Guía práctica para hacer un contrato de arras y no perder la casa de tus sueños

Es uno de los documentos más importantes en la compra de una vivienda, un documento que permite, en gran medida, que la compraventa de una vivienda llegue a buen puerto, impidiendo, por ejemplo, que pueda llegar otro comprador con una oferta mayor y te quite la casa de tus sueños o que el vendedor (o el comprador) se eche para atrás en el último momento, por alguna circunstancia o imprevisto. Es un documento, por tanto, que protege a ambas partes y 'asegura', en cierta medida, que la operación se cierre.

Hablamos del contrato de arras, un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una vivienda que se firma antes del contrato de compraventa. Un documento en el que se acuerdan las condiciones y el plazo en el que se realizará la transacción y en el que el comprador entrega una cantidad de dinero, bien sea como adelanto del importe final de la compra o, simplemente, para 'bloquear' dicha vivienda, es decir, para impedir que un tercero se haga con ella y garantizar que ninguna de las partes se va a echar para atrás en la transacción.

Lo más habitual es que el comprador entregue una señal al firmar el contrato y, si lo incumple, el propietario se quede con esa cantidad. Pero si es el vendedor el que no cumple con el acuerdo, deberá devolver las arras por duplicado. Este tipo de contrato de arras (penitenciales) es el más habitual en una compraventa.

El contrato de arras es "un documento que evita problemas posteriores en caso de que el vendedor o el comprador se echen atrás", indica Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona. "Es fundamental que se establezca una cláusula de resolución dentro del contrato que contemple que el comprador pueda recuperar las arras en caso de no conseguir una hipoteca, ya que de lo contrario perdería el dinero invertido", admite la letrada.

Es un documento que evita problemas en caso de que el vendedor o el comprador se echen atrás

Y es que, a la hora de comprar una casa, son muchos los factores que pueden echar por tierra la compraventa. El vendedor, por ejemplo, podría recibir una oferta de compra más elevada o bien el comprador podría tener dificultades para conseguir financiación bancaria. No en vano, al tiempo que se busca casa, el comprador también está buscando una hipoteca, o bien está negociando con el banco las condiciones de financiación, y quiere afrontar estos trámites con la tranquilidad de que la vivienda que desea adquirir no sigue en el mercado.

"Los imponderables por los que la operación podría no llegar a materializarse son muy variados, desde la existencia de deudas pendientes que el vendedor no ha liquidado hasta desperfectos que afloran al examinar la vivienda con mayor atención, pero entre ellos destaca que el comprador no llegue a conseguir financiación bancaria", destaca Goenaga. Según esta abogada, "es fundamental que se establezca una cláusula de resolución dentro del contrato que contemple que el comprador pueda recuperar las arras en caso de no conseguir una hipoteca, ya que de lo contrario perdería el dinero invertido", admite Goenaga, puntualizando que "no es una cantidad desdeñable, puesto que suele rondar el 10% del precio de la vivienda".

¿Cuál debe ser el importe de las arras?

De hecho, lo habitual es que el importe de las arras sea una cantidad entre el 5% y el 15% del precio de venta de la vivienda, pero no está regulado legalmente. Un importe que se descontará del precio final del inmueble.

No todos los contratos de arras son iguales. En concreto, existen tres tipos de arras (confirmatorias, penales y penitenciales), cuyo incumplimiento deriva en diferentes efectos jurídicos en el caso de que no se realice la compraventa de la vivienda en el plazo y forma estipulados en el contrato.

Existen tres tipos de contratos de arras

1.- Las arras confirmatorias garantizan que la compraventa se va a realizar. Se entienden como un anticipo del precio total acordado por las partes, una primera entrega o un primer plazo del precio final acordado. Es decir, dicha cantidad se descuenta del precio final de compraventa.

Las arras confirmatorias no están reguladas en el Código Civil y no dan derecho a resolver el contrato, como sí sucede en el caso de las arras penitenciales.

"En las arras confirmatorias, el dinero entregado confirma el compromiso de efectuar la venta, y en el caso de faltar al mismo, no se fija una penalización", destaca Goenaga. Estas arras son las que más le convienen al vendedor, "porque será el comprador el que deberá acreditar el perjuicio que se le ha ocasionado y dirimirlo en un procedimiento judicial".

