"O pago 430 euros más por la hipoteca al mes o pierdo 45.000 del contrato de arras"

"La ley dice que serán los bancos los que deberán pagar el impuesto de las hipotecas a partir de ahora, pero lo cierto es que lo voy a acabar pagando yo. Si no lo hago, puedo perder una fianza de 45.000 euros que he adelantado para comprar un piso". Quien habla es Sofía. A ella y a su marido les estalló la polémica del Tribunal Supremo en plena negociación con su entidad financiera.

"Teníamos una oferta vinculante de la entidad y ya habíamos firmado con el vendedor un contrato de arras que vence en menos de quince días. El mismo día 18, cuando estalló todo con la sentencia del Supremo que decía de el impuesto lo debían pagar los bancos, el director de la oficina se puso en contacto con nosotros para informarnos de que, con toda probabilidad, las condiciones de nuestra hipoteca iban a cambiar"

Unos días después llegó el polémico pleno del Supremo en el que los magistrados decidieron que serían los ciudadanos los que pagarían el impuesto y que apenas un par días después, el Gobierno elaboraba un decreto en el que el tributo volvía a recaer sobre la banca. "Mi marido y yo pensamos, bien, nos libramos de pagar el impuesto, pero lo cierto es que, al final, al menos en mi caso, directa o indirectamente, lo voy a acabar pagando yo".

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Cotizalia / Agencias

En el caso de Sofía, su entidad, una caja rural, ha decidido que en lugar de pagar el 1,9% de interés durante el primer año tendrá que abonar el 2,9%, lo que supondrá un desembolso extra cada mes de 430 euros, 5.200 euros anual más de lo que hubiera abonado si la entidad hubiera decidido asumir el pago como ella y su marido pensaban que iba a suceder y como, de momento, otras entidades están haciendo con la idea de arrebatar clientes a la competencia.

Este incremento les supondrá a ella y a su marido un mayor esfuerzo financiero para poder pagar la hipoteca, ya que la cuota pasará de 1.270 euros al mes, a 1.700 durante los próximos 12 meses. Cada mes, entran en su casa 5.000 euros, de tal manera que con las nuevas condiciones la hipoteca se comerá el 35% de sus ingresos, muy por encima del 25% que habrían pagado si su entidad hubiera asumido directamente el impuesto y por encima, también, del 30% que los expertos consideran recomendable.

Movimientos dispares de la banca

Este 'truco' permitirá a su banco recuperar, en apenas unos meses, el desembolso que deberá hacer por el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y puede ser el camino que sigan, de manera generalizada, otras entidades financieras ya que si optan por la subida del diferencial, no podrán recuperar el importe de dicho impuesto de manera inmediata.

Hacerlo vía comisiones, otra de las opciones sobre la mesa de la banca, podría tener implicaciones judiciales -la comisión de apertura tiene varios procesos abiertos en los tribunales-, mientras que la futura Ley Hipotecaria limita la incorporación de nuevas comisiones a los contratos hipotecarios si no están lo suficientemente justificadas. Por lo pronto, durante la primera semana tras la entrada en vigor del real decreto, los movimientos de la banca no van, ni mucho menos, en la misma dirección.

Hay entidades que asumen el gasto sin repercutir los costes al cliente, otras quieren captar negocio hipotecario y las demás que tratan de repercutir los gastos vía comisión de apertura o intereses

“Podemos encontrar diferentes tipos de comportamiento tras el cambio del sujeto pasivo del AJD: entidades que asumen el gasto sin repercutir los costes al cliente, las pequeñas que quieren captar negocio hipotecario y las demás que tratan de repercutir los gastos vía comisión de apertura o intereses. La vía de subir aperturas puede acabar en los Tribunales, dado que no reflejan un gastos del banco adicional y es difícil de justificar, y la subida de tipos de interés está testando la paciencia y conocimientos financieros de los clientes. Hay competencia, aunque sean entidades de pequeño tamaño a las que se puede acudir", explica a El Confidencial Pau A. Monserrat perito economista de FuturLegal.com.

"Por otro lado, parece que el movimiento de subida de los costes que se cargan en los bancos es a dos tiempos: empiezan repercutiendo AJD y, según las informaciones que manejan, se preparan para una segunda subida a finales de año o principios de 2019 para compensar los gastos adicionales que les señala la Ley de Crédito hipotecario que se está tramitando. Momentos de cambio en los que veremos hasta qué punto los clientes han aprendido a negociar y comparar hipotecas”, añade.

Hipotecas más caras en una segunda fase

No obstante, hay que recordar que en contra de las expectativas y mensajes del Gobierno, que espera que no se repercutan los nuevos costes en el precio, los supervisores piden todo lo contrario. El Banco Central Europeo (BCE) y, por extensión, el Banco de España (BdE), quieren que los bancos incluyan todos los costes, directos e indirectos, en el precio, así como la prima de riesgo del cliente.

