¿Cuáles son las ventajas fiscales y de gestión al comprar un inmueble con una sociedad?

La noticia saltaba este jueves: el ministro Pedro Duque y su mujer, María Consuelo Femenía, tienen dos chalés bajo el paraguas de una sociedad limitada creada en 2005. Las casas están situadas en Madrid y en la localidad alicantina de Jávea. Ese tipo de operaciones conlleva algunas ventajas y agiliza la posible venta de los inmuebles. Entre los beneficios fiscales posibles al vender las acciones de una sociedad y no una vivienda, los propietarios últimos pueden eludir el impuesto de sucesiones, el de plusvalía patrimonial y, en ciertos supuestos, el tributo por transmisiones patrimoniales. También ese modelo de propiedad agiliza la gestión en cuestiones como el alquiler a terceros o la contratación de empleados.

La información aparecida, publicada en primicia por ‘OK Diario’, ha sido comentada por el propio titular del Ministerio de Ciencia, Innovación y Universidades que ha comparecido ante los periodistas a mediodía. “Me asesoré suficientemente y siempre he sabido que no tenía que facturar ninguno ingreso que no fuera de esa sociedad, nada personal”. La sociedad Copenhague Gestores de Inmuebles SL, de la que son administradores Duque y su mujer es la persona jurídica propietaria del chalé de Jávea de 180 metros cuadrados y la de Madrid de 335. No tiene empleados.

Las últimas cuentas presentadas ante el Registro Mercantil en 2017 especifican que el activo total de la sociedad es de 1.877.812 euros, con un pasivo de 1.025.712 euros (deuda a largo plazo), lo que sería la hipoteca solicitada para comprar el chalé de Jávea, según afirma Carlos Cruzado, presidente del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). Los resultados de los balances contables de 2017 y 2016 son negativos, -10.155 y -32.461 euros, respectivamente. No especifica nada sobre la casa de Madrid, sita en la zona de Arturo Soria. Tampoco aparecen registros contables de arrendamientos a terceros o de autoalquiler.

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Sara de Diego

Lo cierto es que Pedro Duque debería haber presentado y publicado ya en el Boletín Oficial del Estado el modelo de declaración de bienes y derechos patrimoniales a la toma de posesión. Según la Ley 3/2015, reguladora del ejercicio del alto cargo de la Administración General del Estado, Duque tendría que haber hecho públicos sus bienes y patrimonio en el plazo de tres meses tras su llegada al Ministerio, que data del 7 de junio pasado. El Gobierno anunció el jueves que el sábado 29 de septiembre publicará en el BOE las declaraciones de bienes de 1.500 altos cargos desde 2014.

Hasta ahora, no existen evidencias de irregularidades por parte de la sociedad del ministro y su esposa, actual embajadora de España en Malta y miembro de la Carrera Diplomática desde 1992. En 2009, el objeto social de la SL era la "promoción, construcción y venta de inmuebles" y "gestión y asesoramiento en operaciones inmobiliarias", se podría entender que la finalidad de la familia Duque Femenía realizó algún tipo de actividad económica con sus bienes. En las cuentas presentadas en 2017 ya solo se dedica a la "gestión y administración de la propiedad inmobiliaria"

Lo que no sería licito es realizar la simulación de una actividad empresarial que en realidad no está teniendo lugar

"El hecho de explotar esos activos dentro de una sociedad es perfectamente lícito. Lo que no sería licito es realizar la simulación de una actividad empresarial que en realidad no está teniendo lugar, bien para obtener un beneficio fiscal o bien para ocultar un patrimonio a la Hacienda Pública", explica Patricio Palomar, especialista en mercado inmobiliario de AIRE Partners.

El propio ministro aseguró en la comparecencia: “Pusimos las dos casas bajo la misma sociedad porque tiene ventajas para la gestión. No hay ninguna consideración ética sobre esto, [porque fue] una operación que además viene promocionada por el gobierno en tiempos de la burbuja”. Duque admitió que habían alquilado una de las viviendas a terceras personas “durante unos años” y que se habían practicado el autoalquiler.

