Los bancos se quedan con los inmuebles antes de que entren en mora para salvar su solvencia

Que la banca se está quedando con toneladas de ladrillos a cambio de perdonar el crédito concedido a las inmobiliarias es de sobra conocido. Pero el proceso está alcanzando tales dimensiones que el negocio principal de los bancos ha pasado prácticamente a ser el inmobiliario, dado que el crédito se ha desplomado, sea culpa del sector o de la economía. Ayer el Santander anunciaba una cifra récord de 3.768 millones de euros en inmuebles adquiridos. La gran pregunta es por qué hacen estos los bancos. Y la respuesta es porque les interesa, y mucho, para evitar el deterioro de su solvencia.

El consejero delegado del banco cántabro, Alfredo Sáenz, desgranó ayer las maravillas sin cuento de esta medida, que es buena para todo el mundo, según afirmó: buena para el banco que cancela riesgo (crédito) y mete en el pack otros créditos sin garantía aparte del respaldado con el inmueble; bueno para las empresas que tienen más viabilidad sin el paso de la deuda (no dijo cómo van a obtenerla sin activos); bueno para la economía real por elevación; y bueno para el mercado inmobiliario porque el banco tiene más capacidad de venta que las inmobiliarias.

La realidad es que esta política beneficia a los bancos, pero no sólo por las razones esgrimidas por Sáenz, sino por otras mucho más importantes. Para empezar, si el crédito no llega a convertirse en moroso ni el promotor va aconcurso, el banco se ahorra tener que hacer la provisióncorrespondiente en la cuenta de resultados, que es del 25% de laexposición en caso de proceso concursal. Pero hay otro impacto mucho menos conocido, que se refiere al consumo de capital, ese bien tan escaso y codiciado por las entidades españolas.

Como es sabido, las entidades deben dotar provisiones por los créditos dudosos y morosos, y cuando se quedan sin el colchón que han atesorado en los últimos años y la morosidad les hace entrar en pérdidas, éstas deben cubrirse con los fondos propios. De ahí la necesidad de mantener unos ratios de capital lo más sólidos posible antes de que lleguen esas pérdidas. En eso consiste la solvencia.

Menor consumo de capital

Los ratios de capital no se calculan sobre el total de activos (créditos), sino sobre lo que se conoce como activos ponderados por riesgo. Y ahí es donde está el quid de la cuestión, se da una ponderación diferente a cada tipo de crédito en función de su riesgo. Así, por ejemplo, una hipoteca computa por el 35% de su importe -al tener garantía real, tienen menos riesgo- siempre que suponga menos del 80% del valor de tasación, mientras que un inmueble físico computa por el 100% y un crédito dudoso entra al 150%.

Ahí está el quid de la cuestión. Si los bancos compran el activo inmobiliario a cambio de cancelar un crédito que todavía no es moroso, su peso en balance sigue siendo del 100%, luego no hay perjuicio para el banco. En cambio, si la entidad espera a que el crédito entre en mora, el inmueble pondera por el 150% de su valor. Si el inmueble proviene de una hipoteca morosa en vez de un crédito promotor, la ponderación es del 100% frente al 35% inicial.

En resumen, si las entidades se ponen la venda antes que la herida y se quedan con el terreno, la promoción o el piso antes de que el crédito entre en mora, evitan apuntarse una pérdida (las provisiones se restan del resultado) y tienen un consumo de capital muy inferior al que les supondría dejar que estos créditos se vuelvan morosos. Y no están los tiempos para consumir capital a lo loco.

El Santander se rindió a la evidencia el año pasado con la macroampliación de capital en un 25%, y en las últimas semanas estamos asistiendo a una emisión masiva de activos híbridos -deuda que cuenta como fondos propios- por parte de sus competidores: BBVA, La Caixa, Sabadell y Popular. Aun así, los analistas consideran que todos los bancos españoles tendrán que ampliar capital en 2009 y el sector empieza a considerar inevitable que el Gobierno tenga que entrar en el capital de algunas entidades para evitar males mayores.

El modus operandi

La fórmula utilizada masivamente por bancos y cajas para quedarse con todos estos ladrillos es crear una inmobiliaria 100% propiedad del banco (Altamira en el Santander, Aliseda en el Popular, Anida en el BBVA, etc.). Esta sociedad se queda con el inmueble en el activo y con el crédito que perdona al promotor en el pasivo; luego, como la inmobiliaria consolida en las cuentas del banco, el préstamo que está en el activo de la entidad anula el préstamo que ha pasado al pasivo de la inmobiliaria, y desaparece del balance.

Una última cuestión es la valoración de este activo que se come el banco. La norma dice que hay que volver a tasar el inmueble en el plazo de un año cuando hayan variado las circunstancias del mercado, como es el caso actual, y la pérdida de valor (ponderada por el porcentaje del valor de tasación, loan to value, que tuviera el crédito) debe imputarse directamente en la cuenta de resultados. Lo que nadie sabe es si los bancos están efectuando ya estas tasaciones o si las evitarán todo lo que les permita el Banco de España para esquivar esas pérdidas, que pueden ser muy cuantiosas.