Los hoteles piden la vez: cuelgan el cartel de 'se vende'... a los bancos

No hay descanso para la banca. Tras hacer acopio de todo tipo de activos inmobiliarios tales como promociones enteras de viviendas nuevas levantadas en medio de la nada, pisitos pagados a precio de oro por familias desahuciadas, o emblemáticos edificios que se han revelado grandes colosos con pies de barro,  ahora los hoteles piden la vez. Los bancos, en su afán por convertirse en las nuevas inmobiliarias de la finca llamada España, se preparan para asumir la avalancha de activos hoteleros que se les viene encima.

Las primeras adjudicaciones se han cebado con promotores inmobiliarios ahogados en sus propias deudas. Es el caso del Grupo Jale: la caída de la inmobiliaria ha arrastrado a su filial hotelera, dueña de 8 hoteles, uno de los cuales, el Monasterio de San Miguel, ya obra en poder del BBVA. Otro ejemplo ilustrativo de lo que se avecina es el del Guadalpín Byblos de Aifos en Mijas. Ya son tres las subastas que han quedado desiertas sobre este hotel de pretendido lujo asiático -malayo-, pese a que se oferta por 15 millones de euros, menos de la mitad de los 40 millones que Aifos pagó por él.

No son pocos los inmobiliarios cuentan con cadenas hoteleras propias, como Rafael Santamaría, todavía presidente de Reyal Urbis. Rafael Hoteles, su proyecto personal, está muy bien diversificado, posee un mix de activos interesantes y goza de una muy buena gestión operativa, a decir de los expertos. El problema es que aunque muchas sociedades defienden la solidez de sus filiales hoteleras, la difícil situación financiera arrastra a estos activos.

Se espera un trasvase masivo de activos hacia la banca

Se espera un trasvase masivo de activos hacia la banca. Se trata de activos hasta ahora propiedad de inmobiliarios, promotores individuales de hoteles e inversores hoteleros como family offices, destaca Miguel Vázquez, socio fundador de la consultora inmobiliaria Irea especializado en el sector hotelero. Cabe esperar que continúen las adjudicaciones bancarias, especialmente en el marco de los numerosos procesos de refinanciación actualmente en curso, añade.

Para este profesional, el paso siguiente serán las adjudicaciones consecuencia de la incapacidad de repago de la deuda motivada por los malos resultados hoteleros, especialmente en proyectos financiados en los tiempos de bonanza. Recientemente trascendió que Hesperia, el grupo de José Antonio Castro, intenta reestructurar la deuda de 600 millones con varias entidades financieras que contrajo al adquirir las acciones de su rival. El mercado especula con la cesión del 25% de NH a Santander, extremo que Hesperia niega.

La hotelera es una de las gestiones inmobiliarias más complicadas, aseguran en Irea, que ha puesto en marcha un servicio específico de Hotel Recovery. Los hoteles tienen un fuerte componente emocional, lo que equivale a decir irracional. Si estos activos no se gestionan desde el primer minuto, el valor de los hoteles se destruye. La no gestión puede hundirte un buen activo, señalan.

Es importante llevar a cabo una labor previa, para intentar evitar la adjudicación desde un principio y para tomar pronto decisiones que pueden dar flexibilidad a la hora de la gestión. Luego, una vez que la adjudicación ha sido inevitable, hay una tarea de tutelaje de la explotación para que el valor no sólo no se destruya sino que se mantenga o crezca. La idea es que el banco, que normalmente necesita externalizar esta gestión, pueda vender estos activos desde la mejor posición posible cuando haya un mercado racional.

Nokia redujo recientemente a la mitad su representación en la feria de móviles de Barcelona

La trayectoria del sector hotelero, con sus especificidades, como el resto de segmentos inmobiliarios, también ha sufrido la evolución del ciclo. Desde el 2001, año en que el sector hotelero se vio castigado a consecuencia del 11-S, el sector supo recuperarse y subirse a la ola de bonanza de la que disfrutó la economía española. Así, entre 2004 y 2008, se vivieron algunos de los años más fantásticos a todos los niveles. Venimos de un contexto en el que cada día aparecía un nuevo hotel. Lo que ha generado un crecimiento exagerado de la oferta. El cambio de tendencia llegó drásticamente a la vuelta del verano de 2008. Y el tsunami también afecta al segmento urbano. Algunas cadenas se anticiparon al desastre y redujeron costes de manera tajante. Un ejemplo de la actual situación se vivió en la pasado edición de la barcelonesa feria GSMA Mobile World Congress. Un gigante como Nokia redujo a la mitad el número de sus representantes, impactando de lleno sobre el sector en la Ciudad Condal.

Este fenómeno tampoco es nuevo. También en la anterior crisis los empleados de banca hubieron de bregar con las inclemencias de la gestión de apartahoteles, hotelazos de gran lujo y hasta casas de putas disfrazadas de hostales de mala muerte, que de todo hubo. Por su envergadura, es de recordar el caso de Argentaria, que en 1998, a través de Gesinar, se adjudicó 47 hoteles de toda la geografía española por valor superior a los 300 millones de euros. Quienes vivieron aquella experiencia recuerdan casos de buenas gestiones, como la de Banesto, que se quedó con un complejo hotelero en Alcudia de 1.600 apartamentos, el Bellevue. Su auditoría fue tan precisa que incluso detectó que la báscula del carnicero estaba falseada. Se gestionó el día a día, mantuvo aquello vivo desde el minuto 0 y finalmente lo vendió muy bien. Por el contrario, la adjudicación del Hotel Estepona Alay se vio negativamente afectado porque el propietario no pagó los sueldos a los trabajadores y cuando fue a entrar le recibieron con pancartas y huelgas. Sólo por eso, el activo valía un 30% menos.