Aquí ‘huele’ a burbuja inmobiliaria

Son economías que han permanecido al margen de la crisis financiera internacional. Al menos, al margen del escrutinio de los mercados, aunque sí en el punto de mira de miles de inversores que han visto en muchos países del norte y oeste de Europa un refugio seguro para su dinero.

Noruega, Suiza, Alemania... han atraído fuertes flujos de capital que han ido dirigidos, en muchos casos, hacia el mercado inmobiliario provocando la formación de ‘burbujas', las mismas que desencadenaron la crisis financiera y han situado al borde de precipicio a países como España o Irlanda.

En un extenso artículo de Seeking Alpha, Jesse Colombo explica con bastante detalle la formación de este tipo de burbujas en muchos países del norte y oeste de Europa a partir de 2009, cuando otros como Irlanda o España estaban todavía intentando digerir el pinchazo de las suyas.

Reino Unido, Francia, Suiza, Bélgica, Luxemburgo, Austria, Dinamarca, Noruega, Finlandia e incluso Alemania. Todas ellas han visto cómo en los últimos años se 'calentaban' los precios inmobiliarios. 

El apetito por el ladrillo en algunas de estas economías, las que comparten moneda única, se ha visto alimentado por unos tipos de interés históricamente bajos y la barra libre de liquidez que el Banco Central Europeo (BCE) ha concedido a la banca europea. Dos factores que se han unido a la seguridad que han despertado en muchos inversores economías que han conseguido mantenerse al margen de la crisis financiera internacional.

¿Burbuja en Alemania?

Como Alemania, donde el mercado inmobiliario se ha despertado de su letargo, con subidas de precios del 5% en el último año, el doble que la inflación, tal y como explicaba esta semana The Walll Strtee Journal. Estaríamos además, ante las primeras subidas de los últimos 20 años, desde la reunificación.

En algunas zonas como Berlín, Hamburgo o Múnich, los incrementos han llegado a superar los dos dígitos, mientras que en otras como Colonia se ha rozado el 10% lo que, según los expertos pone de manifiesto cómo los alemanes han estado depositando parte de sus ahorros en el ladrillo. 

A pesar de los porcentajes, son muchos los expertos que descartan, por el momento, la existencia de una burbuja inmobiliaria como tal en el país. Si bien, otros han llegado a afirmar que “al observar el aumento de los precios en Alemania durante los últimos años… no hay que ser un genio para imaginar que si tenemos otro año de fuertes alzas los precios podríamos estar ante una".

La política monetaria del BCE, orientada principalmente a proteger a los países en la periferia del bloque como España, Irlanda, Portugal o Italia, no ha ayudado precisamente a Alemania. 

Burbujas en la zona euro

En otros países de la zona euro como Francia, Bélgica, Luxemburgo o Austria, la burbuja es ya una realidad. En el primero de ellos, los precios experimentaron un espectacular avance entre el año 2000 y 2008. En este periodo, las subidas fueron del 120% para posteriomente desinflarse un 5,6% en 2009. Sin embargo, desde finales de ese año, los precios retomaron su senda alcista provocando un mercado inmobiliario fuertemente sobrevalorado.

En el caso francés, París está jugando un papel clave en su burbuja. Los precios en la capital subieron casi un 20% en 2010 y cerca de un 10% en 2011. En total, más de un 40% desde 2005. En el caso galo, la caída de los tipos hipotecarios desde el 6,5% a finales de 2008 hasta el 3,5% en 2011, unido a los incentivos fiscales adoptados en 2009 para favorecer la compra, han supuesto un auténtico catalizador para los precios.

Con estos datos en la mano, Seeking Alpha recuerda que el mercado inmobiliario francés ostenta el dudoso honor de ser el más sobrevalorado de Europa y el tercero del mundo, sólo por detrás de Hong Kong y Australia.

