De la 'startup' al ladrillo: ¿ha renunciado España al cambio de modelo productivo?

28 de octube de 2016. Iker Marcaide, uno de los emprendedores españoles más exitosos de los últimos años, constituye en Valencia la sociedad Sustainable Towns. La mercantil tiene como objeto social la promoción inmobiliaria. Antes de cerrar el ejercicio, muy poco después de su creación, recibe un préstamo de 1,275 millones de euros de la matriz de Marcaide, Zubi Labs. Es la empresa que creó en España gracias a los beneficios obtenidos con PeerTransfer, una innovadora plataforma digital radicada en Boston que revolucionó las trasferencias internacionales por Internet entre universidades y estudiantes. La herramienta, ahora redenominada Flywire, atrajo del interés de inversores de capital riesgo de primer nivel. Bain Capital, Fides, Spark Capital, Devonshire o Accel inyectaron más de 20 millones de euros y Marcaide fue cediendo las funcionas ejecutivas.

A su regreso a España, el emprendedor optó por explorar nuevas aventuras bastante alejadas de su 'opera prima', de corte tecnológico. La primera de ellas tiene un componente educativo: la puesta en marcha de un colegio privado en Valencia (Imagine Montessori School). Su buen funcionamiento le ha animado a proyectar un segundo centro en Paterna, en el cinturón metropolitano. Pero allí adquirió, además, 25 hectáreas de terrenos junto con otros socios con los que pretende impulsar la construcción de un nuevo barrio de mil viviendas, La Pinada, caracterizado por sus criterios de sostenibilidad y en el que sus vecinos podrán participar en el proceso diseño de sus casas, de los viales o de las zonas dotacionales comunes. La intención es entregar la primera fase en 2021.

Maudos: "Me preocuparía que un desvío de beneficios al sector inmobiliario sea a costa de inversiones en activos más productivos, como TIC"

La suya es la versión 3.0 del emprendedor que ha decidido destinar parte de los beneficios de su actividad original al sector inmobiliario. Con los tipos de interés por los suelos, las bolsas en un permanente tiovivo y el regreso del crédito bancario, mucho más controlado, a la construcción, no son pocos los empresarios tradicionalmente ajenos al sector que se han decidido a destinar recursos a la promoción residencial ahora que el mercado ha cogido aire tras años de depresión.

España registró aproximadamente 14.000 millones de inversión inmobiliaria el año pasado (incluyendo todos los segmentos: vivienda, oficinas, 'retail', etc). El volumen de inyección en el sector está muy lejos de las cifras de los años de la burbuja inmobiliaria. Durante el 'boom', y antes de alcanzar su pico, grandes flujos de capital, nacional y extranjero, derivaron hacia al ladrillo en busca de sus buenas rentabilidades, con inversiones fácilmente convertibles. El PIB español cabalgó a lomos de una grúa gigantesca hasta que todo se desplomó como un castillo de naipes y dejó al desnudo las vergüenzas de un sistema productivo con graves carencias de competitividad.

En la Comunidad Valenciana, con una economía muy pegada al ciclo del sector de la construcción por su gran extensión de franja de costa y su elevada demanda turística, fueron legión los empresarios seducidos por la construcción que cambiaron de actividad y cayeron con la crisis, como ocurrió en territorios similares como Murcia o Andalucía. Durante casi una década el capital privado se borró del ladrillo, pero han comenzado a ponerse en marcha proyectos que cuentan con financiación procedente de los beneficios obtenidos de otras actividades industriales o empresariales. La participación de la familia Martinavarro (exportadores citrícolas que cedieron una parte de su compañía al fondo Miura) y de Francisco Martínez (uno de los carniceros de Mercadona) en la reactivación del llamado PAI del Grao sobre los terrenos del antiguo circuito de Fórmula 1 de Valencia es uno de los ejemplos. Pero hay bastantes más.

Jordi Palafox: "La permisiva legislación urbanística es fundamentalmente la misma que la que hizo posible la burbuja"

Industriales como los dueños del Royo Group (RGIB), fabricante de muebles y productos de baño con clientes como Leroy Merlin, que hace poco más de un año dieron entrada en su accionariado al fondo H.I.G. para asaltar el mercado europeo, se han embarcado junto a otros empresarios como Corporación Dolz (bombas de agua) en proyectos inmobiliarios. En este caso lo hacen atraídos por la experiencia de Ática, una gestora-promotora comandada por un especialista que vivió de primera mano el auge y caída de la etapa anterior, Vicente Llácer.

