Cuáles son las mejores hipotecas y qué debe tener presente antes de contratarlas

El mercado hipotecario en España se encuentra en proceso de reactivación. La oferta comercial de las entidades así lo evidencia. En las últimas semanas Banco Santander, Bankinter o ING Direct han sido algunas de las entidades que han movido ficha, relanzando productos que situaban su diferencial en el entorno deleuribor a 12 meses más 2 puntos porcentuales. A falta de concretar si la vuelta del crédito hipotecario es algo consistente o una mera declaración de intenciones, conviene conocer cuál es la oferta comercial de las entidades y las características que debe tener en cuenta quien quiera solicitar un crédito. A continuación, cuatro cuestiones imprescindibles que convienetener en cuenta:

1. ¿Cuáles son las mejores ofertas del mercado?

En las últimas semanas varias entidades se han movido activamente para lavar la cara a sus créditos hipotecarios. Lo que es noticia es que, por primera vez en los años de crisis económica, las condiciones de estos créditos han dejado de empeorar para el cliente y experimentan una tibia mejora. Ejemplo de elloes la Nueva Hipoteca lanzada por Banco Santander a euribor más un diferencial del1,99%, si bien durante el primer año aplica un tipo fijo del 2,95%. Este producto está exento de comisiones de apertura ni estudio y exige que su importe no sea superior al 80% del valor de tasación de la vivienda y el plazo máximo ascienda a 30 años (en caso de que no se cumplan estas condiciones el interés final será de euribor+2,99%).

Conseguir esta hipoteca, no obstante, supone una vinculación total con la entidad. Su concesión exige la domiciliación de una nómina por importe superior a 2.500 euros del conjunto de los titulares, realizar compras con la tarjeta bancaria por valor de 500 euros al año, pagar al menos nueve recibos a través de la cuenta en la que está domiciliado el préstamo en los tres meses anteriores a la revisión del préstamo y contratar un seguro multiriesgo hogar con Aegon Santander.

En el caso de Bankinter, que fue el primer banco en marcar la tendencia de esta nueva generación de hipotecas, comercializa la Hipotica o Hipoteca Sin, un producto sin comisión de apertura y con un interés de euribor +1,95% que, no obstante, cuenta con un tipo fijo del3,90% durante el primer año y siempre que se contrate un seguro de protección de pagos (en caso contrario, ascenderá al 4,20%).

Obtener este interés tampoco resulta ni mucho menos gratuito. Además de la domiciliación de ingresos de todos los titulares del préstamo por valor conjunto de 3.000 euros mensuales, se exige la domiciliación de tres recibos además de la contratación de un seguro de hogar y otro de vida.

ING Direct es la tercera entidad que ha renovado su oferta hipotecaria, al reducir el interés de su principal producto de esta gama de euribor +2,29% a E+1,99%. Esta hipoteca no tiene comisiones o cláusulas suelo y su plazo máximo es de 40 años por un 80% del valor de tasación como máximo. Los requisitos para beneficiarse de estas condiciones son tener domiciliada la nómina o contratado algún producto de ahorro o inversión, además de un seguro de hogar y seguro de vida de la entidad.

Otras dos entidades que ofrecen las mejores hipotecas del mercado son Deutsche Bank y Caja Rural de Granada. En el caso de la primera, ofrece su HipoteCambio DB a un interés fijo del3% durante el primer año, que se rebaja aeuribor+1,95% a partir del segundo. Este producto financia el 80% de la vivienda por un máximo de 30 años y cuenta con una comisión de apertura de 600 euros. Para mantener estos intereses se debe contratar un seguro de pagos protegidos el primer año y domiciliar la nómina, tres recibos básicos, contratar una tarjeta de débito y crédito y realizar compras por valor de 3.000 euros al año y tener un seguro de hogar y otro de vida con Deutsche Bank.

En el caso de Caja Rural de Granada, tras los dos primeros años con un tipo fijo del 2,95%,el interés del crédito es a euribor + 1,85% y también es por un 80% del importe de tasación a 30 años, como máximo. Este producto no tiene comisión de apertura, estudio ni cláusula suelo y exige unos ingresos mensuales mínimos de 2.000 euros, domiciliar tres recibos, contratar un seguro de hogar y vida, así como una tarjeta de débito y otra de crédito con la que se tendrá que gastar semestralmente un mínimo de 600 euros.

2. ¿Mejor a tipo fijo o variable?

