CIENTOS DE PLANES DE DESARROLLO HAN FALLADO

Las ciudades fantasma de China: los cadáveres de la burbuja inmobiliaria

Algunos de los mayores planes urbanísticos del mundo están en el país asiático. Pero muchos no llegan a materializarse, dejando esqueletos abandonados de cemento y metal

Foto: Un hombre pescando en un canal de los Cinco continentes (J. Ibáñez)
Un hombre pescando en un canal de los "Cinco continentes" (J. Ibáñez)

“Nueve de cada diez lugares conquistados por el ser humano son abandonados por la incapacidad de éste de sobreponerse a las dificultades”. Esta frase, que pertenece al libro “Consejos para los Yan”, escrito en el siglo VI por Yan Zhitui, aparece en una de las placas que decoran la Plaza de la Paz, en el proyecto “Cinco Continentes” de Tianjin, uno de los cientos de planes fallidos del desarrollo urbanístico de China.

El país asiático crece, pero deja cadáveres a su paso. Cádaveres visibles a kilómetros de distancia, levantados en medio de ninguna parte a la espera de un progreso que no ha llegado y que, probablemente, nunca lo hará. Las ciudades fantasma de China se encuentran a lo largo y ancho del país, desde Chenggong, en la oriental provincia de Yunnan, hasta el más conocido Distrito de Kangbashi, en la ciudad de Ordos, en la septentrional provincia de Mongolia Interior.

Ninguna zona se salva, ni siquiera las que se encuentran en enclaves privilegiados y que son el lugar elegido para desarrollar algunos de los mayores planes urbanísticos del mundo. Éste es el caso de Jingjinji, una idea con la que el ejecutivo chino busca crear una megaciudad que albergue a más de 110 millones de habitantes a través de la unión de las actuales Pekín (Jing), Tianjin (Jin) y Hebei, conocida tradicionalmente como Ji.

“Los Juegos Olímpicos de 2008 dieron el pistoletazo de salida al desarrollo de toda esta región, más acusado en la capital, pero visible también en las provincias cercanas y en las ciudades que albergaron eventos de aquella cita, caso de Qingdao o Qinhuangdao. Además, aunque fue anunciado hace dos años, el proyecto Jingjinji no es una idea nueva, y muchos vieron ahí un negocio seguro”, asegura Ma, subdirectora del Departamento de Planificación Urbana de Tianjin.

A nivel nacional, China cuenta con más de 700 millones de residentes urbanos, una cifra que se espera alcance los 1.000 millones en 2030. Con el fin de dar respuesta a esta demanda creciente, las ciudades de primer y segundo orden de todo el país han acometido diferentes planes de expansión. Sin embargo, como asegura Tom Miller, autor del libro “China Urban Billion”, el mayor desafío “será lograr que la oferta sea asequible para todos aquellos que buscan una vivienda”.

Nuestro viaje por los proyectos fallidos comienza en Jingjinxincheng o, traducido, Nueva Ciudad de Jingjin, a poco más de una hora en coche de Pekín y a 50 kilómetros al norte de Tianjin. Este desarrollo urbanístico, que abarca unos 17 kilómetros cuadrados (uno menos que la ciudad de Ceuta y casi cinco más que Melilla), fue pensado para convertirse en el hogar de más de medio millón de personas y, sin embargo, se marchita sin llegar al 9% de la ocupación proyectada.

Una pareja de recién casados posa para unas fotos frente al hotel Hyatt Jingji (J. Ibáñez)
Una pareja de recién casados posa para unas fotos frente al hotel Hyatt Jingji (J. Ibáñez)

La versión china del sueño americano

El gobierno del distrito de Baodi, al que pertenece la Nueva Ciudad de Jingjin, junto a la inmobiliaria Hopson, comenzaron la construcción de este proyecto en 2002. Cuatro años más tarde, en 2006, el emplazamiento recibió el beneplácito de las autoridades de Tianjin para convertirse en una de las once ciudades satélite de la metrópolis costera.

“2006 fue el año en el que empezó todo. El gobierno municipal otorgó decenas de licencias en toda la zona de desarrollo y comenzaron varios proyectos urbanísticos que perseguían no solo atraer a residentes, sino también hacer que aquellos que vivían en las grandes ciudades tuvieran aquí una segunda casa”, explica el gerente de la única inmobiliaria que queda en uno de los barrios de la Nueva Ciudad de Jingjin.

