Así funciona la 'competencia desleal' de la gran banca en el negocio hipotecario

El mercado inmobiliario está de moda. Grandes inversores internacionales como George Soros o Bill Gross han decidido jugarse parte de su fortuna en el ladrillo nacional, convencidos de que éste ha tocado suelo y ha llegado el momento de empezar a apostar por la subida.

Las salidas a bolsa de Lar Real Estate e Hispania se han saldado con éxito, gracias al renovado apetito inversor por el hasta hace poco denostado sector inmobiliario, y por primera vez en mucho tiempo, aparecen datos estadísticos que apuntan hacia una incipiente recuperación.

La banca, siempre al acecho del dinero, también está moviendo ficha. Aunque tímidamente y con muchas condiciones, ha empezado a calentar motores en su oferta hipotecaria. Santander fue uno de los primeros en abrir camino con su hipoteca de Euribor más 1,99%, un diferencial en otros tiempos inaceptable y ahora rompedor. Sobre todo, cuando se compara con el resto de la oferta de la gran banca.

A pesar de haber vendido sus inmobiliarias, las entidades financieras utilizan un doble rasero a la hora de conceder hipotecas, en función de si la vivienda pertenece, o no, a su cartera de inmuebles

Sin embargo, y a pesar de haber vendido sus inmobiliarias, en este respladencer del negocio inmobiliario, las entidades financieras utilizan un doble rasero cada día más marcado en función de si la vivienda que se quiere adquirir forma parte de su cartera de inmuebles en venta o no. Hasta el punto de que encarecen en un 33% la letra mensual de una hipoteca tipo, lo que equivale a encarecer en 40.000 euros el importe total del crédito.

Por ejemplo, si se toma como referencia la hipoteca tipo del Instituto Nacional de Estadística (INE), que cifra en 101.494 euros y 20 años la radiografía media de este tipo de préstamos, y se pone en relación con la mejor y la peor oferta de la gran banca recogida en la tabla que aparece a continuación, se comprueba cómo se encarece significativamente el hecho de recurrir al mercado libre.

En el mejor de los escenarios, aplicando el diferencial de euribor + 1,25% que ofrecen Banco Popular y Banco Sabadell a las viviendas que tienen en cartera (aunque como puede comprobarse en la tabla ambos poden condiciones diferentes el primer año), resulta una letra mensual de 503,84 euros, lo que eleva a 120.921 euros el importe total que se acaba pagando, a lo largo de las 240 mensualidades del crédito.

En cambio, si se aplica el 4,5% de diferencial que llega a pedir BBVA, el desembolso mensual necesario se eleva hasta los 669,82 euros, lo que dispara hasta los 160.756,8 euros el dinero que realmente se termina pagando por solicitar un crédito de 101.494 euros. Y eso que actualmente el euribor está en mínimos históricos, al cotizar en torno al 0,5% desde hace 16 meses.

Cuidado con el euribor

Este dato es especialmente relevante, ya que la hipoteca no deja de ser un contrato a 20 años, con lo cual, siempre debe analizarse con una perspectiva a largo plazo. Cuando el indicador de referencia de estos créditos empiece a incrementarse, la competencia desleal de la banca hará todavía mas doloroso el pago de la letra mensual de la casa, porque el hecho de aplicar diferenciales tan elevados podría llevar a más de un hipotecado a encontrarse con la desagradable sorpresa de no poder pagar su vivienda.

Por ejemplo, si el euribor se eleva hasta el 3% (cifra nada descabellada, porque su media histórica se sitúa en el 2,72%), la letra mensual de los créditos más benevolentes se situará en 628,49 euros. En cambio, en el peor escenario asciende hasta los 817,63 euros, ya que el interés total que se estaría pagando en ese supuesto sería el 7,5%.

La diferencia entre una hipoteca y otra de la misma entidad puede ser de hasta tres puntos porcentuales de diferencial, lo que equivale a casi 200 euros en la letra mensual de un préstamo tipo actual

Suma y sigue, porque si el euribor volviera al nivel en el que estaba justo cuando quebró Lehman Brothers, el 5% en torno al cual se movió en el año 2008, la letra mensual pasará a cifrarse entre los 741,85 de las hipotecas más ventajosas y 946,06 euros de las peores.

Si se mira al detalle las ofertas de cada entidad, se comprueba como Santader y Sabadell son quienes ofrecen unas condiciones más parecidas tanto para los inmuebles de su cartera como para los ajenos, ya que las diferencias oscilan entre 0,25 y 0,75 puntos porcentuales; mientras que Popular es quien aplica las mayores diferencias, ya que de media, cobra tres puntos porcentuales más a quienes concede un crédito fuera de su cartera.

No obstante, siempre se deja la puerta abierta a la negociación, lo que hace que estas cifras sean una horquilla que varia en función de disversos aspectos, como la salud financiera de quien solicita el créditos o los productos que acepte vincular, como seguros o tarjetas.

Donde sí coinciden todas las entidades es en conceder un mayor porcentaje de capital a quienes adquieran sus viviendas, ya que frente al 80% del valor de tasación del inmueble que, como máximo, conceden a todos aquellos que solicitan un crédito para un inmueble de un tercero, está el 100% que dan a los propios.