¿Qué sucede si dejo de pagar mi hipoteca al banco?

"Quien no puede pagar un mes la hipoteca se enfrenta a una situación muy complicada, ya que desde el primer mes de impago el banco pone en marcha los intereses de demora que, en muchas ocasiones, son muy elevados, y complican mucho que el cliente pueda ponerse al día con el banco”, comenta a El Confidencial Santiago Viciano, socio del despacho de abogados Viciano y Álvaro / V Abogados. 

¿Está todo perdido desde el primer impago? No, pero es muy complicado, coinciden en señalar los abogados consultados por este diario. “Se puede rehabilitar el crédito. Esto es, ponerse al día con el pago abonando las cuotas pendientes, más los intereses de demora”, comenta uno de ellos. Sin embargo, todos reconocen que es muy complicado remontar el vuelo tras el primer incumplimiento. ¿Por qué? Fundamentalmente por esos intereses de demora, una cláusula calificada de "abusiva" y de "barbaridad" tanto por letrados como por algunos políticos y que, según explican en muchos casos oscilan entre el 25% y el 30%.

Por su parte, las fuentes financieras consultadas por este diario aseguran, sin embargo, que es bastante frecuente que algunos clientes se retrasen unos días en el pago de su cuota hipotecaria y que, incluso antes de que finalice el mes, se haya puesto de nuevo al día. 

“Los bancos se encuentran en una posición de abuso respecto a los particulares. Los contratos hipotecarios están redactados unilateralmente. En ellos, los intereses de demora, por ejemplo, no se negocian individualmente con el cliente, sino que los impone la entidad financiera, lo que le penaliza fuertemente en caso de incumplimiento”, apuntan Elena Ordúñez y Marta Torres del despacho Legal & Media Advisers. "Además, qué imagen da el cliente ante el banco si lo primero que intenta negociar son los intereses de demora".

Sin una ley que fije un límite máximo, las diferentes fuentes consultadas apuntan que estos intereses oscilan entre el 25% y el 30% anual. A estos hay que sumar los gastos derivados del propio préstamo además de diversos gastos como las costas judiciales.

Para poder entender cómo va engordando la deuda a medida que no se puede hacer frente a la hipoteca, pongamos un ejemplo tomando como base un principal de 100.000 euros y que, en la escritura en la que se concede el préstamo, la casa está valorada en 150.000 euros. La cuota mensual es de 1.000 euros y el interés de demora del 30%.

1.- ¿Qué pasa cuándo se impaga la primera cuota? El propio Banco de España, en su página web explica cómo se liquidan esos intereses de demora. La forma de calcularlos figura en la escritura del préstamo.

Deuda con el banco tras el primer impago = 1.000 euros (cuota hipotecaria) x 0,30 (interés de demora) x 30 (días de impago) /365 = 24,65 euros.

Al margen de todo ello, si la entidad le reclama la deuda, y así está pactado en el contrato, le podrá cobrar la comisión por “reclamación de deuda”, que puede oscilar entre 25 y los 30 euros, dependiendo de la entidad. Pongamos que son 30. Tras el primer impago, el cliente pasa a deber al banco unos 1.054 euros. 

2.- ¿Qué pasa cuando se impagan varias cuotas? Las entidades suelen incorporar en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, de tal manera que pueden reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha. El banco suele esperar 90 días antes de dar por vencido el préstamo e iniciar el proceso judicial. En ese momento es cuando, según la normativa del Banco de España, el cliente entra en situación de morosidad y por tanto, cuando la entidad se ve obligada a provisionar este crédito. 

Deuda con el banco tras el tercer impago = 3.000 euros x 0,30 (interés de demora) x 90 (días de impago) /365 = 221,91 euros. A esta cifra hay que sumar la comisión por relcamación de deuda: 30 x 3 = 90. En total, 312 euros más los 3.000 euros de las cuotas impagadas = 3.312 euros.

3.- La situación se complica cuando llega a los tribunales. El banco presenta en el juzgado la demanda de ejecución hipotecaria, proceso que, hasta que se fija la fecha para la subasta del inmueble puede retrasarse varios meses. 

Llegados a este punto, el deudor tiene varias opciones: rehabilitar el crédito, esto es, pagar lo que se debe pero sólo es posible cuando la hipoteca está constituida sobre el domicilio habitual del ejecutado. Según explica Santiago Viciano, para parar la subasta tiene que abonar las cuotas pendientes y depositar en el juzgado un 30% en concepto de intereses gastos y costas. También puede oponerse, aunque es muy difícil que esta vía prospere. Esperar a la subasta o presentar, según el caso, concurso de persona física, lo para un año o más. (art 56 de la Ley Concursal).

La entidad fija la liquidación final de intereses de demora, gastos y costas (abogado y procurador) en un 30%, que es lo que dice la Ley (30.000 euros). Total de la reclamación de la demanda, sin perjuicio de ulterior liquidación: 130.000 euros. Recordemos que el principal ascendía a 100.000 euros.

4.- El cliente consigue in extremis ayuda y puede rehabilitar el crédito.

En el caso de que hubieran pasado tres meses, debería abonar 3.312 euros pero si pasaron, por ejemplo, seis meses, la cantidad ya superaría los 7.000 euros, siete veces más que la cuota mensual a la que ya no podía hacer frente.

5.- El ejecutado no consigue el dinero y el inmueble sale a subasta.

El principal de 100.000 euros se mantiene. Las costas de abogado y procurador se calculan sobre 100.000 euros. Del abogado son, aproximadamente, unos 10.000 euros y del procurador entre 1.500 y 2.000. Unos 12.000 euros en total. A esta cantidad hay que sumar la liquidación de intereses del banco. Se aplica un tipo de interés de penalización que oscila entre el 20 y el 30% anual. Si la ejecución dura un año y los intereses moratorios son del 25% tendría que pagar por este concepto 25.000 euros. De tal manera que la deuda total ascenderñia a 100.000 + 12.000 + 25.000 = 137.000 euros.

El inmueble sale a subasta. Si queda desierta, lo que suele suceder en el 90% de los casos, lo normal es que el banco se adjudique la casa por el 60% del valor que quedó fijado en la escritura, si ésta era vivienda habitual. Si no lo era, por el 50%. Ojo, no es el valor de la compraventa. Si se pactó a efectos de la ejecución un valor de la casa de 150.000 euros, el banco se la queda por 75.000 euros y al ejecutado le queda una deuda de 62.000 euros: 137.000 de la deuda total – 75.000 que es en lo que se valora la adjudicación.

“Estamos ante una auténtica esclavitud financiera que vincula al cliente de por vida a la entidad”, apuntan Elena Ordúñez y Marta Torres del despacho Legal & Media Advisers. Para José Martínez de Checa Abogados, "es un auténtico drama social ya que el ejecutado deberá responder con todos sus  bienes presentes y futuros".