Dividida en varias zonas residenciales, la Ciudad Nueva de Jingjin fue pensada a principios de este siglo como un oasis donde los propietarios pudieran recrear la versión china del llamado sueño americano. Casas con jardín, huerta y con embarcaderos que daban a un pequeño canal en la parte trasera de los inmuebles eran el reclamo para los propietarios que nunca llegaron. Ni siquiera la prometida revalorización que experimentarían las propiedades, y que aún se puede ver en el centro de información y ventas del lugar, consiguió atraer a los compradores. Verjas oxidadas, puertas derribadas y muros que muestran la baja calidad de los materiales y la falta de mantenimiento son el epílogo de una historia que apenas se llegó a escribir y que se resume con las palabras del ahora único guarda de la entrada principal, quien afirma que en la Nueva Ciudad de Jingjin “no viven ni los fantasmas”.

A pesar del estado que presentan la mayoría de las más de 4.000 viviendas construidas (de las 8.000 proyectadas), no todo permanece inactivo en el área, ya que un hotel de la cadena Grand Hyatt sigue operativo y sobrevive gracias a la celebración de convenciones y banquetes de boda. “El hotel está casi vacío durante gran parte del año. Tenemos reuniones de empresas, parejas de novios, gente que viene a pasar el fin de semana... pero lo cierto es que hay 650 habitaciones y rara vez más de 200 o 300 huéspedes”, aseguran desde la desierta recepción del hotel.

Ahora, 14 años después de que se pusiera la primera piedra y con un coste estimado, hasta la fecha, de 20.000 millones de yuanes (2.656 millones de Euros), los propietarios del complejo se agarran al avance de los planes de desarrollo de Jingjinji. “Mejores servicios públicos, puestos de trabajo o una mayor oferta de ocio son las únicas opciones que nos quedan para salvar esto. En un principio se pensó que evolucionaría como el Nuevo Área de Pudong, en Shanghai, pero el tiempo se agota y las perspectivas no son las mejores”, reconoce Yang Yuan, responsable de la Oficina de Administración de la Nueva Ciudad de Jingjin.

El caso al que se refiere Yang se remonta a principios de la década de los 90. Por aquel entonces, el Consejo de Estado decidió desarrollar la zona de Pudong, en el Este de Shanghai, y en 1993 se fundó la denominada Nuevo Área de Pudong. Convertida hoy en imagen característica de Shanghai y en uno de los centros económicos más importantes de Asia, este proyecto fue tildado por muchos como “fallido” en sus inicios. Sin embargo, la acción gubernamental, que obligó a los grandes bancos estatales a mover sus sedes allí y a facilitar créditos a proyectos de desarrollo inmobiliario consiguió, finalmente, hacer despegar la zona.

Interior de uno de los edificios a medio construir (J. Ibáñez)
Interior de uno de los edificios a medio construir (J. Ibáñez)

El Manhattan chino

El proyecto shanghainés hizo que lo económico abanderara el desarrollo de un área que, hoy en día, mezcla zonas residenciales y de negocios, algo que también perseguían los creadores de nuestra siguiente parada, Yujiapu, un complejo bautizado como el Manhattan chino que pretendía convertirse en el centro económico de Tianjin y que hoy, seis años después de completadas las obras de su primer edificio, continúa semidesierto y con un futuro incierto.

Dejando atrás la entrada a la Nueva Ciudad de Jingji, la cual simula el Arco del Triunfo de París, nos dirigimos unos 90 kilómetros hacia el sur hasta llegar a la Bahía de Bohai, donde se erige la citada zona económica de Yujiapu. Enclavada junto al Puerto de Tianjin, tristemente famoso por las explosiones que dejaron cerca de 200 muertos en agosto del año pasado, Yujiapu se quiso construir a imitación de la isla neoyorquina de Manhattan.