De los rendimientos puedes deducir gastos como el de personal, gastos de comunidad o el dinero empleado en publicitar el alquiler

Pero, al margen del ‘caso Duque’, ¿cuáles son las ventajas fiscales y de gestión al comprar inmuebles con sociedades?

Cuando se crea un SL, los ingresos por rendimiento de la misma tributan al 15% por el impuesto de sociedades los dos primeros años, siendo del 25% en los años sucesivos. Duque ha admitido que habían alquilado una de las viviendas a terceras personas “durante unos años” y que se habían practicado el autoalquiler, pero que todo está registrados en las cuentas anuales. Según explica Patricio Palomar, el hecho de tributar los ingresos de alquiler como persona jurídica y no física supone una ventaja porque ambos cónyuges estarán tributando por el tipo máximo de IRPF que es 45% sobre las rentas de más de 60.000 euros a día de hoy. La compra de inmuebles destinados a alquiler se suele hacer a través de sociedades como forma de optimizar fiscalmente las rentas de alquiler.

“Como persona física no te puedes deducir nada por el rendimiento de un inmueble de tu propiedad, pero sí con una SL. De los rendimientos del alquiler te puedes deducir gastos como personal de limpieza y jardinería, gastos de comunidad, la administración de la casa o el dinero que has empleado en publicitar el alquiler”, subraya el consultor de AIRE Partners.

En este sentido, Carlos Cruzado de Gestha añade que “es obligatorio que la sociedad incluya el ingreso del alquiler y el autoalquiler por cesión de uso de la vivienda en las cuentas de resultados”.

José I. Alemany: "A día de hoy, un buen asesor fiscal no recomienda comprar casas con sociedades porque no se ahorran impuestos"

Otras beneficios están relacionados con la eficiencia en la gestión. “Cuando se compra o vende, se busca facilidad de acción porque no se compra o se vende un inmueble, sino que se compran o venden las acciones de una sociedad”, explica Patricio Palomar. Agrega el experto: “Entonces eso tiene ventajas en el sentido de intentar eludir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) porque se venden las participaciones de una sociedad y no una vivienda".

Aunque ese experto matiza que la Agencia Tributaria está luchando contra el fraude de no pagar el ITP por parte de ese tipo de sociedades instrumentales. En todo caso, la ley está en vigor desde 2006 para evitar esas triquiñuelas.

Si alguien tiene un inmueble y está enfermo grave, antes de su muerte puede vender las participaciones de la empresa a sus hijos y así “se evita los líos de herencias y los impuestos de sucesiones o donaciones que hay montado en España según la comunidad autónoma -matiza Palomar-, aunque Hacienda te pedirá que sea a precio de mercado para que no se corresponda a una simulación".

José Ignacio Alemany, socio fundador de Alemany, Escalona & De Fuentes, matiza que ahora ya "no se paga menos por los impuestos de patrimonio y sucesiones como sociedad". Este asesor fiscal asegura que el hábito que se daba antes de comprar inmuebles con personas jurídicas ya ha pasado de moda. "A día de hoy, un buen asesor ya no recomienda comprar casas con sociedades porque no se ahorran impuestos", explica Alemany. Pero sí confirma que la SL de Pedro Duque tendría que haber declarado los supuestos ingresos por arrendamiento o autoalquiler siempre a precio de mercado.

Un abogado del bufete Garrigues comentó a este diario que además de la mejor tributación a la hora de vender un inmueble con una sociedad (impago del impuesto de sucesiones) existe otro beneficio adicional: “El propietario se ahorra el impuesto de plusvalía municipal porque está vendiendo acciones”.

La compra de inmuebles utilizando una sociedad previamente constituida “responde en muchas ocasiones a razones no fiscales, por ejemplo, aislar responsabilidades de las personas físicas y derivarlas a una SL, limitar el recurso para la financiación bancaria, proteger al socio o evitar que terceros puedan oponerse a futuras transmisiones”, explicó el experto de Garrigues.

Pedro Duque afirmó en la comparecencia de prensa que no tenía conocimiento de ninguna investigación de Hacienda contra él y que no se le “había requerido para ninguna inspección”. La Agencia Tributaria tiene la última palabra.