OBRAS PARALIZADAS Y PRECIOS UN 40% INFERIORES

La promotora de los millonarios de la Costa del Sol, en el punto de mira por los retrasos

El Juzgado de Instrucción número 1 de Marbella admite a trámite una querella contra los principales directivos de By Nok por presunto alzamiento de bienes y administración desleal

Foto: La promotora de los millonarios de la Costa del Sol. (EC)
La promotora de los millonarios de la Costa del Sol. (EC)

Los principales directivos de By Nok, una de las promotoras favoritas de los millonarios de la Costa del Sol, con oficina en Marbella y con principal centro de operaciones en Estepona, tienen problemas con la autorización de las obras por parte del Ayuntamiento de Estepona y el Ministerio de Fomento. Se trata de una compañía especializada en el segmento de lujo y focalizada en el mercado de residentes extranjeros, que invirtió 25 millones de euros en la compra de parcelas.

By Nok se aupó en 2018 en el top de las promotoras de la provincia de Málaga con 316 villas, 308 apartamentos, 230.000 metros cuadrados de construcción y 71 proyectos de arquitectura realizados. En total ha llegado a manejar más de 800 promociones de alta gama en una de las grandes reservas de suelo de Estepona, 'niña mimada' de la inversión residencial en la provincia de Málaga. Solo el precio de la superficie de la parcela —800 metros cuadrados— oscila, con aval bancario, entre 735.000 y 1,2 millones de euros en el caso de La Boladilla Village, una de sus 'joyas de la corona'.

La promotora se enfrenta a una querella, admitida a trámite por el Juzgado de Instrucción número 1 de Marbella, por presunta administración desleal y alzamiento de bienes al promover estas viviendas de lujo que aún no se han iniciado o se encuentran en estado embrionario.


Los compradores de estas promociones fueron seducidos por la calidad de la arquitectura, los atractivos precios—entre un 20% y 40% por debajo del precio de mercado— y las aparentes ventajas de financiación que al final, denuncian, no se cumplieron.

Ana Belén Garrigós Zambudio, actual CEO de By Nok, niega que los precios bajaran. Se trataba, argumenta, de ofrecer "precios rompedores" al pagar los inversores precios de coste y tener todos los servicios integrados en las empresas. De alguna manera, la promotora adoptó el modelo de las cooperativas "pero mejor, porque aquí todos los servicios están integrados y se produce un ahorro importante a trasladar al cliente directamente", indica Garrigós a este diario.

Una opción de compra

Armando Gómez Trigueros, ex número 1 de la compañía constituida en 2004, y Garrigós Zambudio, actual CEO, serán llamados a declarar como investigados. Según un auto al que ha tenido acceso este diario, tendrán que presentar la documentación societaria de las cuentas anuales abreviadas, depósitos de las mismas realizadas en el Registro Mercantil, impuestos de sociedades liquidados ante la Hacienda Pública, libro inventario de bienes y derechos y su evolución, y la cuenta de pérdidas y ganancias y balance de situación de la compañía.

Rafael Sancho, abogado del despacho Martínez Echevarría, que ha denunciado el caso, detalla a este diario por qué lo ha llevado a los tribunales. "Lo único que tenía By Nok era una opción de compra con la promotora Azata por un importe de 25 millones de euros y vendía el proyecto a los clientes sin ser ellos todavía los propietarios del suelo".

El juzgado les exigirá previsiblemente aportar toda la información contable —facturas— junto como un pequeño resumen de la situación del negocio y su evolución, además de los datos y extractos de todas las cuentas bancarias desde la fecha de apertura hasta hoy. También se les pedirá el destino de las cantidades entregadas por propietarios que compraron su villa, vivienda o apartamento de lujo.

Ni rastro de expansión internacional

Hace solo un año, la compañía anunció su intención de invertir 550 millones de euros para 2020 en diferentes proyectos internacionales en África, Omán o California. Ahora no queda ni rastro de esa expansión en el extranjero. "Hoy en día By Nok es una empresa de carácter nacional exclusivamente por lo que ya no trabajamos proyectos internacionales", admite Ana Garrigós, CEO del grupo. "De los 500 millones se iniciaron 50 millones de euros opcionando nuevos terrenos: se paralizó el resto", indica.

La unidad de arquitectura, 'estrella' del atractivo marketing de la compañía, fue vendida hace un año a un grupo foráneo. La expansión en España tampoco existe. Las futuras nuevas inversiones previstas durante los próximos años se encuentran "congeladas", confiesa Garrigós a este diario. El parón de las obras es total desde febrero de 2020.

Martínez-Echevarría: "Mucha gente se preguntaba que cómo era posible, esos precios tan bajos, y al final se ha visto que no era posible"

El Juzgado de Instrucción número 1 de Marbella también requerirá a la propietaria del suelo que remita la opción de compra firmada con By Nok, relativa a la parcela número 60 del partido de la Boladilla en Estepona, Sector SUP-C9 Llanos de la Boladilla, "así como todas las prórrogas o ejecuciones parciales de la misma efectuadas bien en contrato privado, bien en escritura pública", como consta en el auto fechado el pasado 9 de junio.