Con un presupuesto que oscila, según diferentes fuentes, entre los 150.000 y los 300.000 millones de yuanes (19.900 y 39.000 millones de Euros), esta zona tenía prevista su apertura en 2014, pero los problemas derivados de la falta de financiación y la ausencia de compradores han hecho que, a día de hoy, las obras continúen y los edificios ya terminados permanezcan cerrados. “Aquí solo se ven algunos funcionarios que vienen a trabajar a las oficinas gubernamentales, que se trasladaron hace unos años, pero no hay apenas tráfico y no vive casi nadie”, comenta Li Shanshan, dueña de una cafetería.

Al igual que la Nueva Ciudad de Jingjin, desde Tianjin Binhai New Area Construction & Investment Group Co., la empresa responsable de la financiación estatal del proyecto, aseguran, vía e-mail, que con la creación de Jingjinji el lugar recibirá, por fin, el empuje que necesita. “El Nuevo área de Binhai será la principal salida al mar de Jingjinji y Yujiapu es, sin duda, la mejor opción para las empresas que operen en la zona. Además, estamos trabajando en la manera de reducir el coste y el tiempo de conexión no sólo con Tianjin, sino también con Pekín y otras ciudades más alejadas como Baoding o Tangshan”, afirman desde la compañía.

Las escasas personas que pasean por las calles de Yujiapu, sin embargo, no son tan optimistas. “Vengo cada dos o tres meses a ver los precios de las casas en la zona, pero son cada vez más caros a pesar de que aquí no hay nada; ni tiendas, ni restaurantes, ni escuelas u hospitales. Siguen construyendo, cada vez más despacio, pero todo sigue vacío y no veo cómo esto puede cambiar”, asegura Hong Guang, oficinista de 35 años.

Desde Yujiapu y sus obras tomamos la S30, una de las arterias de Jingjinji, para dirigirnos al, quizás, mayor exponente de la corrupción, los endeudamientos millonarios y el engaño a propietarios que, en muchas ocasiones, han ido de la mano de estos proyectos. A 30 kilómetros del centro de Tianjin, en el distrito de Jinnan, llegamos hasta la ciudad bautizada como “Cinco continentes”.

Varios obreros trabajan delante de un edificio sin inaugurar (J. Ibáñez)
Varios obreros trabajan delante de un edificio sin inaugurar (J. Ibáñez)

Una ciudad global... y vacía

Campos de golf, el centro comercial más grande de Asia, instalaciones de esquí bajo techo, apartamentos y villas rodeados de canales y, en definitiva, un paraíso a las afueras de Tianjin. O eso es lo que se hizo creer a los cientos de propietarios que, en 2006 y siguiendo el eslogan “el mundo es tuyo”, compraron sobre plano algunos de los inmuebles proyectados en una zona que cubriría algo más de 16 kilómetros cuadrados.

En un vídeo que hoy todavía puede encontrarse en Youku, una plataforma similar a Youtube, censurado en China, los promotores de aquel proyecto presentaban “Cinco continentes” como la gran obra de la primera década del siglo XXI. A lo largo de 21 minutos, el metraje mostraba un lugar idílico que recreaba el recorrido que la antorcha olímpica de Pekín 2008 haría años después y que aquellos que eligieran este lugar para vivir, podrían experimentar con sólo salir de sus casas.

Diseños arquitectónicos de todo el mundo, recreaciones a escala de los puentes más famosos y los mencionados espacios de ocio pretendían crear una ciudad global en miniatura a las afueras de Tianjin. Sin embargo, lo que el visitante encontrará hoy al llegar a esta especie de El Dorado no serán más que casas vacías, maleza y los vestigios de un negocio ruinoso.

“Un poco antes de 2008 se entregaron las primeras casas y, más o menos en 2012 el proyecto se abandonó. Aquí sólo quedamos un puñado de propietarios que no tienen dónde ir y algunos guardas de seguridad. El resto se han ido marchando ya que no hay trabajo” cuenta Fang Litong, guarda y único empleado del edificio que en su día albergó el Centro de Administración “Cinco Continentes” y dio trabajo a más de 70 personas.

