La banca se apodera del negocio inmobiliario

La banca se ha apoderado del mercado inmobiliario madrileño. Son muy pocas las promociones de viviendas recién terminadas, en marcha o recién comenzadas, en las que la

Foto: Residencial Samaniego de Altamira Real Estate (Santander)
Residencial Samaniego de Altamira Real Estate (Santander)

La banca se ha apoderado del mercado inmobiliario madrileño. Son muy pocas las promociones de viviendas recién terminadas, en marcha o recién comenzadas en las que la banca no participe directa o indirectamente. “Los carteles de venta de pisos de la banca están surgiendo como setas por todo Madrid”, comentaba resignado uno de los pocos promotores presentes hace quince días en la feria inmobiliaria de la capital.

Primero paralizaron el mercado al inmovilizar las miles de viviendas que se adjudicaron de promotores y particulares, a las que no comenzaron a dar salida hasta haber definido una estrategia de venta, unas más agresivas que otras. Después, irrumpieron en el mercado con precios de derribo (el ejemplo más paradigmático es el de Santander y Sabadell en Seseña) y se apoderaron de las ferias inmobiliarias. Y desde hace varios meses se han metido de lleno en la promoción de viviendas en zonas donde han comenzado a detectar la recuperación de la demanda y la escasez de oferta. También la Sareb, heredera de los proyectos fallidos de las entidades nacionalizadas, está presente en muchas esquinas del mercado inmobiliario de Madrid. 

Promueven directamente o a través de terceros mediante la denominada permuta: una fórmula por la que la entidad cede un solar para su edificación a una promotora, a la que facilita la financiación para sacar el proyecto adelante. A cambio, el banco recibe viviendas ya terminadas. Algunas entidades, como el Banco Sabadell, llevan haciéndolo desde hace un par de años. Dos claros ejemplos son una promoción de 44 viviendas en Meco y otra de 30 en Guadarrama, ambas en proceso de construcción. 

"En nuestra web aparecen varias promociones ya terminadas de obra nueva en Madrid, que denominamos financiadas porque cuentan con financiación del Banco Sabadell, pero son del promotor al que ayudamos a comercializar las viviendas por medio de nuestros canales: red comercial y de sucursales propia, API’s colaboradores homologados, a través de la página web de Solvia y otros soportes y plataformas informáticas", explican desde la entidad. Otras entidades, más conservadoras, acaban de lanzarse a la aventura.

Estudio de mercado previo a la construcción de viviendas

Tanto si promueve directamente (como si de una promotora se tratase) como si recurre a la permuta, antes de dar cualquier paso en falso la banca realiza un estudio previo de la demanda y la oferta de viviendas en la zona donde se ubica el suelo a desarrollar o el inmueble a rehabilitar. También realiza un estudio de precios y finalmente uno de viabilidad para fijar a qué precios se pueden vender las viviendas sin que se generen pérdidas para la entidad. El último paso consiste en decidir promover directamente o ceder su construcción a una promotora.

“No esperamos a empezar a construir a tener un porcentaje determinado de ventas”, explican a El Confidencial fuentes de Solvia, la inmobiliaria del Banco Sabadell. “Se inicia la construcción, a continuación se publicita con el precio correspondiente y entonces podemos empezar a realizar reservas”. 

El segundo asalto inmobiliario de la banca (el primero se produjo a través de rebajas muy agresivas de precios sobre inmuebles ya construidos) es más que evidente. Las cifras hablan por sí solas. El Banco Santander ha lanzado la mayor promoción de viviendas tras el crash del ladrillo, como adelantó en exclusiva El Confidencial. 140 promociones inmobiliarias repartidas por toda España a través de las que van a construir cerca de 5.000 viviendas y un tercio de las cuales ya han sido vendidas sobre plano. BBVA, por su parte, prevé comercializar más de 5.000 unidades para finales de 2014, también en toda España, tal y como explicaba recientemente a Idealista Javier Sainz, director de su filial Anida. 

Fuerte impulso constructor en Madrid

Madrid es, posiblemente, el mercado donde está siendo mucho más palpable este impulso de la actividad promotora de la banca. “Solamente en el barrio de Salamanca hay actualmente casi una veintena de promociones en marcha, cuando hace un año apenas había cinco o seis”, comenta Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, empresa especializada en vender pisos de la banca.

Dentro de la M-30, una zona donde los expertos han comenzado a ver el suelo del mercado y prevén que se produzcan los primeros repuntes en los precios, la actividad es evidente. El Banco Santander se encuentra detrás de dos claros ejemplos. La promoción Mateo Inurria: once viviendas de obra nueva situadas en el barrio de Nueva España con precios desde el millón de euros. O Trafalgar, otra promoción de 15 viviendas, situadas en pleno corazón de Madrid, en el barrio de Chamberí, a partir de 500.000 euros. En ambos casos con plaza de garaje y trastero incluidos. O en el barrio de Salamanca, la promoción Villanueva, del BBVA, un edificio del siglo XIX, en rehabilitación. 

También dentro de la M-30 se encuentran la promoción que Nuevo Mundo está terminando en la calle Andalucía, 6 o el Edificio Goya, 63, de viviendas del alto standing que cuentan con la financiación al 100% del Banco Sabadell.

No obstante, el radio de acción de las entidades financieras no se circunscribe sólo a la M-30 ni a Madrid capital. Por poner un ejemplo, en Paracuellos del Jarama, en la urbanización de Miramadrid, a 20 minutos del centro de Madrid, Solvia ha iniciado recientemente la construcción de 16 chalets cuya entrega está prevista para el tercer trimestre  2014 aproximadamente. Su rango de precio aproximado parte desde los 210.000 euros. Otros ejemplos: una promoción en construcción en el Ensanche de Vallecas de BBVA con viviendas desde 159.000 euros, o 109 pisos, también en fase de construcción, en Méndez Álvaro.

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