Blackstone hace caja con Testa: vende 365 inmuebles en vísperas de cerrar su refinanciación

Nueva desinversión de Blackstone en el mercado residencial español. El fondo estadounidense, que lleva años deshaciendo las grandes carteras inmobiliarias que construyó en España tras el estallido de la burbuja, ha cerrado la venta de 365 activos de Testa, una de sus socimis de pisos en alquiler.

En concreto, la compañía ha traspasado 129 pisos, 137 plazas de garaje y 99 trasteros por un importe total de 34,23 millones de euros. Todos ellos forman parte de los activos que la socimi considera no estratégicos, por ubicarse en edificios donde Testa no controla el 100% de la sociedad o en regiones donde apenas tiene masa crítica de gestión.

Esta nueva venta llega en un momento crítico para la socimi, justo cuando está intentando cerrar los últimos flecos de su acuerdo de refinanciación, hito inicialmente previsto para el pasado mes de octubre, pero que se ha dilatado unas semanas más de lo previsto inicialmente.

Como adelantó El Confidencial, el próximo febrero vence el préstamo sindicado de 1.735 millones de euros que la filial de Blackstone tiene a euríbor más 200 puntos básicos, referencia sobre la que se están terminando de definir las nuevas condiciones con las entidades AXA, Santander, GIC, Société Générale y BofA (Bank of America).

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Ruth Ugalde

Este préstamo tiene como garantía la totalidad de los inmuebles de Testa y, además, exige el cumplimiento de una serie de ratios, una de las cuales ha incumplido la socimi, lo que hace que, ahora, todos los ingresos que obtenga por alquileres o venta de activos deben quedarse retenidos en una cuenta conocida con cash trap account.

Tras esta desinversión, la compañía acumula ya algo más de 70 millones de euros en dicha cuenta, dinero que le permite acomodar sus números de cara al esperado cierre de su millonaria refinanciación. La socimi está tratando de acomodar el importe global del préstamo, para rebajarlo ligeramente, movimiento en cuyo favor juega la venta de estos inmuebles, considerados no estratégicos por Testa.

De hecho, la junta general extraordinaria que celebró la socimi el pasado 26 de octubre tenía como punto único del orden del día dejar aprobadas tanto la extensión del préstamo como la modificación del mismo, la suscripción de coberturas y la aportación de nuevas garantías. Además de este sindicado, Testa también tiene concedidos por Blackstone dos préstamos que vencen a finales de enero y que suman 47,5 millones de euros.

Gigante del alquiler

Blackstone está considerado el mayor casero de España gracias a que controla dos de las mayores patrimonialistas de vivienda del país: Testa y Fidere, socimis que el fondo tiene integradas bajo la marca Testa Home, aunque sean sociedades diferentes. Desde hace varios años, el estadounidense está en posición de salida en ambas, al haber cumplido su ciclo, pero el covid, primero, y el giro de los tipos de interés, después, le han impedido cumplir el guion.

Para ir adaptándose a los tiempos, y mientras sigue buscando una gran operación en bloque, el fondo ha ido realizando diversas ventas de carteras, como el traspaso de un lote de 740 pisos a AXA y de otros 250 hogares a Allianz. En paralelo, mantiene la venta a particulares de inmuebles que tiene diseminados en edificios que no controla en su totalidad.

En el mercado, se da por hecho que, cuando Blackstone complete la refinanciación, y tras haber renovado unas 8.000 viviendas, algo más de la mitad de la cartera conjunta de Testa y Fidere, retomará sus planes de desinversión en bloque. Sobre todo, si se confirma el fin de las subidas de tipos y el mercado lleva a cabo en 2024 el esperado ajuste de precios que debería devolver la actividad.