Los edificios de apartamentos con los cables colgando del techo, las casas devoradas por la maleza y los agujeros que se han formado en la calzada son el día a día de los pocos residentes que intentan hacer de aquello un hogar. “Invertimos todo lo que teníamos en esta casa y no, no nos gusta. La compramos en 2006 por 4.800 yuanes (637 euros) el metro cuadrado y nos dijeron que en diez años la casa valdría, por lo menos, cuatro veces lo que pagamos. Pensamos entonces que si no nos adaptábamos siempre podíamos vender pero aún debemos dinero al banco y los precios aquí han bajado tanto que si consigues 2.500 yuanes (332 Euros) por metro cuadrado puedes estar contento”, comenta Wang Bo, jubilado de 67 años, mientras corta las malas hierbas de su jardín.

Una estatua de Colón preside una de las plazas de 'Cinco continentes' (J. Ibáñez)
Una estatua de Colón preside una de las plazas de 'Cinco continentes' (J. Ibáñez)

"El problema es grave"

“Cinco continentes” son, en realidad, dos, porque sólo Norteamérica y Eurasia llegaron a construirse, y representan una tendencia opuesta a la del resto del país, donde el precio de la vivienda en las ciudades de primer y segundo orden ha experimentado un crecimiento cercano al 30% interanual en los primeros nueve meses del año; cifras que han llevado al ejecutivo a detener el relajamiento en las condiciones experimentado desde 2014 e imponer, de nuevo, medidas restrictivas. “Lo que está haciendo ahora el ejecutivo no es nuevo pero cuando la cúpula del Partido (Comunista) se mueve es que el problema es grave”, asegura Wu Wenting, profesora de Macroeconomía de la Universidad de Tianjin, quien añade que la falta de oportunidades de inversión para la gente “ha hecho que los chinos vean las casas como algo destinado a ganar dinero”.

Además de lo mencionado por Wu, la diferencia entre los precios de las grandes y las pequeñas ciudades continúa creciendo y es que, como afirma la profesora, “muchas veces no se persigue dar respuesta a una demanda, sino simplemente hacer que el dinero siga circulando en un sistema que incluye a gobiernos locales, promotores que compran los terrenos, empresas constructoras y, en una etapa posterior, a los compradores que invierten su dinero para luego volver a poner esos inmuebles en el mercado y hacer que la rueda siga girando. Es un juego muy peligroso y si uno de los escalones falla, todo el sistema se viene abajo”.

Eso, precisamente, fue lo que ocurrió en el proyecto “Cinco continentes”. El Grupo Yao, junto con el gobierno del distrito de Jinnan, donde se encuentran los terrenos, acordaron invertir una cifra, que no se ha hecho pública, para llevar a cabo el que, según anunciaban, sería el mayor proyecto urbanístico de China. A pesar de que el área fue identificada en el 'XI Plan Quinquenal' de China (2006-2010) como zona de “desarrollo prioritario” y de las promesas que llegaban desde los representantes políticos en materia de servicios públicos para el complejo, pronto aparecieron los problemas.

Además de las acusaciones de pago de sobornos que terminaron con varios representantes del gobierno local en la cárcel, el Grupo Yao carecía de la liquidez de la que había presumido y los derechos de explotación del complejo comenzaron a pasar de mano en mano hasta que en 2012, con los mismos de nuevo en propiedad del Grupo Yao, éste se declaró en suspensión de pagos. El proyecto fue, entonces, abandonado y las casi 500 denuncias de residentes y trabajadores por estafa e impagos que resultaron de aquello aún están pendientes de resolución. “El caso de 'Cinco continentes' es extremo pero no único. En todo el país hay decenas de historias parecidas. Algunas tienen un final feliz, como el Nuevo Área de Zhengdong, en Henan, que a pesar de los problemas parece que ha salido adelante, y otros que parecen estar estancados como Kingbashi, en Ordos, aunque yo creo que aún puede haber futuro”, comenta Ma.

Muchos son los expertos aseguran que la burbuja inmobiliaria china estallará y que solo se necesita saber cuándo y con qué fuerza lo hará. Otros, sin embargo, afirman que la oferta y la demanda en China se autorregulan y que las tensiones derivadas no son más que reacciones lógicas al proceso de reconversión del modelo económico que sigue experimentando el país. Con el esqueleto del que iba a ser el centro comercial más grande de Asia a nuestra espalda, echamos un último vistazo a lo que escribió Yan Zhitui hace 15 siglos y nos preguntamos si China, esta vez también, será capaz de sobreponerse a las dificultades para seguir creciendo.

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