Un modelo parecido representa el caso de la división inmobiliaria creada por el Gedesco, la filial en España de servicios financieros y descuento de pagarés de JZ International. Con una capacidad importante de generación de liquidez y recursos, Gedesco ha puesto su nueva rama de actividad en manos de otro 'viejo rockero' del ladrillo valenciano, Juan Armiñana, el hombre que financiaba fallas millonarias en el barrio de Nou Campanar hasta que su promotora se vio abocada a la quiebra. No es el único que ha vuelto. Otras familias como los Calabuig (Aguas de Valencia-Global Omnium), Quesada (Pavasal) o Ballester (Guadalmedina) han regresado al mercado residencial, aunque con proyectos por ahora modestos.

¿Existe el riesgo de que esto reste capitales a otro tipo de actividades económicas y se repita el vaciamiento de sectores más productivos pero menos rentables como ocurrió en los años del boom inmobiliario? El profesor Joaquín Maudos, catedrático de la Universidad de Valencia y director adjunto del Insitituto Valenciano de Investigaciones Económicas (IVIE), cree lógico que estén fluyendo capitales de nuevo hacia el ladrillo por los bajos costes de financiación, el exceso de liquidez de los mercados bancarios, los bajos precios y el apetito inversor de fondos internacionales. Maudos no teme una nueva burbuja (mayor control de los bancos, volúmenes de inversión aún bajos o rentas familiares en crecimiento) pero se muestra escéptico sobre si España ha hecho los deberes antes de meterse de nuevo a levantar edificios.

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“Sí me preocuparía que ese desvío de beneficios empresariales al sector inmobiliario sea a costa de otras inversiones en activos más productivos, como las TIC o los intangibles que son claves para aumentar la competitividad de las empresas. Tenemos en España un grave problema de productividad y eso se explica por la escasa inversión en sus determinantes (I+D, educación, internacionalización, etc,). Y aquí se echan de menos las aparcadas reformas estructurales por culpa de desviar la atención a otros temas como el problema catalán”, explica a preguntas de El Confidencial.

“Las condiciones que permitieron la burbuja inmobiliaria no están presentes hoy en la economía española, ni por tanto en la valenciana. Dados los destrozos de la crisis financiera y su pinchazo en España es difícil pensar que vuelva a ocurrir algo similar incluso en los próximos decenios”, añade Jordi Palafox, catedrático jubilado de Historia e Instituciones Económicas y autor del celebrado libro ‘Cuatro vientos en contra: El porvenir económico de España (Pasado y Presente)’, en el que hace un repaso a los retos a los que se enfrenta la economía española en un mundo globalizado.

Los mismos “incentivos perversos”

Sin embargo, Palafox cree que la economía sigue teniendo “incentivos perversos” para fomentar la inversión inmobiliaria especulativa frente a otras actividades empresariales cuyo retorno exige de tiempo mayor. “La permisiva legislación urbanística es fundamentalmente la misma que la que hizo posible la burbuja y el descontrol medioambiental también”, explica. El profesor pone ejemplo del Gobierno valenciano, que sigue considerando la economía regional eminentemente turística, algo que “favorece” la aparición de buenos negocios ligados al ladrillo. “Una actividad donde a menudo se dan rasgos de capitalismo clientelar”.

La ausencia de la apuesta por el valor añadido y la mayor productividad por parte de los gestores públicos lleva a Palafox a pensar que el alcance, duración e intensidad del desvío de capitales hacia la construcción va a depender de que aparezcan “oportunidades de inversión alternativas con rentabilidades similares al mismo nivel de riesgo”.

La cuestión es que el golpe de timón al patrón descrito es posible que se produzca por razones ajenas al deseo de invertir en sectores de mayor valor. Analistas como Aimme Donnellan, de Reuters, creen que un giro en la política de tipos de interés del Banco Central Europeo con efecto en la rentabilidad sobre bonos o depósitos podría frenar en seco el incipiente repunte inmobiliario antes de que se haya consolidado. “Es posible que no venga mal que la fiesta acabe antes de ponerse demasiado ruidosa”, señala en este artículo publicado en ‘Cinco Días’.