Tic tac... el reloj inmobiliario español marca subidas de precios a partir de 2015

Como al son de una melodía, el mercado inmobiliario español se mueve al compás de las agujas de un reloj. Un reloj que, a día de hoy, marca cómo está entrado en un proceso de estabilización que durará dos años (2014 y 2015) para retomar su expansión a partir de 2015.

“La hora de la estabilización parece cercana”, apunta la Caixa en su último boletín mensual. Un documento en el que realiza un símil entre el ciclo inmobiliario y las agujas de un reloj. “La evolución del precio y las compraventas de viviendas suele seguir el mismo patrón a lo largo del ciclo económico. Como si de las manecillas de un reloj se tratara, la situación del sector inmobiliario avanza a lo largo de cuatro fases diferentes: expansión, desaceleración, contracción y estabilización”. Y para 2015, tanto las ventas de viviendas como los precios volverán a la fase expansiva, es decir, volverán a subir.

Según la entidad catalana ya estaríamos a las puertas de esta última fase para iniciar de nuevo el ciclo. “Este compás se observa claramente en el mercado inmobiliario estadounidense donde, entre 2005 y 2012, las agujas ya han completado una vuelta y han retornado a la fase expansiva, con aumentos del precio y de la venta de viviendas”.

¿Y en España?, se pregunta la Caixa. "El reloj inmobiliario español se encuentra en una franja horaria distinta de la estadounidense", tal y como puede apreciarse en gráfico. "Así, cuando en 2007 en EEUU marcaba fase contractiva, en España justo empezaba a desacelerarse: el precio de la vivienda todavía crecía un 5,8% interanual a pesar de que las compraventas ya caían un 15,2%. La mayor velocidad del ajuste en EEUU y la doble recesión que ha experimentado la economía española han aumentado el desfase horario entre ambos mercados. Así, pese a algunos vaivenes debidos al fin de los incentivos fiscales en 2010, el sector inmobiliario español se ha mantenido en fase contractiva prácticamente desde 2008 hasta 2012".

Como se observa en el gráfico comparativo entre el sector inmobiliario español y el estadounidense, en EEUU entre 2005 y 2012 las agujas ya han completado una vuelta y han retornado a la fase expansiva, mientras que el mercado español se ha mantenido en fase contractiva prácticamente desde 2008 hasta 2012, y la fase de estabilización está cada vez más próxima.

Una estabilización que se encuentra bastante en línea con las previsiones de Standard & Poor's. La agencia de rating calcula una caída de precios del 8% durante este año, del 5% para el próximo año y de apenas el 1% para 2015, cuando, según su informe sobre el mercado inmobiliario europeo, llegará la estabilización de precios a España.

¿Espejismo o brotes verdes?

El informe de la Caixa apunta en la misma dirección que los últimos datos relacionados con el mercado de la vivienda. Los más recientes, los que se refieren al precio de la vivienda usada en España que, según idealista.com, ha experimentado un ligero repunte durante el mes de octubre respecto a septiembre. La subida ha sido del 0,7%, de tal manera que se sitúa el precio del metro cuadrado en 1.768 euros. Si atendemos al dato de octubre de 2012 (1.918 euros/m), por el contrario, se registra una caída interanual es del 7,8%.

Y también en línea con el mensaje que lanzaba recientemente al mercado, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, al asegurar la semana pasada que el precio de la vivienda podría haber tocado "suelo" en algunos segmentos económicos. El ministro aseguraba que los precios ya se han corregido en un 30% "o incluso algo más" desde su nivel más alto, aunque podrían haber tocado suelo en algunos segmentos. Unas declaraciones en línea con las previsiones de estabilización a las que se refiere la Caixa.

Para la entidad catalana, el precio de la vivienda acumula una caída del 29,5% -un 36,4% en términos reales-, mientras que el ritmo anual de transacciones se ha reducido en más de la mitad.

Según las previsiones de la OCDE, todavía queda una ajuste de precios en torno al 5%.

Respecto al precio, la entidad catalana reconoce que, aunque “ya se ha hecho la mayor parte del ajuste, todavía tiene cierto margen de corrección”. Y añade que, teniendo en cuenta las previsiones de la OCDE que en 2012 aseguraba que en España el precio de las viviendas aún superaba en un 11,5% su valor de equilibrio - un desajuste menor que el estimado en otros países desarrollados como Bélgica, Francia o Reino Unido-, la caída pendiente se situaría ligeramente por encima del 5%. “Una corrección relativamente reducida en comparación con el ajuste llevado a cabo hasta el momento”, apunta la Caixa.

Respecto a la compraventa de viviendas, la entidad afirma en su boletín que empieza a acercarse a tasas de crecimiento positivas, mientras que en el segundo trimestre de este año se ha mantenido prácticamente estable, con tendencia a ganar impulso en próximos trimestres.

“La compraventa de viviendas, que suele reaccionar antes que los precios a cambios en la oferta y la demanda, empieza a acercarse a tasas de crecimiento positivas. En el segundo trimestre de 2013 se mantuvo prácticamente estable, frente a una caída del 11,5% en 2012, situándose ligeramente por encima de las 320.000 transacciones anuales. A medida que la actividad económica se vaya recuperando en los próximos trimestres, y esto se traduzca en mejoras en el mercado laboral, es de esperar que el ritmo de compraventas pueda ir ganando impulso”, apunta en su informe.

Una demanda muy débil

En la evolución futura del mercado inmobiliario español jugará un papel decisivo la demanda. "Todavía existe una falta de demanda solvente que pueda absorber el exceso de oferta. Los salarios siguen cayendo y, dadas las elevadas tasas de desempleo en España y la necesidad de una devaluación interna para recuperar la competitividad perdida, son muy posibles rebajas salariales adicionales", apunta Standard & Poor's.

Para la firma de rating, "aunque unas exportaciones fuertes han ayudado a la economía española a salir de una recesión de dos años, la demanda doméstica todavía se encuentra deprimida. Los fundamentales en torno al mercado inmobiliario siguen siendo desfavorables".

De hecho, tal y como ha revelado la última encuesta de CIS sobre la confianza de los consumidores, son mayoría los ciudadanos que han aparcado su deseo de tener una vivienda en propiedad. En concreto, el 95,4% de los encuestados no cree que pueda comprar una vivienda en el próximo año.

No en vano, tal y como reconocen el 42,6% de los encuestados, llegan justos a fin de mes con sus ingresos, en tanto que el 24,7%, para poder hacerlo, ha tenido que contraer deudas o echar mano de sus ahorros. Además, casi nueve de cada diez consideran que sus posibilidades de ahorrar serán iguales o menores que en la actualidad. Y no olvidemos que, para poder acceder hoy en día a financiación para poder comprar una vivienda es necesario tener ahorrado, como mínimo, entre el 20% y el 30% de la operación.