La vuelta al campo: los inversores inmobiliarios se lanzan a comprar tierras de cultivo

Una nueva tendencia empieza a cobrar forma en el mercado de la inversión inmobiliaria. Se trata del suelo agrario, que vuelve a estar en el ojo de los inversores por una suma de factores que nada tiene que ver con la especulación en torno a futuras recalificaciones, como ocurrió en los tiempos de la burbuja, y que pone en valor los frutos que da la tierra.

El auge de la agricultura ecológica, la incorporación de nuevas tecnologías al trabajo del campo, el nuevo esquema de ayudas en el marco de la Política Agraria Común (PAC) europea, el impacto del cambio climático o la revalorización de los suelos con acceso a agua son megatendencias que explican el creciente número de operaciones empresariales y de fondos inmobiliarios interesados en invertir en este tipo de activo, que se caracteriza por su estabilidad en términos de valor.

TE PUEDE INTERESAR

Azora compra el 33% de la gestora ISFA y entra en el negocio de la 'inversión agro' y sostenible

Cotizalia

Así lo recoge el informe Suelo Agrario en España 2022, elaborado por Tinsa a partir de toda su muestra de valoración de fincas rústicas, la mayor de España, según la compañía, con más de tres millones de hectáreas tasadas desde 2008. El estudio concluye que la tierra cultivada ofrece rentabilidades de entre el 4% y el 11%.

La hectárea cultivada de mayor valor corresponde a los invernaderos (157.000 euros por hectárea), seguido de las hortalizas al aire libre (72.200 €/ha) y cítricos de regadío (53.100 €/ha). “Es un sector en el que existe poca visibilidad sobre el valor del suelo transaccionado, ya que una cantidad considerable de las operaciones se corresponden con figuras alternativas a la compraventa tradicional, como herencias y donaciones”, afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Sin embargo, el creciente interés de grandes inversores hace que cada vez ser más relevante tener datos fiables sobre el valor del suelo agrario. Un ejemplo de gran inversor que ha apostado por la vuelta al campo es Azora, que ha tomado una participación del 33% de ISFA, sociedad gestora de proyectos de inversión agrarios.

Con este movimiento, la firma dirigida por Concha Osácar y Fernando Gumuzio ha abierto una nueva vía de inversión en compañías que contribuyen a la descarbonización de activos reales y a la mitigación del cambio climático. ISFA es una sociedad española, con sede en Vitoria, que tiene como objetivo el desarrollo de explotaciones de almendros de alta densidad bajo el sistema de cultivo SES (sustainable efficient system).

La agricultura ecológica o el impacto del cambio climático son megatendencias detrás del creciente interés de los fondos por suelo agrario

Otro ejemplo destacable es el empresario Juan Antonio Gómez-Pintado, dueño del grupo Vía Ágora, que ha apostado por los olivos de los montes de Toledo a través de la empresa de aceite de oliva virgen extra (AOVE) Cinco Elementos, que también cuenta con una línea de jabones y cosmética natural desarrollada a partir de esta materia prima; y con la empresa de madera Lignum Tech, dueña de una de las mayores extensiones de bosque de Guadalajara.

El expresidente de Sacyr Luis del Rivero fue pionero en la apuesta por el campo español. Hace 10 años, tras soltar las riendas del grupo de infraestructuras, lanzó junto a su hijo la empresa Naranjas King y actualmente vende el grueso de su producción a Reino Unido, Alemania y Francia, además de abastecer a los principales distribuidores nacionales.

TE PUEDE INTERESAR

De Prado se une al fondo canadiense PSP para copar el olivo y el almendro de regadío

C. H.

“Los activos rústicos han entrado en los últimos años en el punto de mira de los inversores atraídos por el valor estable de la tierra y el potencial de mejora de los rendimientos. Se interesan principalmente por cultivos de regadío, más valorados y rentables, y por grandes superficies con el objetivo de generar economías de escala y mejorar el retorno de la inversión mediante técnicas de cultivo intensivas y superintensivas”, explica Arias.

España es uno de los principales productores agroalimentarios dentro de la Unión Europea: el 24% de las hortalizas y el 30,4% de las frutas se producen en nuestro país, donde la agricultura aporta el 2,3% del valor añadido bruto a la economía y concentra el 3,2% de la población activa. En 2021, las exportaciones agroalimentarias españolas aumentaron un 11% anual, alcanzando los 60.118 millones de euros, el máximo de la serie histórica en términos nominales, según Tinsa.

El suelo agrario supone un tercio de la superficie total de nuestro país y los cultivos predominantes son, por este orden, herbáceos (cereales, plantas industriales, plantas forrajeras, tubérculos y leguminosas), olivar, frutales no cítricos (de hueso/pepita, tropicales y frutos secos), viñedo, cítricos, hortalizas/invernaderos y prados/pastizales, según los datos del Ministerio de Agricultura.

Dado que el valor de la tierra de cultivo está asociado a su rendimiento, entendido como la producción generada por cada unidad de superficie, el suelo más valorado es el de regadío, principalmente hortalizas y cítricos, aunque estos últimos, y los frutales en general, atraviesan cierta crisis asociada a la atomización y a la competencia de otros países.

El suelo agrario supone un tercio de la superficie de España y los cultivos predominantes son herbáceos, olivar, frutales no cítricos y viñedo

Por tipos de cultivos, los herbáceos comprenden hasta 81 variedades que son consideradas estratégicas al ser la base de la alimentación humana y animal. Muy dependientes de las subvenciones para su viabilidad económica, en los últimos cinco años la superficie destinada a herbáceos se ha reducido un 3,5%, aunque en este último año se ha incrementado la producción de cereales y cultivos industriales, sobre todo del girasol, por la disminución de las exportaciones de Ucrania debido a la guerra. El triticale (cruce de trigo y centeno) está ganando protagonismo por su resistencia a las condiciones climáticas y de suelo, y la colza, al incrementarse el precio de venta.

