Las hipotecas de 2014, sólo al alcance de clientes solventes y al 4% o 5%

El mercado hipotecario español ha comenzado a moverse tras dos años de silencio. Del silencio hipotecario hemos pasado a la 'hipotica' o la 'ecohipoteca'y todo hace presagiar que estamos sólo ante la punta del iceberg. "Las principales entidades financieras de España preparan una importante ofensiva hipotecaria en 2014", según las informaciones recabadas por Agencia Negociadora en su interlocución habitual con los bancos. "Esta ofensiva irá más allá de lo conocido en las últimas semanas sobre nuevas ofertas hipotecarias, destinadas, la mayoría de ellas, a la adquisición de viviendas del propio stock de las entidades o de las que están en manos del Sareb", añaden desde la compañía.

Sin embargo, esta ofensiva hipotecaria no se traducirá en una mayor fluidez del crédito ni tampoco en hipotecas más baratas. "La nueva se centrarásólo en los clientes más solventes. Con un ratio de morosidad hipotecaria al alza debido a la nueva normativa sobre provisión de operaciones refinanciadas, el incremento de la cartera hipotecaria correspondiente a los clientes con capacidad de pago acreditada reducirá notablemente esa tasa de morosidad", apuntan desde la Agencia Negociadora.

Y añade que "las operaciones hipotecarias firmadas a partir de aquel año apenas han generado morosidad. Al contrario de lo que ocurría en la época de la llamada burbuja inmobiliaria, lo más determinante hoy en día a la hora de conceder una hipoteca no es el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación (LTV) por muy bajo que éste sea, sino el correcto análisis de la capacidad de reembolso".

Las entidades están manejando un escenario de tipos en sus nuevas hipotecas en el entorno de entre el 4% y el 5%, independientemente del nivel del Euribor

Asimismo, se tratará de hipotecas caras. "Las propias entidades financieras están manejando un escenario de tipos en sus nuevas hipotecas en el entorno de entre el 4% y el 5%, independientemente del nivel del Euribor, ya que al analizar la capacidad de reembolso de un cliente con este tipo de interés resulta mucho más seguro que hacerlo con tipo menor para luego afrontar posibles subidas del índice de referencia".

El escenario manejado por los bancos es que se realicen menos operaciones que en otras épocas de expansión del crédito, pero que éstas resulten más seguras por la prudencia en el análisis de la capacidad de pago del prestatario. De hecho, la mejora en la calificación crediticia de los clientes nuevos es un proceso que se inició en 2008, al filo del estallido de la burbuja inmobiliaria.

¿Por qué un cambio de estrategia ahora?

Esta ofensiva hipotecaria se produce enun momento del mercado inmobiliario en el que las propias entidades financieras y el Gobierno comienzan a hablar de suelo tanto en la caída de precios como en las operaciones de venta. Sin ir más lejos, el último informe de la Caixa contempla una recuperación de ambas variables a partir de 2015, mientras que Standard & Poor's limita la caída de precios en 2015 al 1%. Y para que se recuperen las ventas es necesario que vuelva a fluir el crédito.

Para La Agencia Negociadora son varios los factores que han determinado esta decisión por parte del sistema financiero español:

1.- La práctica culminación del saneamiento de los balances.

2.- La mejora de las entidades en el acceso a la financiación en los mercados.

3.- La mejorposición de liquidez en que se encuentran muchas de ellas, y, por consiguiente, la necesidad de rentabilizar, vía negocio ordinario, ese pasivo.

4.- La apuesta de las entidades por una recuperación del sector inmobiliario que anime la compra de viviendas.

"Las entidades apuestan por una consolidación en la recuperación de la economía española. Los datos actuales de reducción en la concesión de hipotecas deberían significar que con un cambio en el entorno económico y los primeros datos de disminución del paro, sólo puede empezar a crecer el negocio hipotecario", concluye.