En las villas de La Boladilla, subraya el grupo, se eligió al ser parcelas independientes por realizar la labor pura de gestión, dejando la figura de promotor en manos del cliente inversor. Solo en ocho del total de más de 101 villas se optó y mantuvo la parcela a nombre de By Nok "hasta terminar la construcción del proyecto y entonces entregársela". En el proyecto de apartamentos se desarrolla la construcción con un acuerdo al 50% de 'joint venture' con el propietario.

Con carácter general, los promotores son propietarios del suelo y cuando los clientes son particulares, compradores extranjeros de segunda residencia en su mayoría, se garantizan las cantidades con avales bancarios, tal y como establece la ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

Vista de uno de los proyectos de construcción de By Nok. (EC)
Vista de uno de los proyectos de construcción de By Nok. (EC)

La adquisición de la parcela se hace siempre con el dinero y precio solicitado y abonado previamente por los potenciales propietarios. La cantidad se entrega para la adquisición de una parcela concreta. Hasta que By Nok no ha recibido la totalidad del precio de la parcela por el comprador, no se procede a ejercitar la adquisición del bien.

Sancho radiografía la 'fórmula' By Nok: "Elaboran un contrato de inversión dando a entender que los que compran eran inversores, para evitar tener que constituir o garantizar estas cantidades a los compradores. Como ellos tenían una opción de compra, el grupo solicitaba el dinero a los clientes para ejercitar la opción de compra. Y le daban la posibilidad de poner la parcela a su nombre".

Supuesta ventaja

La otra opción, que era escriturar la parcela a nombre de By Nok mientras se estaba desarrollando el proyecto, ofrecía una supuesta ventaja para el comprador: que la parcela siguiera a nombre de la promotora para todo el trámite burocrático, y cuando terminara la construcción ya se formalizaba el terreno a nombre del cliente.

Esta opción de no escriturar la parcela producía un importante ahorro fiscal para los compradores que podría suponer "un ahorro de unos 50.000 euros", según calcula el representante legal de Martínez Echevarría. La promotora asegura que una vez que la villa está terminada, el cliente puede optar por venderla obteniendo un beneficio, liquidando la venta y abonando el resultante después de impuestos al cliente o bien mantenerla para el comprador.

No hay grúas en sus parcelas, los plazos de entrega son una incógnita y ahora amagan incluso con iniciar un litigio con el Ayuntamiento de Estepona

Para By Nok en realidad el cliente se convierte en promotor y esta opción, o la de escriturarla a nombre de la compañía mediante un contrato de llave en mano, "era siempre elegida por el cliente, en función de los riesgos, ventajas e inconvenientes que cada opción llevaba aparejada para el cliente".

Sin embargo, no hay grúas en sus parcelas, los plazos de entrega son una incógnita y ahora amagan incluso con iniciar un litigio con el Ayuntamiento de Estepona que les ha denegado conceder más licencias a By Nok. Todo depende de que resuelvan los problemas urbanísticos expuestos en la junta de compensación y surgidos con la zona de afección de carreteras, lo que podría poner en peligro la concesión de las licencias de primera ocupación.

"Imposible cumplimiento"

El caso es que existe una disparidad de criterio entre lo planteado por el plan parcial aprobado y la valoración que dice el Ministerio de Fomento en esta zona en disputa. "Hasta que esa discrepancia no se solucione, estamos imposibilitados técnicamente a avanzar con el proyecto como nos gustaría", admite la número uno de By Nok. La promotora asegura que han solicitado reuniones a todas las partes implicadas "para aclarar dichas discrepancias y poder reactivar todo el proyecto".

"Estamos estudiando con los profesionales oportunos la existencia de una posible responsabilidad al respecto por parte del Ayuntamiento", se recoge en una comunicación enviada a los clientes de La Bobadilla Suites y a la que ha tenido acceso El Confidencial. La empresa también admite que ha llegado el vencimiento de la última de las prórrogas para ejecutar la opción de compra y que se hace "de imposible cumplimiento".

El Ayuntamiento dice que la promotora tiene que ejecutar las obras de la urbanización del Sector SUP-C9 "Llanos de la Boladilla", según responde la concejalía a este diario. "No existe previsibilidad de que, al tiempo de la terminación de la edificación, la parcela estará dotada con los servicios precisos para que adquiera la condición de solar. La reanudación de las obras de urbanización del sector está pendiente de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización modificado —está aprobado solo inicialmente—", indica el Ayuntamiento esteponero.

La reanudación de las obras depende, a su vez, de que sean autorizadas por Demarcación de Carreteras pues las obras afectan al dominio público y las servidumbres de carreteras del Estado. "La Junta de Compensación de este sector no ha terminado de cumplir con sus deberes urbanísticos: no está aprobado definitivamente el Proyecto Urbanización conforme el Plan Parcial vigente", añaden en Urbanismo del municipio malagueño.