El valor unitario medio del suelo destinado a cultivos herbáceos se sitúa en torno a los 12.000 euros por hectárea en secano y en torno a los 27.000 €/ha en regadío, con diferencias entre comunidades autónomas. El crecimiento medio del precio del suelo en los últimos cinco años ha sido del 2% en las fincas de regadío y del 0,7% en las de secano.

Por lo que respecta a los viñedos, España dispone de la mayor superficie de viñedo del mundo (13,2%), por delante de Francia (10,9 %) y China (10,7%), y el sector vitivinícola tiene una gran importancia económica. La superficie total de viñedo en España se mantiene estable con una ligera tendencia al alza, impulsada por un aumento generalizado de las plantaciones en regadío en Castilla y León y Extremadura.

El valor del suelo destinado a viñedo en secano se sitúa en torno a 25.000 €/ha y registra un crecimiento medio (CAGR) de 2,1% en los últimos cinco años. Por su parte, el valor del suelo destinado a viñedo en regadío se sitúa en torno a 28.000 €/ha, con un crecimiento medio de 1,6% en el mismo periodo. Además, se observa una diferencia importante en el valor de la tierra entre modalidades tradicionales (mayoritarias y más baratas) y modalidades intensivas, así como entre diferentes zonas geográficas (asociadas a las denominaciones de origen).

TE PUEDE INTERESAR

Gómez-Pintado (ex Vía Célere) revoluciona Cuenca con su fábrica de fachadas de madera

E. Sanz

Respecto a los frutales cítricos, España tiene un relevante peso en los mercados mundiales, principalmente por la naranja, pero también por la mandarina, el limón y el pomelo. La producción, esencialmente de regadío, se concentra en el litoral mediterráneo y áreas interiores del sur peninsular.

“Por la competencia de importaciones de producto de menor precio, se está produciendo una reorientación de las fincas hacia limoneros y pomelos, en detrimento de las naranjas, especialmente en la zona de Murcia. También se observa una tendencia a la concentración de productores en cooperativas y asociaciones en respuesta a la creciente comercialización mayorista especializada”, explica Andrea de la Hoz, consultora del Servicio de Estudios de Tinsa.

En los cítricos, la competencia de importaciones más baratas está provocando un giro de las fincas hacia limoneros y pomelos

El valor del suelo destinado a cítricos se sitúa en torno a 53.000 €/ ha en 2022 y registra un decrecimiento del -0,1 % en la media acumulada de los últimos cinco años, con una tendencia descendente continuada hasta 2020 y cierta estabilización en los dos últimos años. En concreto, la tendencia descendente en el valor de suelos de críticos se estabilizó desde 2017 en el caso de Comunidad Valenciana y desde 2020 en Murcia. Por su parte, Andalucía ha sostenido los precios de la tierra destinados a cítricos y desde 2020 registra cierto impulso.

En el caso de los frutales no cítricos, se trata de un cultivo que está formado por tres grupos: frutales de hueso y pepita, frutas tropicales y frutales de fruto seco, destacando entre estos últimos el almendro y el pistacho. Los frutales de hueso y pepita han visto mermada su producción y precios por nuevos hábitos de consumo que han reducido la demanda, las importaciones de producto más barato de terceros países y el freno de las exportaciones a Rusia por las sanciones impuestas por la UE tras la invasión rusa de Crimea en 2014.

TE PUEDE INTERESAR

El 'boom' mundial (y en España) del almendro: ¿es el nuevo olivo?

Carlos Pizá de Silva. Sevilla

Los cultivos tropicales, en cambio, se han beneficiado de nuevos patrones de consumo más internacionalizados, con aguacates y caquis a la cabeza, lo que ha impulsado la superficie plantada y el valor del suelo. En tercer lugar, los frutos secos han tenido una gran expansión en los últimos años gracias a sus elevadas rentabilidades. El almendro supone el 87% de la superficie de esta categoría de cultivo, aunque está moderando su crecimiento, mientras que el pistacho ha cobrado un gran protagonismo.

El valor unitario medio del suelo destinado a frutales no cítricos es de 22.000 €/ha en secano y 36.000 €/ ha en regadío. En contra de la macrotendencia general, el valor medio de los frutales no cítricos ha tendido a incrementarse en el caso del secano y a decrecer en el regadío, con la excepción de algunos frutos tropicales, por las mayores rentabilidades de los frutos secos.

Respecto a la superficie destinada al cultivo de hortalizas e invernaderos, apenas representan un 1,7% del total en España, y eso que nuestro país es el primer exportador de hortalizas de la UE y el segundo mundial, tras Estados Unidos. Se exporta en torno al 50% de la producción, que se concentra en el sur del litoral mediterráneo y atlántico.

La disponibilidad de agua es el principal riesgo para estos cultivos y las ubicaciones que sufren fuertes restricciones de agua por la sequía están experimentando un traspaso hacia hortalizas en secano, o se mantienen, pero reduciendo las rotaciones anuales y cambiando las especies seleccionadas por otras que requieran menos agua.

Los cultivos de invernadero con regadío son los que, según las tasaciones de Tinsa, muestran un valor de la tierra más elevada entre todos los suelos agrarios: cerca de 158.000€/ha de media. La superficie de invernaderos en España es muy limitada comparada con el resto de cultivos (tan solo 25.900 ha) y el precio y los rendimientos de la tierra dependen mucho del grado de tecnificación. El valor del suelo de invernadero se ha incrementado un 0,5% de media en el periodo 2017-2022.