EL LÍMITE DE OLAS MARCA EL DOMINIO PÚBLICO

La inédita serie de temporales deja a miles de casas del litoral al borde de la expropiación

La Ley de Costas considera de dominio público lo que quede dentro del límite marcado por las olas de cinco borrascas en los últimos cinco años. Desde 2017, el Mediterráneo ha vivido ya cuatro DANA

Foto: Oleaje contra edificios en Xàbia (Jávea) por el temporal Gloria tras 'devorar' la playa. (EFE)
Oleaje contra edificios en Xàbia (Jávea) por el temporal Gloria tras 'devorar' la playa. (EFE)

Han corrido como la pólvora por las redes sociales esta semana varios vídeos en los que olas gigantescas de más de 14 metros rebasan edificios de apartamentos de cuatro alturas en Portocolom, Mallorca. El agua golpea las fachadas de las edificaciones, supera en altura y se adentra en las calles más cercanas al rompiente. En una de las azoteas, un grupo de jóvenes se divierte, entre sorprendido y excitado por la experiencia. "¡Ola! ¡Hostia! ¡Ola!", se les oye gritar entre sonrisas resguardados en una terraza en tercera línea de costa, hasta donde llega la espuma salada del mar. Las imágenes se repiten en el paseo marítimo de Xàbia (Jávea), con el oleaje castigando el primer frente de viviendas; en las playas de las Arenas, la Malvarrosa o la Patacona de Valencia y Alboraia; o sobre los chalets a pie de playa de Cala s’Alguer en Palamós, en la Costa Brava gerundense.

Costas establece el dominio público marítimo-terrestre como el límite "hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos"

Kilómetros y kilómetros de franjas de costa urbanizada han servido de parachoques del mar Mediterráneo como consecuencia de las bajas presiones provocadas por la borrasca bautizada como Gloria. Que los climatólogos hayan comenzado a poner nombres propios a los temporales es todo un síntoma de que ya los perciben con capacidad para dejar una huella perdurable en forma de destrozos considerables, erosión sobre el territorio, millones de euros de pérdidas y hasta víctimas mortales.

Más allá del impacto durante varios días de la última borrasca, lo que no saben, seguramente, los jóvenes que se divierten sobre la azotea de su apartamento mallorquín es que apenas bastan cinco olas como la de Portocolom en un plazo de cinco años para que el terreno ganado por el mar, y con él la fila de edificios de apartamentos, sean susceptibles de ser considerados bienes de dominio público. Así lo establece la Ley de Costas en su artículo tercero, al definir la zona marítimo-terrestre, la ribera del mar, como "el espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos, de acuerdo con los criterios técnicos que se establezcan".

Los criterios técnicos fueron desarrollados en el artículo 4 del Reglamento General de Costas que entró en vigor en octubre de 2014 a partir de la reforma de la ley impulsada por el Partido Popular en 2013. Aquella ley fue controvertida porque otorgó a miles de viviendas y edificaciones ubicadas dentro de los deslindes de la zona marítimo-terrestre, y con sus concesiones administrativas a punto de caducar, la posibilidad de renovarlas hasta 75 años más a partir de 2018, en un proceso bastante caótico y que todavía no ha finalizado.

El reglamento quiso también poner apellidos a ese abierto concepto de "hasta donde alcancen las olas". Y para establecer el dominio público concretó que, además de considerar las variaciones del nivel del mar debidas a las mareas y el oleaje, el límite "será el alcanzado al menos en 5 ocasiones en un periodo de 5 años, salvo en aquellos casos excepcionales en que la mejor evidencia científica existente demuestre la necesidad de utilizar otro criterio. Para calcular el alcance de un temporal se utilizarán las máximas olas registradas con boyas o satélites o calculadas a través de datos oceanográficos o meteorológicos", señala el texto normativo.

El litoral mediterráneo ha sufrido, solamente en los últimos tres años, cuatro grandes temporales en lo que se conoce como Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) con fuertes oleajes que han rebasado sobradamente muchos de los lindes del dominio público marcados hasta ahora. En enero de 2017, en abril y septiembre de 2018 y en enero de este año, la Agencia Estatal de Meteorología (Aemet) ha registrado temporales considerados históricos. Con la ley en la mano, bastaría una nueva borrasca con impacto sobre la costa y subidas del nivel del mar para que las Demarcaciones de Costas tuviesen la posibilidad de modificar decenas de lindes. La consecuencia es que amplias franjas de costa con solares edificados (apartamentos, viviendas, comercios) podrían ver alterado su régimen de propiedad, y sus actuales dueños sufrir una expropiación compensada con una concesión administrativa de un plazo no superior a 75 años o, en el caso de que la Administración Pública así lo considerase, verse afectados por una expropiación pagada en efectivo para construir una escollera o un paseo marítimo que ejerciese un papel de contención de las mareas.