En Bélgica, la sexta economía de la zona euro y desgobernada prácticamente durante casi dos años, los precios se han duplicado prácticamente desde el año 2000, con un pequeño alto en el camino en 2009 por culpa de la crisis financiera. Cuando los precios alcanzaron máximos históricos en 2011, la revista The Economist incluyó el mercado inmobiliario del país entre los más sobrevalorados, por encima incluso de lo que llegó a estar Estados Unidos en el pico más alto de su burbuja.

Tampoco Luxemburgo ha sido inmune al boom del ladrillo, con revalorizaciones de los precios del 11% desde 2009. El incremento de los precios también ha obligado a sus habitantes a endeudarse fuertemente para poder acceder a una vivienda en propiedad. En Austria, por su parte, los precios han subido en torno al 60% desde 2005. Unos tipos de interés negativos y una tasa de desempleo por debajo del 5% han animado a muchos ciudadanos a invertir sus ahorros en ladrillo.

El problema del Reino Unido

Fuera de la zona euro, las islas británicas también han asistido a un espectacular incremento de precios que prácticamente se duplicaron desde mediados de la década de los 90 y 2008. En 2009 se produjo un fuerte ajuste del 20%, pero los precios retomaron la senda alcista. El mercado inmobiliario también se encuentra sobrevalorado. Al igual que ha sucedido en Francia, el rally alcista de precios ha venido de la mano de la capital, Londres, con avances superiores al 10% en el último año y en torno al 40% desde los mínimos a los que cayeron tras el estallido de la crisis de crédito.

Algunos expertos comparan Londres con una cuenta bancaria en Suiza en pleno siglo XXI. Los nuevos ricos de países como Egipto, Siria, China y otros mercados emergentes han visto en el mercado inmobiliario londinense una gran oportunidad para diversificar sus inversiones.

Suecia o Dinamarca tampoco han escapado a las garras de la burbuja. Al igual que ha sucedido en otros países nórdicos, los precios prácticamente se han triplicado en los últimos 20 años. En el caso de Suecia, la compra de activos se ha visto incentivada por una fuerte caída de los interses de las hipotecas. Los políticos del país han reconocido que una caída de precios afectaría negativamente al crecimiento económico, al empleo y a las finanzas del país, al tiempo que aseguran que la razón de que ésta no se haya producido aún es que los suecos siguen creyendo que el precio del venta será todavía mayor en el futuro, aunque los fundamentales no justifiquen los precios actuales. El mercado sueco se encuentra sobrevalorado en torno a un 30% según la OCDE, mietras que el danés lo estaría en un 25%.

El caso noruego

No pertenece a la Unión Europea ni monetaria pero es otra de las economías europeas con burbuja inmobiliara. La política monetaria del banco central de Noruega para debilitar la divisa local, la corona, ha disparado el crecimiento del crédito y ha comenzado a inflar las valoraciones inmobiliarias. Los tipos de interés están en el 1,5% tras la última rebaja.

En torno al 95% de las casas en venta tarda en encontrar un comprador entre una semana y un mes. “La gente quiere comprar una vivienda, no vivir de alquiler. Es una buena inversión”, asegura un experto consultado por Bloomberg.

Aunque las autoridades noruegas consideran que no existen señales de una burbuja inmobiliaria en el país, el co-creador del índice S&P/Case-Shiller, Robert Shiller, ha sido el primero en lanzar las alarmas en torno a que el país podría encontrarse ya inmerso en una. La autoridades monetarias “deberían comenzar a preocuparse” dijo en una entrevista en enero. La autoridad encargada de supervisar el mercado financiero noruego ha impuesto una serie de requisitos a la banca para que ésta no se vea salpicada por el mercado inmobiliario como no conceder préstamos que supongan más del 85% del valor del inmueble.

A diferencia de otros países europeos que sí han sufrido la burbuja y su posterior estallido, las finanzas de Noruega son bastante sólidas. El Gobierno no tiene deuda neta y posee el mayor superávit comercial de cualquiera de los países con triple AAA. La economía crecerá por encima del 3% este año, frente a la contracción del 0,3% que espera la Comisión Europea para el conjunto de los 17 países de la zona euro. La riqueza del país ha atraído a numerosos inversores a su mercado de divisas, llevando su moneda local a máximos de nueve años.