Lo habitual es que el importe de las arras sea una cantidad entre el 5% y el 15% del precio de venta de la vivienda

2.- Las arras penales son una cantidad de dinero acordada entre comprador y vendedor para el cumplimiento del contrato. No son, a diferencia de las arras confirmatorias, un anticipo del precio total de la compraventa de la vivienda.

Las arras penales están reguladas en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil, y permiten exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización de daños y perjuicios que se haya pactado cuando alguna de las partes no cumpla el contrato. Son una garantía del cumplimiento del contrato mediante la pérdida de las arras o su devolución más lo que se haya pactado en el contrato.

En el caso de las arras penales, sí se fija una cantidad, "además de abrir la puerta a una reclamación judicial y a una indemnización por daños y perjuicios", comenta Goenaga.

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3.- Las arras penitenciales son las más habituales en la compraventa de viviendas de segunda mano. Facilitan que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato de acuerdo con el artículo 1454 del Código Civil. Si es el comprador quien renuncia a la compra, perderá la cantidad entregada, pero cuando es el vendedor quien no sigue adelante, tiene que devolver el anticipo por duplicado. Solo son aplicables cuando se recogen de forma expresa en el contrato de arras o se incluye el artículo 1154 del Código Civil.

"Las penalizaciones por incumplimiento están muy definidas: la cantidad entregada en concepto de arras para el comprador y el doble de dicho importe en el caso del vendedor", destaca la portavoz de Círculo Legal Barcelona. El contrato de arras penitenciales es, en opinión de Goenaga, "el más equilibrado", pero "siempre hay que tener en cuenta determinados condicionantes que permitan la devolución del dinero".

La abogada pone como ejemplo "una operación de una finca en la que se hicieron unas arras penitenciales y, como no se condicionó a la obtención de la hipoteca y finalmente no se la concedieron al comprador, éste perdió las arras".

¿Cómo se hace un contrato de arras?

En un contrato de arras debería figurar la siguiente información:

.- Los datos identificativos del comprador y del vendedor (nombre, apellidos, DNI, etc.).

.- La descripción de la vivienda o inmueble que va a ser objeto del proceso de compraventa (dirección, datos del registro, número de la cédula de habitabilidad, etc.).

.- El precio de compraventa fijado, así como las posibles cargas existentes sobre la propiedad.

.- La cantidad de dinero que se da como anticipo y su forma de pago. Ese dinero adelantado se descontará del precio final de venta acordado entre las partes.

.- El plazo límite para realizar la compraventa. Este plazo se fija libremente por las partes.

.- El reparto de gastos. Se deben especificar los gastos que abona el comprador y los que paga el vendedor.

.- El tipo de arras que se va a firmar (confirmatorias, penales o penitenciales), así como la fecha de caducidad del contrato de arras.

.- La firma del comprador y del vendedor.

¿Cuándo y cómo se pagan las arras?

Las arras se pagan en el mismo momento de la firma del contrato de arras y, en cuanto a la forma de pago, será la que se haya pactado entre el comprador y el vendedor, ya sea en efectivo, en metálico —en ambos casos hay límites: entre particulares, un máximo de 2.500 euros y, entre un particular y un profesional o empresa: de 1.000 euros—, mediante transferencia bancaria o incluso mediante cheque bancario nominativo, mejor que al portador, para evitar disgustos en caso de pérdida o robo.

¿Dónde se depositan las arras?

Existen varias opciones. Se pueden entregar directamente al vendedor, quien lo descontará del precio de la futura venta. Si la transacción se realiza a través de una inmobiliaria, lo normal es que sea la propia agencia la que tenga en depósito las arras y, después de la venta, las entregue al vendedor —en muchos casos las arras sirven para cubrir los honorarios de la agencia—, pero también se pueden depositar en una notaría, lo que suele ofrecer más confianza a las partes. Además, en este caso, será la propia notaría la que transfiera las arras al vendedor cuando se firme la escritura de compraventa.