de que el margen es enorme. Para Euroconsult, sólo los edificios de oficinas (el 6% del total en España, con 1,8 millones de inmuebles) tienen una potencia de ahorro energético de 1.380 millones, una cuarta parte de todo el consumo en un año. “La Ley 8/2013 y la posterior actualización del Código Técnico de la Edificación de la Orden 1635/2013 del Ministerio de Fomento para elevar a B la calificación energética mínima de los edificios vienen a mejorar y completar el Real Decreto 235/2013 y superar su carácter meramente informativo”, expone García Breva. Dicho de otro modo, la certificación ha pasado a formar parte del denominado Informe de Evaluación del Edificio y el incumplimiento de sus recomendaciones constituirá infracción urbanística.

Impacto en los precios de venta

Los edificios que cuentan con algún tipo de certificación energética, además de un menor consumo de energía y, por tanto, de un menor gasto, suelen tener unas tasas de ocupación algo más elevadas (un 3,4% más) que los edificios tradicionales, mientras que los inquilinos suelen pagar también algo más de alquiler (un 1,5% más), según revela el estudio Who pays for Green, de la consultora inmobiliaria CBRE.

Además, el hecho de que un edificio sea más o menos eficiente, o lo que es lo mismo, que consuma más o menos energía, también tiene un impacto directo sobre sus precios de venta. Según un estudio del Grupo CoStar, el mayor proveedor de información sobre el mercado inmobiliario de Estados Unidos, este tipo de inmuebles suele presentar un precio de venta entre un 9% hasta un 30% más elevado.

En España, la eficiencia energética ha sido clave en algunas operaciones inmobiliarias. Por ejemplo, la elección de la nueva sede de Abengoa, un edificio situado en el paseo de la Castellana, 43, propiedad de Inmobiliaria Colonial y totalmente remodelado para convertirse en uno de los primeros inmuebles con certificado LEEDs (green building) en la zona prime de Madrid. O la nueva sede de Iberia en el complejo Bussines Park, propiedad también de Colonial, ubicada en el número 49 de la calle madrileña de Martínez Villergas, y con certificación de eficiencia energética 'A'.

Otro ejemplo claro de eficiencia energética en un edificio certificado es Torre Picasso, donde se ubicaban las antiguas oficinas de CBRE. La diferencia de consumo energético entre la planta 24, con certificación LEED oro, y la planta 27, que no está certificada, es más que evidente, tal y como puede observarse en la tabla adjunta.

 

Carlos Sáez, responsable de Gestión Energética de Euroconsult, compañía de ingeniería especializada en ofrecer servicios de eficiencia energética, reconoce que, a pesar de que la mayoría de los edificios existentes en España disponen de la tecnología adecuada para controlar su gasto energético, se desperdicia mucha energía con el consiguiente gasto económico que eso supone para los inquilinos o propietarios de los inmuebles. 

“El potencial de ahorro tanto energético como económico es muy elevado. Existen sistemas de monitorización que, a través de analizadores de redes y sensores que recogen la información directamente del edificio y en tiempo real, permiten controlar el consumo de energía que hace en cada momento y optimizar el gasto, puesto que permiten extraer patrones de consumo y detectar anomalías, así como el perjuicio económico que estas suponen para la empresa en cuestión”, subraya el ejecutivo.

Apostar por este tipo de energías tiene, inevitablemente, un coste económico para las compañías, lo que en un entorno de crisis como el actual está echando para atrás a muchas empresas. Sin embargo, Sáez asegura que “casi todos los proyectos presentan un retorno de la inversión aproximadamente de 18 meses y muchos, por debajo incluso de los 12”.

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