By Nok no va a recuperar el ritmo de ejecución hasta terminar las obras de urbanización que, según la promotora, se aprobó y adjudicó en la última junta de propietarios. También argumenta como razón el covid-19, el decreto del estado de alarma, y los "enormes gastos generales derivados de esperar parados el fin de la urbanización".

Condenas

En junio de 2019 nada presagiaba los problemas con el Ayuntamiento de Estepona. Armando Gómez, entonces CEO de la compañía, se congratulaba en diario 'Sur' de la "agilidad" por parte del equipo de Gobierno municipal esteponero "para desarrollar las inversiones y, además, tiene aún buenos terrenos para hacer buenos desarrollos". Con actual residencia profesional en Dubái y vinculado a B8 Architecture "empresa líder del grupo By Nok", Gómez fue condenado en 2018 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Murcia a una pena de prisión de cuatro meses y quince días, con multa de 60.000 euros.

Hay clientes que están reclamando su inversión en 400.000 euros en las compras de parcelas, porque temen no volver a recuperar esa cantidad

Este directivo, de origen murciano, ya fue condenado ejecutoriamente en sentencia firme de fecha 22-10-2007 por la comisión de dos delitos de defraudación tributaria "con el agravante de reincidencia en la conducta". Garrigós desconocía la existencia de condena alguna sobre Gómez y dijo: "El señor Gómez ha sido con diferencia el mejor CEO que jamás he tenido. El año pasado tomó la decisión de desarrollar su actividad en distintos mercados internacionales".

La actual CEO de la compañía tilda a Gómez de "extrabajador de mi compañía". Fuentes consultadas por El Confidencial dejan claro que, en los correos electrónicos que les envían a los clientes de La Boladilla, se sigue definiendo como CEO de la compañía e incluso anima a los clientes a tener una 'conference call' con él. Hay clientes que están reclamando su inversión de 400.000 euros en las compras de parcelas, porque temen no volver a recuperar esa cantidad.

Registro Mercantil

La media de inversión inicial se estima en 200.000 euros. En los apartamentos las cantidades son más pequeñas: entre 30.000 y 50.000 euros. El grupo opera actualmente con tres sociedades entre las que figura By Nok Development S.L. "By Nok no era la empresa con la que los clientes habían firmado. Lo que han hecho es crear una sociedad con apariencia de solvencia", subraya Sancho a este diario.

El propio grupo confirma a El Confidencial que By Nok Development es una empresa "sin actividad más allá de tener las parcelas y construirlas". Según el Registro Mercantil, en las cuentas de 2018, las últimas depositadas por esta sociedad, se contabilizan 9.584,42 euros en efectivo y activos líquidos. La promotora suscribió una ampliación de capital por 1.009.612 euros en la cual La Boladilla By Nok aportó el resto de parcelas de las que resultaba titular, es decir, las que no fueron adjudicadas en el momento de constitución de la sociedad.

"La operación mercantil realizada en absoluto imposibilita el cumplimento de los contratos firmados con los clientes, no alteran su naturaleza ni modifican el cumplimiento de los mismos, mas al contrario, le proporcionan seguridad jurídica", asegura la compañía.

El propio grupo confirma a El Confidencial que By Nok Development es una empresa "sin actividad más allá de tener las parcelas y construirlas"

La promotora remarca a El Confidencial que las cantidades entregadas no han llegado para cubrir el 100% de los gastos y ha sido By Nok quien ha aportado capital propio para cubrir las desviaciones de gastos, "evitando cargar un solo euro extra a los inversores, además de no haber cargado hasta la fecha un solo euro en concepto de gastos de administración o gestión, recurso muy utilizado para disimular excesos de inversión”.

'Crowdfunding' con 'Housers'

By Nok asegura que desde la creación de la firma han invertido 20 millones de euros —el 50% en el proyecto de la Boladilla, el resto dividido a partes iguales entre adquisiciones de nuevos terrenos y opciones de compra— y que han conseguido reunir a través de 'crowdfunding' cerca de cuatro millones en varios proyectos, entre ellos, Housers. En la página web de esta plataforma de financiación se promociona La Boladilla Village y se resaltan estas ventajas para el comprador: rentabilidad anual del 8%; ingresos desde el primer momento y mes a mes, además de liquidez en solo 12 meses.

¿Y cómo se financia? "Nuestra empresa básicamente no usa financiación bancaria. Sí apoyamos a nuestros clientes con gestiones con diferentes bancos del país para que les concedan a ellos créditos a sus proyectos en caso de así desearlos. Nosotros aportábamos la posibilidad de financiar los proyectos de nuestros clientes directamente desde By Nok, con financiación de inversores privados nuestros canalizados a través de nuestra empresa y a través de nuestro propio capital, de hecho se firmaron varias operaciones de financiación, aún vigentes", explica Garrigós sobre esta promotora que se encuentra en el punto de mira.

Andalucía

El redactor recomienda

Escribe un comentario... Respondiendo al comentario #1
1comentario
Por FechaMejor Valorados
Mostrar más comentarios