"El periodo de cinco años desde el punto de vista jurídico es poco. Los redactores de la ley no se imaginaban estos temporales"

"El periodo de cinco años desde el punto de vista jurídico es poco. Los redactores de la ley no se imaginaban que podían acontecer estos temporales con tanta frecuencia y con efectos tan importantes como el de 2017 o este último de 2020", señala Jorge Olcina, catedrático de Geografía y director del Laboratorio de Climatología de la Universidad de Alicante. No obstante, también advierte que "desde el punto de vista ambiental" y "de salvaguarda de las personas" a la vista de lo que está aconteciendo con la climatología "es un tiempo bien estimado". "Pero va a llevar consigo mucha complicación jurídica", advierte sobre los posibles deslindes que se avecinan y los efectos que pueden acarrear sobre los actuales propietarios.

El equipo de Olcina, un científico muy crítico con la extensión generalizada de las concesiones en el dominio público que se hizo en la reformada Ley de Costas de 2013, ha estudiado bien las series atmosféricas de los últimos años. Sus análisis señalan que el calentamiento del Ártico está teniendo como consecuencia perturbaciones en la corriente de chorro en altura (9-11 kilómetros) con efectos sobre las borrascas del Mediterráneo, cada vez más frecuentes y virulentas. Las bajas presiones de las gotas frías, además, elevan de forma coyuntural el nivel del mar, lo que explica la invasión de las playas y las olas gigantes que desbordan los diques y paseos marítimos. La boya de Valencia, por ejemplo, tuvo esta semana su máximo registro histórico, con una ola que superó los 8,44 metros.

"Hay un riesgo enorme para la gente de perder la propiedad y el Estado, de forma muy intencionada, no está protegiendo a la gente"

El de las boyas es un factor clave, porque el Reglamento de Costas señala que sirven como referencia para fijar límites de dominio público, un elemento a veces controvertido. "Se están registrando alturas de olas disparatadas. He tenido un caso de un deslinde que Costas hizo en Jávea en el que se usaron como datos estadísticos los de la altura de la boya de Valencia. Se aplicó el dato y se perdió la propiedad", advierte José Ortega, un abogado que se ha especializado en pleitos con Costas y que ejerce de secretario de la Plataforma de Afectados por la Ley de Costas. Ortega explica que cuando una propiedad se convierte en demanial, la concesión se concibe como un pago en especie por la expropiación, pero que cuando una Administración o la propia Costas se quedan con el terreno para ejecutar algún tipo de obra de regeneración o protección de la ribera del mar, los precios que están pagando quedan muy lejos de lo que sería un activo inmobiliario con valor de mercado. "Tengo un caso de una persona a la que le pagaban 136 euros por su construcción. Hay un riesgo enorme para la gente de perder la propiedad y el Estado, de forma muy intencionada, no está protegiendo a la gente", alerta.

La concesión no es automática

El abogado explica que la Ley de Costas deja muchas incógnitas abiertas para los propietarios con todas las papeletas para un deslinde. Cuando este se produce, al haberse modificado la zona marítimo-terrestre, la concesión no es automática. No es hasta que la petición "y oferta de condiciones de la Administración al peticionario" es aceptada por el Ministerio de Transición Ecológica, que debe hacerla pública, que se considera otorgado el derecho concesional. Sin ese papel, por ejemplo, con la ley en la mano no es posible la ocupación de cualquier edificación permanente. Esto genera situaciones de incertidumbre. En Arenales del Sol, en Elche, hay casi una veintena de torres de apartamentos con 800 propietarios que están esperando a que se legalice su situación tras un deslinde promovido por la Demarcación de Costas de Alicante. Según Ortega, Costas se está negando además a hacer mejores y obras de protección como espigones. "El agua está entrando y sin concesión, en cualquier momento pueden decirles que se tienen que ir", afirma.

Jorge Olcina afirma que la comunidad científica lleva tiempo advirtiendo de lo que está ocurriendo. Que desde principios de siglo los temporales son cada vez más frecuentes y más violentos. "Tenemos que hacer una reflexión ciudadana porque estamos ante un problema serio que puede ir a más. Algunos de estos eventos tienen una intensidad brutal y no podemos esconder la cabeza debajo del ala", sostiene. Recuerda que están proliferando los expedientes en los que se acaban produciendo indemnizaciones con dinero público o con seguros por daños. A su juicio, muchos deslindes van a ser inevitables y esto obliga a reflexionar para buscar nuevas fórmulas compensatorias. "Es duro decirlo, pero es así. Es verdad que la gente no quiere dejar de estar en primera línea, pero se podrían fomentar, por ejemplo, los canjes de terrenos o retranqueos pactados", propone.

"La naturaleza está diciendo que hay zonas mal ocupadas en primera línea y se están generando problemas como consecuencia de los temporales que hay que solucionar. En España la propiedad del suelo es sagrada pero también es sagrada la vida de las personas. Las Administraciones Públicas tienen que ponerse manos a la obra", dice Olcina.

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