En cualquier caso, los expertos coinciden en que cuando hay un impuesto sobre un producto, el peso se reparte entre oferta (banco) y demanda (cliente) en función de la sensibilidad que tienen al precio (elasticidad, en la jerga). Cuanta más competencia entre los vendedores y menos necesidad de adquirir el bien entre los consumidores, más peso soporta el vendedor, y viceversa. En este caso, hay tanto un elevado nivel de competencia como una demanda creciente. Aun así, fuentes financieras creen que va a ser difícil que los bancos den pasos claros a corto plazo para no dañar más su reputación, pero a largo plazo acabarán repercutiendo parte del aumento de costes y de las expectativas de subidas para el euríbor.

El BCE y el Banco de España quieren que los bancos incluyan todos los costes, directos e indirectos, en el precio, así como la prima de riesgo del cliente

De hecho, la mayoría de bancos no ha encarecido sus ofertas 'gancho'. O las mantiene o las elimina. Pero casi ninguna hipoteca se firma con las mejores condiciones posible, que exigen altos niveles de solvencia y vinculación con seguros, fondos o planes de pensiones. Por ello, los préstamos acarrean una negociación, con unos límites marcados por cada entidad que acabarán variando en función del AJD, que de hecho no es igual en todas las comunidades autónomas. Fuentes de la banca y de los comparadores 'online' muestran que para ciertos ejemplos de hipotecas ya se ven encarecimientos, como en Bankinter, CaixaBank, Deutsche Bank o Ibercaja.

Bankinter anunció tras la sentencia del 18 de octubre del Tribunal Supremo, en plena incertidumbre, que asumía el AJD, aunque elevó el precio de las hipotecas a tipo fijo. Desde el banco explican que se debió a que el incremento en 10 puntos básicos fue por la curva de expectativas del euríbor ('swap' sobre el interbancario) y no por el caos del mercado hipotecario. CaixaBank alude a la misma razón, y de hecho asume también los gastos hipotecarios tras el decreto ley de Pedro Sánchez.

La guerra por captar clientes se recrudece

“Desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley la mayoría de las entidades han tocado las variables que les generan rentabilidad en una hipoteca (comisión de apertura, tipo de salida y diferenciales) para poder repercutir al prestatario la factura que a partir de ahora van a tener que pagar. Sin embargo, hay entidades que no han realizado ningún cambio en las condiciones financieras ofrecidas en aras de captar, hasta la entrada en vigor de la reforma hipotecaria, consumidores desconformes con los cambios de su entidad y generar así competencia en el mercado. Por otro lado estas entidades bancarias buscan mejorar la imagen o el efecto que se preveía con la asunción del AJD por parte de ellas", asegura Santiago Cruz, CEO de Ibercredit.

Por su parte, otros ejemplos como Santander, BBVA, Bankia, Sabadell, Unicaja, ING, Abanca o Liberbank han mantenido sus ofertas. Dicho de otra manera, los tipos de interés nominales (TIN) siguen igual y el tipo anual equivalente (TAE) cae como consecuencia de que ya no se imputan la mayor parte de gastos hipotecarios, entre ellos el AJD. Nuevamente, la negociación particular de cada particular podría ser diferente y notarse el cambio normativo, como en el ejemplo de Sofía. Además, será clave la vinculación, para evitar fugas de clientes por subrogación, práctica de llevarse la hipoteca a otra entidad que está exenta, y para rentabilizar el producto. En contra de esta tendencia, Bankia reafirma su apuesta por las hipotecas sin vinculaciones.

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La incertidumbre sobre los precios del mercado hipotecario ha servido a algunas entidades para promocionarse. CaixaBank se adelantó al Congreso, que esta semana decidió en el marco de la reforma hipotecaria que todos los gastos hipotecarios salvo la tasación los pagará el banco, y los asumió. Lo mismo han hecho Andbank, con su plataforma digital Myinvestor, lanzó una hipoteca a 25 años que corre con todos los gastos del proceso de constitución de una hipoteca, así como un diferencial a partir del 0,89% sobre el euríbor tras un año de tipo fijo al 1,79%. Por su parte, Pibank, el banco del grupo latinoamericano Pichincha, también lanzó esta semana una hipoteca variable exenta de comisiones y gastos. Eso sí, con un incremento del tipo fijo los primeros 12 meses del 1,79% al 1,95%. Parte de la carga fiscal, por lo tanto, correrá a cargo del cliente. Algo que el sector asume que ocurrirá en todos los casos.

"El mercado hipotecario está tan competido y el coste del impuesto es tan fácilmente diluible en la vida del crédito que no existe riesgo real para los clientes; y más, teniendo en cuenta la inminencia de la aprobación de la Ley de Créditos Inmobiliarios, que impedirá la creación de comisiones injustificadas, así como de la exigencia de productos vinculados para la firma de las operaciones hipotecarias", reconoce Luis Javaloyes, director general de la compañía.

En su opinión, "las entidades que han anunciado algún tipo de incremento en sus tipos o comisiones debido a la asunción del impuesto tendrán sin duda que rectificar a corto plazo si pretenden tener productos competitivos en el mercado".