Es la pregunta estrella que asalta a aquellas personas que quieren pedir un préstamo hipotecario. La respuesta, como en casi todo, es que depende. Desde el portal de ahorro Kelisto.es consideran que la decisión depende de varios factores como el plazo al que vayamos a pedir la hipoteca, la capacidad financiera del hipotecado y las perspectivas del euríbor, principal índice de referencia para estos préstamos, a medio y largo plazo.

Si la duración del crédito es a 10 o 15 años el préstamo a tipo variable es más interesante. Si lo aumentamos a 20 o 30 años habría que comenzar a comparar con las de tipo fijo ante la expectativa de futuras subidas del Euribor

Aunque las previsiones sitúan al euribor por debajo de sus máximos históricos -cerca del 5,5% en 2008-durante los próximos diez años, estos expertos creen que “si ahora se pide una hipoteca a 10 o 15 años las que tienen tipovariablesiguen siendo más interesantes porque, incluso con un euríbor del 3 o 3,5% seguirían siendo más baratas que las fijas”. No obstante, las perspectivas cambian si se incrementa el plazo hasta 20 o 30 años. En este caso, “nos encontramos ante una incertidumbre mucho másimportante y sí podría llegar a interesar una hipoteca a tipo fijo ya que, de situarse la referencia en los máximos históricos de 2008, el hipotecado (con préstamo variable) tendría que llegar a asumir intereses del 7%”, añaden.

3. ¿Hipoteca creciente o decreciente?

Desde el portal financiero Bankimia señalan que todo depende de si se puede tener una proyección más o menos exacta de las expectativas de ingresos durante la vida del préstamo. “Contratar una hipoteca creciente con interés variable puede ser arriesgado, a pesar de que el euribor está en sus cotas más bajas”, apuntanestos expertos.

Desde Kelisto.es muestran su preferencia por las decrecientes ya que la modalidad creciente “sólo pueden resultar ventajosas si pensamos que nuestros ingresos pueden mejorar en el futuro o si interesa pagar una cuota baja los primeros años porque se van a hacer amortizaciones anticipadas durante los primeros ejercicios. En caso contrario, es preferible que haya un mayor esfuerzo durante los primeros años para el hipotecado”, subrayan.

4. ¿Cuáles son los mayores riesgos para el hipotecado?

La mensualidad decreciente con interés variable es el mejor de los supuestos, ya que se amortizará el capital rápidamente, sometiendo al saldo vivo pendiente a tipos más altos cuando el Euribor vuelva a repuntar

A pesar de que el euribor se encuentra muy lejos de sus cotas históricas, al situarse en el 0,547%, los expertos identifican distintos riesgos que pueden afectar a los hipotecados en el medio y largo plazo. El primero y más obvio es que el índice de referencia pueda volver a repuntar. “Lo hará en algún momento, por lo que es aconsejable que una familia calcule hoy la cuota de su hipoteca pensando en los máximos históricos del índice. Si le asusta pagar esa mensualidad lo mejor es que vaya mirando otra casa”, apunta Pau Monserrat, director editorial de iAhorro.

Es decir, resulta aconsejable que, al igual que las autoridades hacen con los bancos, las familias realicen sus propios tests de estrésy calculen cuánto pagarían de cuota con el euribor en zona de máximos históricos y pongan esa cifra en relación con sus ingresos. Aunque ahora parece una locura pensar en un euribor al 5% o al 6%, hay que tener presente siempre que una hipoteca es un producto a muy largo plazo y que en ese periodo se pueden sufrir fases de subidas de los tipos de interés que disparen la cuantía la cuota. La clave de este ejercicio consiste en que sea riguroso. Si, por un lado, solo se contempla un euribor por debajo del 1% yno se incluye en la ecuación un euribor alto y si, por otro,se hacen las previsiones sobre datos de ingresos irreales, el test de estrés no servirá de nada. Será como hacerse trampas al solitario; solo que, a la larga, estas trampas pueden salir muy caras cuando se trata de una hipoteca.

Desde el Instituto de Estudios Bursátiles (IEB), el profesor Miguel Ángel Bernal cree que “aquellas personas que estén hipotecadas a tipo variable y mensualidad creciente van a encontrar una situación favorable en el corto plazo pero se verán muy perjudicadas a medida que vayan subiendo los tipos de interés”. En el caso de que la mensualidad sea decreciente con interés variable, “es el mejor de los supuestos ya que se amortizará el capital rápidamente, sometiendo al saldo vivo pendiente de amortizar a tipos bajos en un primer momento. Después, los intereses más elevados se calcularán sobre un saldo vivo más bajo”, añade.